凶宅定義｜凶宅網查冊必知！凶宅大王伍冠流教你避買凶宅5件事

【凶宅查冊方法】置業是人生大事，買到「心頭好」固然可喜，但最怕是買到「凶宅」，有必要事前多了解和查閱物業的狀況。為免買入「凶宅」單位，事前最好做足5件事，包括向業主和代理查詢、查閱凶宅網站、凶宅查冊、參考銀行物業估價，以及簽買賣合約時訂明賠償條文，希望減低「中招」的機會。同時，要留意的是，若果單位是「凶宅」，銀行批出按揭會有困難。

屋內非自然死亡屬凶宅

何謂「凶宅」？雖然現時未有正式定義，但其實有兩點是清晰：首先，死亡事件一定發生在單位內，或者最初發生在單位內，如跳樓事件，雖然跳樓的人跳出外面身亡，但事件始終由單位內開始發生，故相關單位算是「凶宅」，若果死者墮至低層平台單位，這個單位也會被視為「凶宅」。

單位內發生死亡事件可分兩類

其次，單位內發生死亡事件可分兩類：「自然」死亡和「非自然」死亡。「自然」死亡通常指例如老死、或者病死，「非自然」死亡則指謀殺、自殺、或意外如火警等事件。通常單位內發生「非自然」死亡事件，便會被當作「凶宅」，但單位內發生「自然」死亡事件則通常不會被當作「凶宅」。不過，即使死者「自然」死亡，但如果屍體在單位內一段長時間後才被發現，單位亦會被視為「凶宅」。

凶宅通常較市價平三成

「凶宅」最大特點是售價較市價特別平。正如有「凶宅大王」之稱的伍冠流接受《香港財經時報》訪問時指，他之所以買「凶宅」物業，其樓價較一般物業有較多折扣，通常「凶宅」折扣是市價七成，但他自己會較想買入五成折扣的物業。

揀樓見物業樓價特別平要小心

由此可見，如揀樓時遇上物業樓價特別平，最好先了解清楚樓價特別平的原因，除了上述原因外，業主會否因移民、或本身財政問題而大幅減價求售，畢竟有時便宜莫貪，小心一點始終是好事。

凶宅大王：涉謀殺買家難接受

不過，若果某類「凶宅」情況不太嚴重，仍有不少準買家不介意買入。伍冠流表示，現時樓價高，許多人未必買得到一般物業，故不介意買「凶宅」，出價較進取，令他覺得競爭大。他說，只要這些「凶宅」不太「凶」，如跳樓、燒炭等事件，準買家也可以接受，但涉及謀殺，就差一點，因這類事件令買家不開心、經常有陰影，這類樓要低價才可賣出。

凶宅大王伍冠流教你避買凶宅5件事

避買凶宅要做5件事

儘管多人接受某類「凶宅」，惟始終予人不「吉利」感覺。若果要避免買「凶宅」，最好做足以下5件事，這樣會減低買入「凶宅」的機會：

1. 向業主和代理查詢清楚

睇樓時，可直接向業主問清楚單位狀況，以前是否有死亡事件發生，如業主刻意隱瞞，買家有足夠理由來踢契。同時亦可要求地產代理幫手查閱單位資料。但向代理查詢時，要留意以下3點：

物業是否「凶宅」，並非《地產代理條例》內列明代理需要提供的資料，再者「凶宅」在法律上亦無定義，但如買家向代理主動查詢，代理便要盡力提供相關資料。
買家向代理查詢物業是否「凶宅」時，不應使用含糊字眼，如有否「污糟嘢」和「乾唔乾淨」等，而應明確提出問題，如「有關物業或同層單位內，有否曾發生過非自然死亡事件，如自殺案、兇殺案？」
在買家查詢後，代理沒有採取合理及切實可行的步驟查核物業曾否發生死亡事件，可能違反地產代理監管局發出的《操守守則》。

2. 查閱凶宅網站

現時只要打上凶宅網三個字，就有多個凶宅網可供查閱，如：宅谷地產資訊網、香港地產網、852.House，甚至富安地產亦專設馬鞍山凶宅網。這些凶宅網站會列出相關事件簡介、事件發生的年份和日期、屋苑名稱、座數，有些案件會列出樓層，但所有案件不會有單位門牌，相信要保障一定程度的私隱。若果查閱這些資料時，發覺跟自己揀選的單位相近，惟有向業主或代理進一步查詢。

3. 凶宅查冊：土地註冊處記綠

如果單位業主不幸離世，通常可以從土地註冊處記綠上可得知業主過世的相關消資料，包括死亡地點及原因等。不過，若果單位內去世的不是業主，而是家庭其他成員或者租客，土地註冊處不會有相關資料。

4. 銀行網上估價

不妨利用不同銀行估價網估價，最好是本地銀行。若果單位是「凶宅」，銀行通常不會估價，或者估價遠低於市價。如果為單位網上估價時發現這些情況，可直接向銀行查詢單位實際情況，了解箇中原因，慎防買入「凶宅」。

5. 買賣合約訂明賠償條款

伍冠流建議，可以在買賣合約寫明，業主聲明單位不是「凶宅」，若果之後被發現是「凶宅」，買方可要求對方「賠雙」，即對方需攤還兩倍訂金，而合約列明這些條文需要對方同意。他形容這是有效辦法。

銀行或不批凶宅按揭

然而，如果準買家不避忌地購買「凶宅」，承造銀行按揭是另一個考慮要點。在傳統華人社會，人們普遍對曾發生事故的單位有顧忌，銀行在審批按揭取態趨向保守，但做法很難一概而論。經絡按揭轉介首席副總裁曹德明指，銀行可以調低估價，或者甚至不批出按揭，這要視乎單位「凶」的程度而定。

視乎單位「凶」的程度

他說，即使批出按揭，銀行會預先把估價調低一至兩成。但他又說，銀行對「凶宅」業主的壓力測試、供款與入息比率(DTI)的要求跟一般單位業主分別不大，因這只涉及業主個人財政狀況而已。

凶宅大王伍冠流買凶宅通常不申請按揭

不過，如果證明到業主不是在屋內離世，銀行仍會如常批出按揭。伍冠流一直以一次過方式購買「凶宅」單位，通常不申請按揭，因他知道銀行不願意批出按揭。但他亦曾成功申請過按揭。

若事主不在屋內離世按揭照批

伍冠流分享指，有一次他買入沙田第一城單位，該單位發生燒炭事故，事主在送院途中仍未去世，但他被送到醫院後第二日離世，他取得事主死亡證，證明他在醫院離世。「我憑死亡證向銀行借(按揭)，銀行看過後同意借，因他不是在住宅內走(去世)。」這次申請按揭，伍冠流獲批六成按揭，跟一般單位獲批情況差不多。

同層單位樓價受影響

其實，倘若單位發生嚴重事故，受影響的不只是單位本身，同層單位樓價也可能會受影響。伍冠流表示，據他了解，近期沙田偉華中心有一個單位發生跳樓事件，同層另一個單位原先樓價510萬至520萬元，後來最終以原先樓價的八折售出，即近400萬元售出。

如何得知鄰近有沒有「凶宅」？

若果買單位，如何得知鄰近有沒有「凶宅」？伍冠流說：「問經紀，多數都答到。」

如何得知鄰近有沒有「凶宅」？伍冠流說：「問經紀，多數都答到。」