香樓樓市走勢｜港元拆息創近16年新高！按揭供樓利息變化預測

【香港樓市走勢2023｜供樓按揭利率】7月底美國議息，市場普遍預期美國聯邦儲備局會再加息，屆時香港的最優惠利率（P息）料會上調。最近，香港1個月銀行同業拆息創近16年新高，港元拆息已追貼美息。拆息明顯高於按息。市場人士預期，若美國下周加息，港P上調機會增，加幅或達0.125厘至0.25厘，供樓按揭利率變化預測如下。

香港樓市走勢2023｜一個月港元拆息創近16年新高

中原按揭董事總經理王美鳳表示，與樓按相關的1個月港元拆息升至7月20日見5.21%，連升4個工作天，創自2007年10月18日(5.54%)後近16年新高，由於利率正常化由去年至今已進行一段時間，銀行體系結餘亦已調節收縮，促使港元拆息回升至追貼美息水平。

估計最優惠利率P加幅介乎0.125厘至0.25厘

王美鳳指出，美國聯儲局下周議息，雖然美國通脹率已連月下降，並已超出市場預期回落至3%，原則上未必有加息需要以便觀察滯後影響，但有關官員卻表示為了決心把目標通脹壓低至2%又或防止通脹反彈，因此仍有機會繼續加息1-2次，若然下周美國議息後決定仍繼續加息，在現時反映銀行資金成本的港元拆息明顕高於按息約3.5%，加上港拆息已追貼美息，美國加息意味息率或再進一步上升，不排除銀行將因應加息壓力及視乎資金成本而需要上調最優惠利率P，估計加幅仍會溫和介乎0.125厘至0.25厘。

息率因素對樓市影響已不大

王美鳳再指出，是次本港加息周期較歷年溫和，美息累計加幅達5厘而港P累計加幅僅0.75厘，即使港P因應美國下周加息而上調，但由於美國加息期已接近見頂，本港進一步加息幅度有限，估計是次加息周期的P總加幅未必多於1厘，料今年息率因素對樓市影響已不大。

使用H按或P按的供樓利息均增加

拆息近日趨升，供樓人士無論使用H按或P按仍未有受實質影響，王美鳳解釋，因為H按已觸及封頂息，H按現以P按為基準之封頂息率計算按息，今日1個月拆息升至5.21%，H按實際按息仍是以市場主要封頂息3.5%(P-2.25%; P:5.75%或P-2.5%; P:6%)，但若日後銀行追加P，則屆時大眾使用H按或P按的供樓利息均受影響增加。

銀行對港元資金需求緊張

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明則表示，現時大部份銀行新造Ｈ按封頂息率為3.5厘，近日一個月HIBOR已比新造Ｈ按封頂息率高。而本港銀行結餘約449億港元，金管局周一透過貼現窗口操作，向市場投放38.85億元流動性，逾兩年半新高，顯示銀行對港元資金需求緊張。市場預測下周美聯儲議息會議將再次加息0.25厘，港美息口差距或將進一步擴寬，HIBOR仍有上升壓力，或挑戰2007年10月12日5.7厘，即有紀錄的歷史高位，並將繼續維持高水平一段時間。

曹德明表示，銀行在資金成本壓力續增下，或視乎自身策略而上調最優惠利率（P），幅度約0.125厘至0.25厘左右。

市場幾乎「一面倒」預期7月加息

美聯物業住宅部行政總裁(港澳)布少明表示，當下市場幾乎「一面倒」預期7月加息，鑑於最近香港拆息見15年新高，港銀下週跟加按息機會甚大，拖累睇樓氣氛持續低迷。另一邊廂，隨著多個新盤連環推售，且紛紛以貼市價開賣，令購買力持續流向一手市場。此消彼長之下，相信短線二手睇樓活動及交投難有明顯起色，短期勢續於低位徘徊，樓價亦續陷整固。短期而言，相信待息口走勢「撥雲見日」後，屆時無論睇樓氣氛抑或交投價量才有望重拾升軌。

二手住宅註冊宗數減

香港樓市成交方面，香港置業研究部董事王品弟表示，據土地註冊處資料顯示，7月至今(截至20日)錄1,665宗二手住宅註冊，較上月同期的1,995宗減少約16.5%。鑑於簽署買賣合約至遞交到土地註冊處註冊登記需時，7月註冊個案一般主要反映6月市況。

逾1,000萬元二手住宅註冊減幅最大

若以金額劃分本月至今二手住宅註冊量表現，當中500萬元或以下二手住宅錄711宗註冊，較上月同期的812宗減少約12.4%；逾500萬至1,000萬元二手住宅錄739宗註冊，較上月同期的873宗減少約15.3%；逾1,000萬元二手住宅錄215宗註冊，較上月同期的310宗減少約30.6% 。

按金額劃分本月至今二手住宅註冊量

	本月至今註冊量	6月同期註冊量	註冊量比較
500萬元或以下	711	812	-12.4%
逾500萬至1,000萬元	739	873	-15.3%
逾1,000萬元	215	310	-30.6%
總數	1,665	1,995	-16.5%

截至7月20日
鑑於簽署買賣合約至遞交到土地註冊處註冊登記需時，每月註冊個案一般主要反映前一個月市況
資料提供：土地註冊處及香港置業資料研究部

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