【樓市走勢】在利淡因素主導下，樓市放緩。專家看淡下半年樓市走勢，預計樓價仍會下跌5%。大市偏淡，屋苑走勢受壓。專家分析，地區偏遠而樓齡稍高的屋苑，以及身處新供應多的地區的屋苑走勢稍遜，並預測有4個屋苑樓價跌幅稍高於大市。
官方樓價數據：樓市價量俱跌
官方數據顯示，近月樓市價量俱跌。據差餉物業估價署資料，5月私人住宅售價指數報351點，按月跌0.7%，是自今年連升四個月後開始下跌。另據土地註冊處資料，6月份住宅樓宇買賣合約佔3613份，按年同比下跌25.1%。
樓市走勢｜7月二手樓市成交料跌8.4%
踏入7月，市場預期市況持續放緩。中原地產指出，截至7月13日，7月份二手住宅買賣合約登記暫錄984宗，金額89.3億元。預計全月約2200宗及175億元，將較6月的2401宗及200億元，分別下跌8.4%及12.5%。估計宗數及金額將齊創2022年12月後的7個月新低。反映二手觀望氣氛濃厚，買賣持續疲弱。
樓價指數兩周跌1.26%
在樓價走勢方面，中原地產指出，中原城市領先指數CCL最新報165.18點，按周跌0.30%。CCL連跌2周共1.26%，指數貼近今年4月底165.08點低位，創10周新低。雖然6月美國暫停加息，但相信加息周期未完結，二手市況持續低迷，短期整體樓價將會調整，估計第三季CCL下試163點水平。
政府不減辣料樓市續淡
樓市經過首季回升後，第二季開始放緩，市場關注下半年走勢。有學者指，除非政府「減辣」(調低買賣印花稅)，否則看淡下半年走勢。香港都會大學人文社會科學院助理教授馬耀宗指，政府未有「減辣」，遏止內地買家需求，本地投資者亦沒有誘因入市。
買家轉買為租 推動租金上升
現時香港樓市只有剛性需求，但買家採取觀望態度，因供款利率較以往高很多。若果政府不調整「辣招」，下半年樓市偏淡。他又說，買家預期樓價不升，故轉買為租，推動租金上升。租金正在上調，但其回報低於其他投資產品回報，如定期存款，故樓價仍有下調空間。
新供應多 二手市場受壓
另一個因素是市場新供應多，影響二手市場。馬耀宗預期，下半年一手市場潛在單位供應約1萬個，新盤定價影響市場，部分購買力會被新盤吸納，二手市場會更受壓。
用家為主 料樓價不大跌
不過，馬耀宗預期，樓價跌幅不會很大。他指出，現時市場以用家為主，業主不急於移民，或因財務問題而急售，不會大幅劈價賣樓。他預計，下半年樓價跌3%。
今年減息機會不高
另一位學者中大商學院亞太工商研究所名譽教研學人李兆波亦看淡下半年樓市走勢。息口是主要因素之一。他指出，目前美國仍有機會加息，即使不加息，至少今年內美國減息機會不高。
市場缺乏中高收入買家
雖然最新政府公布失業率跌至2.9%，但李兆波指，近期很多人移民，就業人口減少，失業人口亦減少，令失業率偏低。他續稱，以往中高收入人士買樓，但現時中高收入職位減少，銀行裁減很多人，缺少中高收入人士買樓，對樓市幫助不大。而且，內地經濟轉差，地緣政治仍緊張，預計下半年樓價跌3%至5%。
嘉湖東堤樓價跌幅料高於大市
既然專家看淡下半年樓市走勢，相信私人屋苑樓價和交投量會偏軟。那些屋苑會較受壓？李兆波指，地區偏遠而樓齡高的屋苑樓價跌幅較多，並選擇東涌東堤灣畔和天水圍嘉湖山莊。兩個屋苑樓齡較高，並且位置偏遠。雖然兩個屋苑有鐵路連接往市區，但車程時間較長。他預計，這些屋苑樓價跌幅會高於大市，幅度介乎6%至7%。以下是兩個屋苑近期成交價和資料：
1. 東堤灣畔
- 最新成交實用呎價：12,995元(6月)
- 上半年樓價變幅：升11%
- 最近買賣成交個案：2期9座中層E室，實用面積527平方呎，成交價630萬元，實用呎價11,954元(註冊日期：2023年7月4日)
東堤灣畔屋苑資料
| 地區 | 東涌 |
| 地址 | 慶東街1號 |
| 座數 | 8 |
| 單位總數 | 2158個 |
| 單位實用面積 | 521至1480平方呎 |
| 入伙日期 | 1998年12月至1999年12月 |
| 發展商 | 太古、恒基、恒隆、 新世界、新鴻基、港鐵 |
| 配套設施 | 住客會所 |
| 校網 | 小學：98 中學：離島區 |
2. 嘉湖山莊
- 最新成交實用呎價：9962元(6月)
- 上半年樓價變幅：升2.7%
- 最近買賣成交個案：5期麗湖居10座中層E室，實用面積446平方呎，成交價465萬元，實用呎價10,426元(成交日期：2023年7月18日)
| 地區 | 天水圍 |
| 地址 | 天湖路1號 |
| 座數 | 58座(共6期) |
| 單位總數 | 15,852個 |
| 單位實用面積 | 441至1462平方呎 |
| 入伙日期 | 1991年12月至1997年12月 |
| 發展商 | 長實 |
| 配套設施 | 住客會所：嘉湖鄉村俱樂部和嘉湖會所 商場：嘉湖銀座和嘉湖新北江商場 |
| 校網 | 小學：72 中學：元朗區 |
啟一YOHO TOWN樓價料跌5%
另一點是，若果屋苑身處的地區新供應多，樓價會受壓。馬耀宗分析指，預期下半年啟德區內新盤單位供應近4000個，故看淡區內二手市場走勢。他預期，啟德一號將會是最受壓的屋苑，因屋苑有「港人港地」售樓條款，只可轉售本地人，買家身份受到限制。
看淡元朗YOHO TOWN 1期
他亦看淡元朗YOHO TOWN 1期，因元朗區內有新盤開售，包括洪水橋滙都和YOHO TOWN另一期YOHO HUB，而且屋苑樓齡較舊。他預計，兩個屋苑樓價皆下跌5%，高於大市跌幅。
以下是兩個屋苑近期成交和資料：
3. 啟德一號
- 最新成交實用呎價：21,328元(6月)
- 上半年樓價變幅：升14%
- 最近買賣成交個案：1期第1座高層E室，實用面積531平方呎，成交價1100萬元，實用呎價20,716元(註冊日期：2023年7月7日)
啟德一號屋苑資料
| 地區 | 啟德 |
| 地址 | 沐寧街 |
| 座數 | 17(分兩期) |
| 單位總數 | 1169個 |
| 單位實用面積 | 367至2414平方呎 |
| 入伙日期 | 2017年6月至2017年7月 |
| 發展商 | 中國海外 |
| 配套設施 | 住客會所、地舖 |
| 校網 | 小學：34 中學：九龍城區 |
4.YOHO TOWN 1期
- 最新成交實用呎價：16,094元(6月)
- 上半年樓價變幅：升12.6%
- 最近買賣成交個案：8座中層H室，實用面積422平方呎，成交價665.8萬元，實用呎價15,777元(成交日期：2023年7月14日)
YOHO TOWN 1期屋苑資料
| 地區 | 元朗 |
| 地址 | 元龍街8號 |
| 座數 | 8 |
| 單位總數 | 2200個 |
| 單位實用面積 | 393至637平方呎 |
| 入伙日期 | 2004年4月 |
| 發展商 | 新鴻基地產 |
| 配套設施 | 住客會所YOHO Club |
| 校網 | 小學：74 中學：元朗區 |
屋苑呎價次季轉跌或反覆
雖然上述屋苑上半年樓價上升，其中3個屋苑更是雙位數升幅，但其實再查閱這些屋苑上半年每個月實用成交呎價，
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