【買樓攻略】金管局放寬按揭成數和按揭保險成數上限，差不多令所有置業人士及現有業主都受惠。當中有一項改動比較少人提及，就是取消非本地收入人士申請按揭時壓力測試的特別要求，令非本地收入申請人的按揭成數上限及「供款與入息比率」（DTI）上限，能夠與本地人睇齊。這項修訂對於非本地收入人士在港置業是一大利好消息，不過由於難上按保，想借盡9成按揭上會，仍需要靠親屬幫忙。
按揭成數及壓測上限睇齊
先重溫一下，在新措施實施前，主要收入來自香港以外地區的按揭貸款申請人，按揭成數上限及DTI上限都需要下調一成。換句話說，原本600萬元的物業，不經按保銀行最高承造6成按揭，非本地收入人士申請按揭則最多只能借5成。
非本地收入申請人的DTI較嚴格
且，非本地收入申請人的DTI會較一般港人嚴格，前者即使沒有其他按揭，供款與入息比率需要不多於4成，並假設在加息2厘後，供款與入息比率不能多於5成。不過，金管局今次放寬壓測後，非本地收入申請人DTI與按揭成數都毋須再作扣減。
助北上港人免除後顧之憂
自今年初中港恢復通關以來，兩地交往漸趨頻密，加上政府多次鼓勵港人到大灣區發展，預計會有越來越多的港人北上打拼，而新措施就能幫助這些北上港人免除後顧之憂，在內地打拼同時，掃除在港置業障礙。
非本地收入難上按保
不過要留意的是，按保公司目前並不接受非本地收入人士的按揭申請，意味着後者難以申請到高成數按揭，在新修訂下，1,500萬元以下的物業銀行最高承造7成按揭，而13,000萬元物業則有機會申請到6成按揭，由於不能申請按保，故最高按揭成數相對於本地收入人士，仍然有一至兩成的差距。
提出「買樓給家人住」節省首期
如果想節省這一筆首期，也不是全無辦法。例如非本地收入申請人可提出「買樓給家人住」的理由，而申請人只是並派往海外工作，並提供到直系親屬在港住址證明，輔以出世紙、結婚證書等去證明與該親屬之關係，仍有機會申請到高成數按揭。
可考慮申請按揭預批
但由於剛放寛有關規定，尚未有任何成功個案，這類申請人可考慮申請按揭預批。另外，要申請9成按揭，申請人必須有固定收入，否則按保公司收到申請表也會斷然拒絕。
樓市辣稅仍是最大障礙
金管局放寬非本地收入人士的按揭要求後，預計亦會惠及有意來港置業的內地人，有助帶旺樓市。惟內地人未必有香港永久性居民身份，置業時不能享受首置人士的稅務優惠，需要繳交15%從價印花稅（DSD），以及15%買家印花稅（BSD），加起來就是30%，亦即是說內地買家需要較本地人多準備樓價3成的流動資金去繳交稅款。
居港滿7年並成為香港永久性居民才可退稅
雖然特首李家超去年底曾提出，外來人才在港置業只要居港滿7年並成為香港永久性居民，其之前購入並仍然持有的首個住宅物業，可申請退還已付的BSD及DSD，只需支付與首置人士一樣的印花稅。惟遠水不能救近火，現時辣稅仍然是內地人來港置業的一大障礙，政府會否有下一輪放寬措施值得密切關注。
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作者簡介：子非魚為星之谷按揭首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭資訊。
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