海外房地產2023｜新冠疫情對我們的生活和工作方式造成了深遠影響，同時迫使城市適應新的挑戰並重新思考城市空間的利用。隨著我們逐漸從新冠危機中恢復過來，辦公室的需求成為近期討論的焦點。於疫情高峰期時，不少公司迫於無奈採取遠程辦公政策，導致傳統辦公室的需求減少。

不少打工仔渴望重返辦公室上班

然而，隨著情況漸入佳境，大眾逐漸認識到實體辦公環境的重要性。不少『打工仔』渴望重返辦公室上班，以享受與同事間的合作及交流機會。因此，社會對實體辦公室的需求再度增長。

可持續性是改造建築重點

基於大都市地區辦公室需求的增加，改造現有建築以適應現代工作需求的興趣也日益增長。然而，改造計劃中的可持續性議題成為焦點。當這些轉型符合可持續實踐，包括能源效率、減少廢物和使用環保材料時，將可持續設計原則納入改造項目中一方面有助於環境保護，另一方面能提升辦公場所的整體吸引力和價值。

英國政府修改審批規劃流程以應對新趨勢

根據第一太平戴維斯發布的一份關於最新倫敦辦公室需求超過十年平均水平的報告，當中分析市場對辦公室的需求並指出約52%的受訪者期望擴大其公司的規模，而有22%的受訪者期望縮小其規模，而剩下的26%的受訪者則持有中立態度。由此反映市場對辦公室迫切需求的趨勢。

在推動可持續發展和能源效率的背景下，建築改造變得越來越重要。然而，傳統的審批流程常常耗時且繁瑣，限制了改造項目的推進速度。

推出「快速改造規劃流程」

有見及此，英國政府推出「快速改造規劃流程」（Retrofit fast-track planning approach）以修改傳統繁瑣且耗時的審批規劃流程並改造快速審批規劃的方法，從而成為加速建築改造的創新途徑。據了解，通過加快規劃過程，旨在鼓勵更多的業主和發展商開展改造項目，藉此善用土地資源運用，同時提高建築物及市內的能源效率及減少碳排放，增強建築環境的可持續性。

需求融合嶄新房地產：多元房地產

結合筆者較早前分享過有關嶄新房地產的定義，加上如何善用土地資源的大前提下，不少發展商在應對房地產市場的上升需求時，亦同時兼顧以人為本和環境保護的理念。當中包含城中對可持續設計和優化空間利用的元素追求，以創造一個可滿足社區多樣需求的動態環境，並藉此鼓勵充滿活力的城市生活方式以及提升城市區域的可持續性。

提及到可持續管理，摩根大通集團最近的一個項目成為了房地產界的一大創舉。

推動隱含碳減排

該集團於紐約曼哈頓區新建的總部是第一座運營淨零排放的全電力大廈。該設計考慮了室內空氣質量，旨在超越可持續性、健康和保健方面的最高行業標準。除此之外，它還可回收、再利用或升級回收以往建築中97%的材料，超出美國綠色建築委員會白金級要求百分之二十以上。另一方面，摩根大通集團利用了靈活且適應性強的設計策略，通過使用碳含量較低的創新材料、規劃材料使用壽命結束時的循環利用性，以及更加重視最大限度地減少浪費，以推動隱含碳減排。

香港在未來扮演的角色

在探討大都市辦公室的需求下，當然不得不談及香港的市場境況。作為國際金融中心，香港於國際間擔當的角色可與紐約和倫敦媲美。香港多年來吸引不少海外企業，並推動了對甲級辦公場所的需求。然而，香港經濟受到疫情影響停滯不前，令辦公室的市場出現供應過剩的現象。

開發項目中部署智能技術

話雖如此，據戴德梁行研究指，銀行和金融業繼續佔據新增租賃的最大份額 （佔33%），其後是專業服務行業和醫療保健行業分別佔約15%和14%。展望未來，內地企業的潛在需求預計將推動寫字樓租賃活動的復蘇。據了解，下半年將有近200萬平方英尺的新增甲級寫字樓供應竣工。當中以香港著名地產發展商—恒基兆業地產亦有仿效國外做法，在開發項目中部署智能技術，以監督其大廈運營，並包括不少符合以人為本和環境保護理念的專利技術。

反觀香港同樣面臨土地需求的增長，期望能趕上大環境的步伐，以應對市場不斷的變化，同時鞏固自身的國際地位。

人為本和環境保護的核心理念

新冠疫情令房地產被重新定義。隨著企業採用混合工作模式以及對於永續發展的關注，對以人為本的實體辦公室需求逐漸增加。多元房地產的興起趨勢提供了一個全新概念，在兼顧市場對土地龐大的需求之上，亦同時包含以人為本和環境保護的核心理念。

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作者簡介：盧銘恩是華坊咨詢評估有限公司董事總經理及Asia PropTech創辦人。產業測量師出身，致力將創新科技帶進房地產業界。香港中文大學商學院客座助理教授及香港大學SPACE中國商業學院客席講師，曾獲皇家特許測量師學會(RICS)頒發之傑出成就青年獎，在多達20個國家超過50場房地產會議中擔任講者，主理亞太區多宗房地產投融及資本市場上市項目。

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