買樓攻略｜買單幢樓定屋苑？成交估值管理費等8大因素破解迷思

【買樓攻略】正所謂百貨應百客，好多人初次置業，無論目標是新盤還是舊樓，都會出現買單幢樓好抑或屋苑好這個人生交叉點。單幢盤通常位處市區，交通方便兼社區配套完善。

買樓攻略｜上車買單幢樓定屋苑？

至於屋苑盤特別是大型新盤大多位處新界或將軍澳等發展區，屋苑設施多元化，適合家庭客。今次將盤點單幢樓及屋苑盤的各項優缺點，助你作出最合適的決定。

對大部分人而言，買樓是長線的事，故考慮單幢樓及屋苑盤時，不僅要著眼現在，還應該放眼將來，考慮入住數年甚至數十年後的變化。單幢樓及屋苑盤各有特色及優缺點，以下八大因素有助解迷思，作出明智的選擇。

無論單幢樓或屋苑新盤，均由發展商根據同區市場需求及市況定價，故買入時不存在銀行估價偏離問題。然而，在入住數年後，一想旦出售單位或換樓，單幢樓與屋苑成交及估值情況便有明顯分別。

由於屋苑單位多兼成交活躍，在出售單位時通常有充足及貼市的成交價供參考，銀行估值也較容易，不會出現太偏離情況。相對上，單幢樓通常單位較少兼成交疏落，不少市區單幢樓一、兩年才有一宗成交，令業主及買家傾價，以至銀行估價時可參考的資料不多，容易出現估值偏離情況。

管理費是一項長遠開支，其每呎收費高低不容忽視。由於單幢樓戶數少，但管理費、清潔及維修等服務均不可或缺，令每戶攤分的支出較高。特別是一些新盤單幢樓因設小型會所，但單位數目不多，管理費較屋苑新盤更貴，一般5元或以上好普遍，曾經有一個筲箕灣半新單幢樓每呎管理費高達8元以上，令市場嘩然。

除每月的管理費外，若住上20多至30年後，大廈要進行大維修，同樣由於單幢樓伙數少，每戶攤分的維修費也有機會較屋苑單位貴。此外，如果單幢樓涉及保養斜坡或有私家路等，管理費更唔講得少，故欲認購單幢新盤時，要細閱地契中對業主負責的範圍。

講到物業設施，由於地盤面積所限，單幢新盤就算有會所，通常只有迷你版健身室，泳池更罕有，更遑論休憩空間。這方面屋苑盤可謂完勝，屋苑新盤會花較多心思設計出不同主題的住戶設施及綠化空間，健身室及泳池必備，兒童玩樂及住戶宴客場地林林總總，為屋苑提升叫座力。

單幢樓受地盤限制，戶型選擇較少，大部分單幢新樓主攻開放式或細單位，較適合單身及兩至三人小家庭。反觀，屋苑新盤由細至大單位一應俱全，成員較多的家庭客會偏好屋苑盤。

這是單幢盤主要賣點之一，特別對港島或九龍市區情有獨鍾，喜歡交通四通八達及社區發展完善的買家。此外，若希望入住名校網的家庭客，揀選市區單幢樓的誘因也較大，但透過收購舊樓重建的新盤，地盤通常偏細，不少都只能興建單幢物業。

由於市區單幢樓以細單位為主，雖然呎價較不少屋苑新盤高，但單位入場費有機會因實呎細而較低，特別是市區納米新盤，有機會400餘萬元在市區上車。

如計劃買入新盤作出租用途，宜留意出售單幢樓時的風險。除非樓市處牛市，否則在正常市況或淡市下，冇睇樓的放盤通常乏人問津，因買家選擇眾多，毋須承受冇樓睇而買錯樓的風險。

如果持有的是大型屋苑盤，就算單位有租客而未能給買家睇樓，地產代理或許有辨法找來相似戶型的單位給買家參考。然而，若持有的是單幢樓，便難以覓得同類單位放盤，作為買家的參考。作放租及投資時，別小看單幢樓租盤的出售難度及壓價風險。

炒契費雖然並非單幢樓獨有，但為市區收地難，市區重建的新盤多數為單幢樓，屋苑新盤相對罕有。私人發展商的舊樓重建項目，新樓買家需要支付抄契費，當中涉及大量收購前的業權及買賣紀錄等資料，作為新樓樓契的一部分，而抄契費通常由數萬至十萬元不等。

單幢樓及屋苑盤各有優缺點及特色，最重要是明白自己及家人的需要，哪種居住環境和生活配套最適合，並在買入前了解管理及維修成本，以及出售時有機會遇到的問題，自然可以作出明智的決定。