資助房屋攻略｜租置公屋、居屋、白居二5個範疇優點缺點比較

【資助房屋攻略】近期政府陸續推售不同類型資助房屋，讓合資格準買家上車，包括「居屋2023」、租置公屋，以及「白居二」(白表居屋第二市場計劃)。《香港財經時報》從申請資格、樓價、項目選址、按揭、管理質素等5個範疇比較上述3類資助房屋的優點和缺點，專家最終會評估那類房屋值得揀選。

資助房屋攻略｜新居屋租置公屋年中接受申請

「居屋2023」將於今年年中開始接受申請，新一批租置公屋單位將會在「居屋2023」銷售計劃中出售，現暫定於今年年中接受申請，房委會決定恆常化租置計劃。而新一輪「白居二」申請暫未公布詳情。合資格的準買家不愁沒有選擇。以下是3類資助房屋在5個範疇上比較：

1. 申請資格

租置公屋：綠表可買租置公屋
居屋2023：綠、白表可購買居屋
白居二：要取得「購買資格證明書」

租置公屋：綠表可買租置公屋

據房屋署資料，購買租置公屋的人及其家庭成員必須是房委會轄下出租屋邨的認可住客，可以是戶主或其他認可住客。但現時房委會已將目標買家定為有綠表資格的人士，以及『特快公屋編配計劃』下的合資格申請人。最近房委會修訂綠表人士申請資格，詳情請看下面「居屋2023」一文。

居屋2023：綠、白表可購買居屋

綠、白表人士可購買居屋，但今期政府修訂綠表人士的申請資格，以綠表申請者身分申請購買居屋的公屋租戶及房協出租屋邨的住戶，在遞交申請截止日期前的24個月起計直至購買單位時，均不得在香港擁有住宅物業。

居屋2023修訂資格準則

修訂資格準則由「居屋2023」開始接受申請日期（暫定為二○二三年年中）起實施。經修訂的準則應適用於：

由「居屋2023」起及其後推售的單位（包括居屋及綠置居單位和租者置其屋計劃（租置計劃）回收單位）；以及
第二市場的未補價單位和租置計劃單位租戶所購買其正在居住的單位。

白表入息及資產限額

至於白表申請者，今期家庭申請者的入息及資產限額分別為每月62,000元及147萬元；一人申請者的入息及資產限額定為家庭申請者的一半，即分別為每月31,000元及73.5萬元。此外，房委會的定期暫准居住證持有人將不再符合資格以綠表申請者身分購買資助出售單位，但這類人士仍然可以以白表申請人的身分申請購買資助出售單位。

白居二：要取得「購買資格證明書」

新一期居屋的白表申請者入息和資產上限要求適用於『白居二2023』，白表人士取得「購買資格證明書」後，就可以在居屋第二市場搵樓。綠表人士亦可以在第二市場搵樓。

專家意見：租置公屋買家限制多

香港都會大學人文社會科學院助理教授馬耀宗指，租置公屋主要僅限綠表人士申請，政府已表明白表人士不可揀選，申請限制是3類資助房屋當中最多，其餘新居屋和居屋第二市場單位可讓綠、白表人士申請和購買。

2. 樓價比較

租置公屋：人場費14萬
居屋2023：售價149萬起
白居二：入場費起碼100萬

租置公屋：人場費14萬

租置公屋售價較平。據房委會表示，現時在約18.4萬個租置計劃單位中，約有3.2萬個單位（即17%）仍未售出，平均售價約為50萬元，售價由14萬至123萬元不等。另一個吸引的地方，是購買現居的公屋單位業主方享有特別折扣優惠。新租戶如在租約生效日起計兩年內購買單位，還可享有特別折扣優惠(樓價折上折)，首年可享全額特別折扣優惠，第二年可享半額特別折扣優惠，於第三年或以後才購買單位的租戶，則不會享有特別折扣優惠。

居屋2023：售價149萬起

新一期居屋將推售6個項目，提供9154個單位，平均售價定於評定市值折減38%，即以六二折出售。這些項目單位的售價介乎149萬元至494萬元，平均售價約為285萬元。

白居二：入場費起碼100萬

「白居二」可揀選居屋第二市場所有放售的屋苑，但入場費起碼100萬元，部分屋苑售價更達數百萬元。如甚少成交的坪洲坪麗苑，去年12月一個地下單位，實用面積431平方呎，成交價也要265萬元，實用呎價6148元。

專家意見：租置公屋最平

馬耀宗指，在3類資助房屋當中，未計屋苑樓齡新舊和地段，租置公屋售價最平，只花十多萬元便可上樓，最高售價只是100多萬元而已。新居屋售價排第二，入場費要100多萬元。居屋第二市場售價最貴，即使二手公屋，如5月藍田德田邨也有單位以160萬元成交。

3. 按揭比較

租置公屋：公屋戶可借足十成按揭
居屋2023：綠表按揭成數最高九成半
白居二：若過擔保期難借足按揭

租置公屋：公屋戶可借足十成按揭

房委會已與多間銀行及財務機構簽訂「按揭保證契據」，為買家提供高達該單位買價餘額100% (即買價減去已付的意向金)的按揭貸款，還款期由該單位首次轉讓契據日期起可長達25年。

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明指，在政府擔保下，租置公屋買家申請按揭，可獲批九成半按揭，並可選用H按(同業拆息)或P按(最優惠利率)，目前實際按揭利率為3.5%。同時，申請人無須接受壓力測試。他說，如果申請人是單位的住客，有機會獲批十成按揭。

居屋2023：綠表按揭成數最高九成半

在政府擔保期下，綠表人士按揭成數最高九成半，白表人士按揭成數最高九成，兩者還款期最長25年。申請人同樣可選用P按或H按，毋須做壓力測試。若需藉按揭貸款支付樓價餘款，可選擇房委會提供的銀行或財務機構，以房委會指定的特惠條件申請按揭貸款。

白居二：若過擔保期難借足按揭

申請居屋第二市場單位的按揭，情況較新居屋和租置公屋複雜。若果居屋首次發售日期至今不超過19年，「白居二」申請人仍可獲批最高九成按揭和還款期25年，因仍有政府擔保。但若果超過19年，銀行未必會批出最高按揭成數或還款年期，可能會縮減按揭成數或還款年期。一旦樓齡超過30年，最高按揭成數甚至只有六成。

專家意見：租置新居屋借足按揭

馬耀宗表示，租置公屋和新居屋在申請按揭上有優勢，特別是租置公屋按揭最高可達九成半，因兩者有政府「包底」。「白居二」最困難是樓齡較高的居屋申請按揭，很難借足，因政府未必「包底」。

4. 選址：

租置公屋：新界佔大部分
居屋2023：觀塘位置隔涉
白居二：新舊屋苑參差

租置公屋：新界佔大部分

政府暫未公布出售的屋邨。據房屋署資料，現時可供出售的租置公屋屋苑共有39個，新界佔25個，九龍佔10個，港島佔餘下4個。當中更有質素較高的屋邨，如香港仔華貴邨、深水埗南昌邨、黃大仙鳳德邨。

居屋2023：觀塘位置隔涉

新一期居屋將推售6個居屋項目，共提供9154個單位，包括屯門兆翠苑；觀塘安楹苑、安樺苑和安麗苑；啟德啟悅苑及元朗朗天苑。雖然市區項目佔4個，但其實單是觀塘安達臣道已佔3個，餘下1個位於啟德。然而，觀塘3個項目的所在地位於山上，仍發展中，稍嫌隔涉。

白居二：新舊屋苑參差

「白居二」準買家可選擇的是居屋第二市場的屋苑，遍布港九新界，樓齡參差，如屯門兆康苑樓齡逾40年；長沙灣凱樂苑樓齡僅4年，選擇多。

專家意見：部分新居屋屋苑有升值潛力

馬耀宗指，政府未公布推售租置公屋屋苑詳情，故現時暫難評論。他說，在新一期居屋中，啟德啟悅苑是熱門屋苑，屯門兆翠苑有升值潛力，因未來港鐵屯門南延線將會在屋苑附近設有車站。

5. 管理質素｜租置公屋較輸蝕

現時居屋屋苑業主從房委會接管屋苑的管理責任後，須按《建築物管理條例》和屋苑公契自行委聘管理公司，為屋苑提供管理和維修服務。居屋單位的業權屬於業主本身，業權集中，故管理問題不大。

租置公屋業權混亂礙管理

不過，租置公屋則有不同，因一幢公屋大廈內會有業主有租客，管理上容易出現混亂情況。房委會資助房屋小組黃碧如承認，房委會在管理有關混合業權屋苑時會遇到挑戰，相信出售單位後可令業權更為統一，日後可令此類屋邨的混合業權管理維修更為暢順。

專家：租置公屋性價比高值得考慮

整體而言，租置公屋在樓價、按揭兩方面取勝，但管理質素稍遜。新居屋和「白居二」在申請資格限制相比之下較少，這方面有優勢。專家總結這些要點，指租置公屋值得考慮。馬耀宗分析指，購買租置公屋，可享樓價折上折優惠，雖然租置公屋樓齡較舊，但性價比高。

新居屋售價較貴

儘管部分單位賣不出，原因是其位置不好，甚至本身是凶宅，惟每次推售都賣得好。他續稱，新居屋售價較貴，而在居屋第二市場放售的單位，市場已消化單位大部分折扣，故購買這些單位的折扣較少，售價不會很平，而且有些屋苑樓齡不算新，未必值得考慮。