居屋2023抽定唔抽？綠白表必睇！專家：料抽中機會增加4大原因

「居屋2023」將於今年年中開始接受申請，今期共有6個項目推出。雖然房委會修訂部分申請資格和銷售準則，或會令申請數目減少，但有專家指，這反而會增加抽中機會，並提出4個原因。若果決定「去馬」，揀選屋苑是綠、白表準買家最關注的問題。經專家分析，啟德啟悅苑是最熱門屋苑；元朗朗天苑是最冷門屋苑；屯門兆翠苑是最有升值潛力。

居屋2023共有6個項目推出

今期居屋共有6個項目推出，其中4個位於市區，分別在啟德區和觀塘安達臣道，餘下兩個在新界，分別在屯門和元朗。相關屋苑包括屯門兆翠苑、觀塘安楹苑、安樺苑和安麗苑；啟德啟悅苑；以及元朗朗天苑。6個項目共提供9154個單位，於今年年中開始接受申請，第四季攪珠，明年第一季開始揀樓。

綠表申請人不可持有物業

房委會修訂今期居屋部分申請資格和銷售準則。在申請資格方面，房委會修訂綠表人士的部分申請資格準則，公屋租戶或房協出租屋邨的住戶以綠表申請者身分申請購買資助出售單位時，將與白表申請者一樣在擁有香港住宅物業方面受到相同的限制，在遞交申請截止日期前的24個月起計直至購買單位時，均不得在香港擁有住宅物業。

白表收入資產限額下調

同時，今年白表入息及資產限額相應下調。白表家庭申請者的入息及資產限額分別為每月62,000元及147萬元。一人申請者的入息及資產限額定為家庭申請者的一半，即分別為每月31,000元及73.5萬元。

在上一期居屋，白表家庭申請者的入息及資產限額分別為66,000元和185萬元；一人申請者的入息及資產限額分別為33,000元及92.5萬元，同樣是家庭申請者的一半。

新居屋折扣率跟上期相差11%

另一個要點是定價折扣率。「居屋2023」推售的新建單位和重售因買賣協議撤銷而收回的單位，平均售價定於評定市值折減38%，即以六二折出售，亦較上一期低。上一期以市價五一折發售，折減49%。今期折扣率低11%。

房委會委員指無礙抽居屋意欲

雖然今期居屋調整申請資格，以及折扣率低，但有房委會小組委員相信，這些調整不影響市民購買意欲。房委會資助房屋小組委員會委員柯創盛指出，今期居屋收緊申請資格，是希望把資源分配合適，以及把以往問題處理好，故不擔心會影響購買意欲。

居屋有剛性需求

他指出，居屋始終有剛性需求，每次申請皆可超額完成，市民可以平價上車。柯創盛又說，居屋定價是以市民負擔能力設定，不擔心折扣率低會有很大影響，因資助房屋樓價較私樓和私人參建居屋低，市民仍可負擔得到。

學者料抽中機會增加4大原因

不過，有學者指，上述調整影響一些原本合資格人士申請意欲，申請數目可能減少，抽中機會反而增加。香港都會大學人文社會科學院助理教授馬耀宗提出4個原因：

今期居屋白表人士收入限額調低，符合資格的白表人士減少。
政府嚴打公屋富戶，收緊綠表資格，影響公屋富戶抽居屋誘因。如果這類人士抽居屋，政府會抓緊資產審查，有見及此，部分綠表申請居屋的準買家未必申請。
近月樓市下跌，市場對樓市持觀望態度。
今期折扣率低，抽居屋的人士會減少，增加抽中機會。

居屋2023｜6個項目的定價資料

儘管房委會調整今期居屋部分申請和銷售準則，但專家仍認為，新居屋售價仍有吸引力。以下是今期6個項目的定價資料：

項目	評定平均市值 (實用面積計算)	折減38%後的平均售價 (實用面積計算)	售價幅度
屯門兆翠苑	10,960元/呎	6800元/呎	179萬至372萬
觀塘安楹苑	11,890元/呎	7370元/呎	171萬至394萬
觀塘安樺苑	11,330元/呎	7030元/呎	181萬至377萬
觀塘安麗苑	11,710元/呎	7260元/呎	169萬至376萬
啟德啟悅苑	15,140元/呎	9390元/呎	223萬至494萬
元朗朗天苑	10,130元/呎	6280元/呎	149萬至318萬

資料來源：房委會

新居屋仍「抵買」

若果跟居屋第二市場相比，新居屋售價仍有吸引力。馬耀宗舉例指，以啟德區來說，據房委會資料，3月啟朗苑錄得一宗「綠表」市場成交，一個385平方呎的低層單位，成交價580萬元(未補地價)，實用呎價15,051元。但現時新居屋屋苑啟悅苑，面積相若的單位售價介乎300萬至400萬元，跟居屋第二市場相比仍屬「抵買」。

兆翠苑升值潛力高

論升值潛力，不少人以為市區項目表現會較佳，如啟德啟悅苑，但馬耀宗反而看好屯門兆翠苑。他指出，兆翠苑位近未來港鐵屯門南延線車站，一旦通車，交通會較現在方便，而且附近配套設施發展成熟，加上屋苑現時扣減折扣後平均呎價6800元，升值潛力不弱。

啟悅苑升值潛力有限

馬耀宗說，反而啟德已是發展區，其發展屬預期之內，啟悅苑呎價已貴過其餘項目約2000至3000元，升值潛力有限。兆翠苑位於屯門恆富街，共提供518個單位，單位實用面積介乎281至518平方呎，當中以374至389平方呎的單位所佔比重最多，佔整個項目總數49%，預計關鍵日期為2025年4月30日。

未近屯門南延線車站

屋苑鄰近私人屋苑南浪海灣，若果要購物消費，可步行至附近屯門中央廣場。在交通方面，屋苑附近設有輕鐵屯門泳池站，若果屯門南延線一如預期於2030年通車，屆時新車站與屋苑可能只有一至兩條街之距離，交通會較現時更方便。

啟悅苑料最難抽中

那麼，那個屋苑是最熱門？換句話說，是最難抽得到？馬耀宗說，以啟悅苑吸引力最高，因始終在配套設施上最方便。啟悅苑位於啟德區沐和街，共提供2046個單位，單位實用面積介乎278至475平方呎，其中375至303平方呎的單位所佔的比重最多，佔44%，預計關鍵日期為2025年10月31日。

屋苑鄰近港鐵宋皇臺站

屋苑鄰近港鐵宋皇臺站，交通方便。而且，屋苑靠近土瓜灣和九龍城一帶，民生配套發展成熟，店舖選擇頗多。附近有多個遊樂場，如宋王臺遊樂場。

朗天苑料較少人揀

最易抽得到的是那個屋苑？即較少人揀選的屋苑。馬耀宗選擇元朗朗天苑。他指出，朗天苑好處是樓價較平，但交通不算方便，屋苑跟港鐵朗屏站有一段距離，需要靠附近輕鐵接駁前往，而且屋苑提供3080個單位，供應是今期居屋最多，未必很快賣得到。

朗天苑位於元朗青山公路，共提供3080個單位，單位實用面積介乎280至454平方呎，預計關鍵日期為2026年3月31日。

交通民生配套不便

屋苑鄰近多個私人屋苑，包括御豪山莊、朗庭園、御景園，並位於輕鐵屏山站和水邊圍站之間，步行前往兩個站需超過10分鐘，交通方便程度一般。若果要購物消費，需要乘車前往元朗廣場，日常生活配套方便程度一般。