【買樓攻略．家居裝修問題】早前將軍澳日出康城首都一個單位，被揭發拆了部分主力牆，並涉嫌違規改建開放式廚房，事件成為城中熱話。其實，單位裝修時要注意的地方不少，不止留意拆主力牆或改建廚房。若果處理得不好，隨時會墮入法網。

家居裝修6大問題｜拆主力牆改廚房隨時犯法

綜合專家分析，裝修時須留意6大要點。同時，專家亦分析向屋宇署申請改動的程序和要點、買入二手裝修單位的責任問題，以及違規的罰則。購買「心頭好」單位，自不然想大肆裝修一番，希望住得好，住得舒服。不過，單位內設施不是話拆就拆，若果某些設施需要改動，須按照規定向屋宇署申請。裝修前要留意6個要點：

家居裝修必知（1）勿擅自改動荷載結構

單位內荷載結構不可擅自改動拆除，因一如上述日出康城拆了部分主力牆事件，整棟大廈或會變危樓，甚至有倒塌危險。根據樓宇檢驗中心總監賴達明提供資料，荷載結構包括單位以下部分：

荷載結構(承力)

承重牆(主力牆)

  1. 剪力牆(主力牆)
  2. 橫樑
  3. 支柱
  4. 樓板(天花樓板/地台樓板)

家居裝修必知（2）勿擅自改動耐火結構

同樣，單位內耐火結構不可擅自改動拆除，因這些設施是用作防火。下列資料同樣由賴達明提供：

耐火結構(防火)

  1. 圍封單位的四邊牆壁(包括外牆)
  2. 單位大門
  3. 圍封廚房的牆壁(梗廚)
  4. 廚房門
  5. 開放式廚房與大門之間600毫米闊的耐火牆(開放式廚房)

賴達明強調，上述兩類結構不可擅自拆除，如需改動，須向屋宇署申請。

家居裝修必知（3）勿改動或拆除圍欄

賴達明指，窗欄與露台/工作平台圍欄都屬於「防護欄障」。法例規定「防護欄障」的高度須高於可立足的毗鄰樓面水平1.1米或以上。如果欄障旁的窗台高度超過500亳米(即半米)或者窗台突出闊度少於75毫米，有關窗台不會被視為可立足的毗鄰樓面。

另外，法例規定欄障的任何空隙或孔洞應能阻止任何最小一處的尺寸是多於100毫米的物品通過。因此，就算最簡單的裝修例如改動或者拆除窗欄或圍欄都有可能違規。

家居裝修必知（4）廚房門不可擅自拆除

廚房涉及煮食和用火，其設施需要防火。正如上述耐火結構一節提到，廚房牆壁、廚房門不可擅自拆除，如改動或拆除，需向屋宇署申請。如果想把梗廚改為開放式廚房，要留意需具備防火設施。賴達明指，開放式廚房需要設有消防花灑、煙霧感應器，梗廚則沒有這些設施，倚靠耐火牆和廚房門。

廚改為開放式廚房 不易獲批

但要留意，由梗廚改為開放式廚房，獲批不易。賴達明指出，梗廚改為開放式廚房，需向屋宇署申請，但獲批的機會不高，因需要消防喉接駁入單位內，可是消防喉是公用設備，難以入屋，除非大廈本身已有此設計，否則未必批得到。

家居裝修必知（5）增加房間留意採光通風

無論是打通兩間房，或增多一間房，需留意房間的採光和通風符合規定。賴達明指，根據香港法例第123F章《建築物(規劃)規例》第30條，每個用作居住或辦公室用途或廚房的房間，須有天然的照明與通風。該等天然照明與通風須藉一扇或多於一扇符合以下規定的窗。

窗戶總面積及位置有規定

窗的建造須使窗玻璃的表面總面積不少於房間樓面面積的十分之一；及該等窗總共最少有相等於房間樓面面積的十六分之一的面積能開啟，而開啟方式須使每扇窗的開口的頂部在樓面水平之上最少2米。他又提醒，不可增開多一個窗，因這會改動外牆，涉及耐火結構。

單位內的廳、廚房一定要有窗

他又說，單位內的廳、廚房一定要有窗，需採用上述同樣的採光和通風比例。另外，他說，房間的間隔牆、房門屬於非荷載結構和非耐火結構，可獲豁免，故不須預先申請，就可以拆除。

家居裝修必知（6）改廁所設施不需預先批准

若果有意更改廁所設施，如喉管，屬於小型工程，不涉及耐火結構，可向屋宇署申報，不須預先批准。另外，以往廁所需要有窗，但現在修例後可容許沒有窗，但要有通風設備，如抽氣系統。

60天內可知申請獲批與否

若果單位業主裝修時，需要進行結構性改動，即包括荷載結構和耐火結構，須向屋宇署提出申請和預先獲得批准，裝修工程才得以展開。申請程序和要點如下：

申請程序：

  1. 業主不能自行向屋宇署申請進行樓宇改建及加建工程，必須聘用認可人士及註冊工程師代為處理。
  2. 認可人士及註冊工程師須要為所計劃的改建工程擬備及提交圖則，供屋宇署審批。

首次申請所需時間：

屋宇署會於60天內批准或拒絕批准，認可人士可於提交圖則後45天向屋宇署查詢有關圖則是否基本上獲接納。如符合下列所有情況，申請時間可減至30天：

  • 工程為不會影響主建築物結構的簡單改建或加建工程；
  • 工程由認可人士/註冊結構工程師證明改動符合建築物條例要求；及
  • 工程除需要獲消防處審批外，無須提交予其他政府部門審批。
  • 若圖則不獲批准，認可人士經糾正問題後向屋宇署再次提交申請，屋宇署通常會在30天內通知圖則是否獲得批准。
  • 如圖則獲得屋宇署批准，認可人士便可向屋宇署申請施工同意書，屋宇署會在28天內簽發或拒絕簽發。
  • 工程完成後，認可人士須向屋宇署提交工程竣工證明文件。
  • 屋宇署會進行檢驗，如對工程滿意的話，便會發出確認書。

資料提供：屋宇署網頁

申請費最高達數十萬

賴達明提出兩個要點：

  1. 業主提交圖則，要有委託的認可人士、註冊工程師簽署。
  2. 申請費用約介乎數萬至數十萬元。

買二手改裝單位  新業主須負責

現時買二手樓，如果買到改裝單位，發覺內櫳有違規的地方，責任會由原來業主抑或新業主負責？賴達明指，如果買入單位，就要由新業主負責。他提醒，新業主睇樓時，最好與專業人士一同前往和考察單位情況，看看內裡荷載結構、耐火結構是否有改動，以及單位內是否有潛建。如發現有問題，可要求業主還原。

還原也要申請

賴達明表示，即使新業主發現二手單位有結構性改動，不要自行還原，因屋宇署所指結構性改動，是包括還原，不可以擅自做，這是違法的。他說，應通知屋宇署是原先業主做，不是新業主做，並正式向屋宇署申請，還原單位。新業主可委託認可人士處理，提出還原申請。

未經批准改動單位  最高監禁兩年

一旦業主被發現裝修時未經批准而自行改動單位，可申請還原。但若果情況嚴重，有可能觸犯法例而受罰。賴達明指，未經批准而進行建築工程屬嚴重罪行，最高刑罰為監禁兩年及罰款40萬元。如果有關工程進行的方式導致或相當可能導致任何人受傷或任何財產損毀的危險，即屬犯罪，一經定罪，可判監禁3年及罰款100萬元。

屋宇署可向業主發出法定命令

他續稱，如建築工程在沒有取得屋宇署批准及同意的情況下進行，屋宇署亦可根據《建築物條例》向業主發出法定命令，飭令業主清拆有關僭建物或糾正違規情況。任何人無合理辯解而沒有遵從該署發出的清拆令，一經定罪，可判監禁1年及罰款20萬元，以及可就罪行持續的每一天，另處罰款2萬元。

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