【二手居屋．買樓攻略】現時市區半山居屋主要集中在東九龍一帶，包括黃大仙、牛池灣、藍田等，此外西灣河亦有半山居屋。半山居屋優點是周邊環境會較佳，景觀較開揚，但交通、民生配套設施「輸蝕」，稍感不便。本文分析上述4個地區半山居屋情況，以及附近配套設施。另經代理分析，有5個屋苑值得留意。

黃大仙半山居屋：4屋苑樓齡逾30年

既然市區居屋集中在東九龍，就由黃大仙說起。黃大仙半山居屋位於竹園道、翠竹街一帶，有四個居屋屋苑座落於此，包括天馬苑、天宏苑、鵬程苑和翠竹花園。四個屋苑的樓齡皆超過30年，以天馬苑樓齡最高，達37年。四個屋苑資料如下：

屋苑 座數 單位實用面積 單位總數 入伙日期
天馬苑 5 338至415平方呎 2800個 1986年4月
天宏苑 3 401至645平方呎 630個 1992年12月
鵬程苑 1 381至531平方呎 816個 1991年2月
翠竹花園 14 431至606平方呎 3524個 1989年10月至
1991年10月

四個屋苑交投一直不多

四個居屋屋苑買賣成交一直不多，當中以自由市場成交較多，因屋苑樓齡偏高，已過了政府擔保期，「白居二」買家覺得難以借到高成數按揭，沒有誘因入市。本月首8日，這些屋苑未錄得成交。

業主不急放 沒有調整叫價

美聯物業營業經理黎志榮指，本月至今屋苑未有成交，業主不急放，沒有調整叫價。他預期，未來2、3個月屋苑市況膠着，樓價有3%上落，因去年移民盤已消化很多，今年不會有大量移民盤放售，而且區內有剛性需求。

若果要揀選這四個屋苑的其中一個，天馬苑值得考慮。屋苑相關資料和代理意見如下：

二手居屋推介（1）天馬苑

  • 買賣盤數目：16個(已補價)
  • 放盤叫價：408萬至599萬元
  • 實用呎價：11,807至15,099元
  • 最新買賣成交個案：駿昇閣(A座)中層14室，實用面積415平方呎，成交價440萬元，實用呎價10,602元(註冊日期：2023年5月25日)

天馬苑屋苑資料

地區 黃大仙
地址 竹園道55號
座數 5
單位總數 2800個
單位實用面積 338至415平方呎
入伙日期 1986年4月
發展商 房委會
配套設施 天馬苑商場、籃球場、羽毛球場
校網 小學：43
中學：黃大仙區

代理評論｜黎志榮意見：

  • 屋苑設有休閒設施如遊樂場。
  • 屋苑設有蓋行人通道，步行往樂富約8分鐘。

附近配套設施：商場民生店舖選擇不算太多

在黃大仙半山一帶，天馬苑和翠竹花園設有商場。其中翠竹商場位近鵬程苑，鵬程苑住戶可往商場購物；天宏苑鄰近天馬苑，其住戶可往天馬苑商場，但兩個商場民生店舖選擇不算太多，如有需要，可乘接駁車往附近樂富或黃大仙商場。另外，值得一提的是，天馬苑鄰近獅子山公園，閒時不妨前往公園運動或緩步，鬆鬆筋骨。

牛池灣區6個居屋屋苑

牛池灣半山位於斧山道、蒲崗村道一帶，那裡有6個居屋屋苑，包括瓊軒苑、瓊山苑、瓊麗苑、新麗花園、嘉峰臺和宏景花園，屋苑資料如下：

屋苑 座數 單位實用面積 單位總數 入伙日期
宏景花園 6 412至587平方呎 2230個 2000年2月
瓊軒苑 1 398至646平方呎 344個 2008年10月
瓊山苑 6 414至568平方呎 1584個 1982年10月至
1983年4月
瓊麗苑 2 401至645平方呎 700個 1989年11月
新麗花園 3 386至503平方呎 600個 1985年8月
嘉峰臺 5 420至592平方呎 2010個 2007年3月

嘉峰臺新麗綠表成交多

這區半山居屋樓齡參差，瓊山苑、瓊麗苑和新麗花園樓齡介乎38至41年，瓊軒苑、嘉峰臺、宏景花園樓齡介乎16至23年。嘉峰臺、宏景花園錄得「綠表」成交，因屋苑樓齡較新，仍受政府擔保，綠表或「白居二」買家可借到最高成數按揭。

瓊山苑已補價入場費400多萬

另一個屋苑瓊山苑則錄得自由市場(已補價)成交較多。世紀21富山(香港)地產高級經理林偉雄指，瓊山苑屬已補價居屋屋苑，入場費400多萬元，上車容易。

宏景錄518萬未補價成交

直至本月8日止，宏景花園和瓊山苑各錄得一宗成交個案。林偉雄表示，宏景花園1座高層D室，實用面積587平方呎，成交價518萬元(未補價)，實用呎價8825元。瓊山苑F座高層2室，實用面積568平方呎，成交價550萬元(已補價)，實用呎價9683元。他預期，直至年底，這些半山居屋市況平穩，因加息未結束，以及經濟未真正改善。

瓊山苑和嘉峰臺是代理挑選的兩個屋苑，屋苑資料和代理意見如下：

二手居屋推介（2）瓊山苑

  • 買賣盤數目：8個(已補價)
  • 放盤叫價：420萬至630萬元
  • 實用呎價：9683至11,787元
  • 最新買賣成交個案：上文已提到，不贅。

瓊山苑屋苑資料

地區 牛池灣
地址 豐盛街32號
座數 6
單位總數 1584個
單位實用面積 414至568平方呎
入伙日期 1982年10月至
1983年4月
發展商 房委會
配套設施 羽毛球場、健體區
校網 小學：45
中學：黃大仙區

代理評論：林偉雄意見：

  • 400萬元可買兩房單位，上車容易。
  • 屋苑已做維修。

二手居屋推介（3）嘉峰臺

  • 買賣盤數目：12個(未補價)
  • 放盤叫價：500萬至718萬元
  • 實用呎價：10,135至12,190元
  • 最新買賣成交個案：2期5座中層E室，實用面積431平方呎，成交價455萬元，實用呎價10,557元(註冊日期：2023年5月29日)

嘉峰臺屋苑資料

地區 牛池灣
地址 瓊東街8號
座數 5座(分兩期)
單位總數 2010個
單位實用面積 420至592平方呎
入伙日期 2007年3月
發展商 房委會、新世界
配套設施 嘉峰臺商場
校網 小學：45
中學：黃大仙區

代理評論：林偉雄意見：

  • 「白居二」和「綠表」買家可申請高成數按揭。
  • 屋苑設有商場，惟商場規模不算大。

附近配套設施：買餸可往富山邨街市

嘉峰臺和宏景花園設有商場，新麗花園地下亦設有超級市場地舖，可買日常用品和用膳。若果想買餸，可步行前往附近富山邨街市，那裡亦有民生店舖。如果要前往港鐵黃大仙站和黃大仙商場，可乘坐專線小巴79M。

藍田：6個屋苑

藍田半山位於碧雲道連接連德道一帶，共有6個居屋屋苑，分別是康雅苑、康柏苑、康瑞苑、康華苑、康逸苑和康盈苑。屋苑資料如下：

屋苑 座數 單位實用面積 單位總數 入伙日期
康雅苑 3 433至649平方呎 1824個 1993年8月
康柏苑 7 401至645平方呎 2410個 1993年3月
康瑞苑 1 407至645平方呎 350個 1999年1月
康華苑 3 346至423平方呎 1680個 1987年1月
康逸苑 5 506至650平方呎 1600個  2001年4月 
康盈苑 1 381至531平方呎 814個 1990年11月

區內居屋已補價成交多

除了康逸苑外，其餘5個屋苑樓齡介乎24至36年。康華苑樓齡最高，達36年，康逸苑樓齡22年，是半山區內最年青的屋苑。區內居屋市場以自由市場成交較多。世紀21聯城物業董事謝寶昭指出，這些屋苑樓齡偏高，已過了政府擔保期，綠表買家見繳付首期較多，而且需要通過壓力測試，故「綠表」成交不及自由市場多。

本月上述半山屋苑未有成交

本月首8日，上述半山屋苑未有成交。謝寶昭指，業主不肯減價，於是成交膠着。他續稱，除非業主肯減價5%至10%，才可刺激成交。他預期，大市氣氛一般，直至年底上述屋苑樓價跌5%至10%。

在上述屋苑當中，代理推介康柏苑，以下是相關資料和代理意見：

二手居屋推介（4）康柏苑

  • 買賣盤數目：6個(已補價)
  • 放盤叫價：408萬至738萬元
  • 實用呎價：10,174至14,713元
  • 最新買賣成交個案：瑞柏閣(D座)高層8室，實用面積401平方呎，成交價500萬元，實用呎價12,469元(註冊日期：2023年6月6日)

康柏苑屋苑資料

地區 藍田
地址 碧雲道139號
座數 7
單位總數 2410個
單位實用面積 401至645平方呎
入伙日期 1993年3月
發展商 房委會
配套設施 兒童遊樂場、健身區
校網 小學：48
中學：觀塘區

代理評論：謝寶昭意見：

  • 屋苑鄰近廣田邨，邨內設有街市、超級市場，可應付生活所需。
  • 由屋苑步行至港鐵藍田站約10至15分鐘。
  • 屋苑提供400至645平方呎單位，間隔兩房至三房，選擇多。
  • A、B、C和D座地勢高，低層單位可望附近藍田景致。

附近配套設施：鄰近公屋商場

上述6個居屋附近設有商場，康柏苑、康瑞苑鄰近廣田商場；康雅苑鄰近平田商場；康華苑鄰近興田商場；康盈苑鄰近德田商場，康逸苑鄰近啟田商場，可解日常生活所需。

西灣河：4個半山屋苑

西灣河半山居屋屋苑共有4個，分布在耀興道一帶，包括東駿苑、東熹苑、東霖苑和東欣苑，屋苑資料如下：

屋苑 座數 單位實用面積 單位總數 入伙日期
東駿苑 2 433至649平方呎 1216個 1994年8月
東熹苑 4 433至649平方呎 2432個 1995年12月
東霖苑 1 205至603平方呎 697個 1997年4月
東欣苑 2 205至624平方呎 1050個 1998年12月

本月首8日暫食「白果」

據地產代理指，本月這四個屋苑成交偏靜。中原地產高級資深區域營業董事曾柏賢指，本月首8日，該行未錄得上述屋苑的成交，因部分業主不肯減價，賣出意欲不高，並指，未來業主要減價8%至10%，增強買家入市意欲，才會刺激成交。他又說，這區半山居屋以「綠表」成交較多，因若果單位補完地價後放售，樓價跟區內私樓如鯉景灣差不多。

若果想揀「心頭好」，東熹苑值得留意，以下是屋苑資料和代理意見：

二手居屋推介（5）東熹苑

  • 買賣盤數目：12個(未補價)
  • 放盤叫價：380萬至580萬元
  • 實用呎價：7875至10,344元
  • 最新買賣成交個案：華熹閣(C座)高層10室，實用面積598平方呎，成交價516萬元，實用呎價8629元(註冊日期：2023年5月29日)

東熹苑屋苑資料

地區 西灣河
地址 耀興道38號
座數 4
單位總數 2432個
單位實用面積 433至649平方呎
入伙日期 1995年12月
發展商 房委會
校網 小學：16
中學：東區

代理評論：曾柏賢意見：

  • 景觀面向公園，尚算開揚。
  • 可步行至港鐵西灣河站，需時約7至10分鐘。
  • 屋苑位近斜馬路，易受汽車聲浪影響。

附近配套設施：東熹東欣可步行往港鐵站

西灣河半山一帶，有兩個商場，分別是耀東邨商場和興東商場。東駿苑靠近耀東邨商場，東熹苑和東霖苑靠近興東商場，東欣苑位於近山腳，步行5分鐘已到筲箕灣道，購物消費方便。同時，東欣苑位置最近港鐵西灣河站，步行前往同樣僅需5分鐘。另外，由東熹苑前往港鐵站亦不需花太長時間，只要走過興東商場，沿着成安街直行可到，步行時間約7至10分鐘。

更多香港樓市走勢及買樓按揭攻略內容

【按此免費訂閱《香港財經時報》HKBT 新聞快訊】

免責聲明：本網頁刊載的所有投資技巧及分析，僅供參考用途。讀者作出任何投資決定前，要自行判斷及審慎處理，更要自行掌握市場最新變化。若不幸招致任何損失，概與本網頁及相關作者與受訪者無關，本網頁概不負責 。而本網頁所有專欄作者的觀點，不代表本媒體立場。