樓市走勢2023｜大行預測：樓價升8%VS跌7%

樓市走勢2023｜今年初起，社會自疫情中逐漸復常，香港經濟也漸見起色。2023年第二季快將結束，踏入年中，業界對香港樓市前景有何看法？《香港財經時報》整合萊坊、摩根士丹利（大摩）、匯豐等大行對香港樓價及地產股的前景預測，列出各大預測意見出現分歧的原因。

樓市走勢2023｜大行對今年樓市預測

萊坊：預計住宅樓價跌0至5％
摩根士丹利（大摩）：調低住宅樓價升幅預測
花旗：今年樓價或跌7%
匯豐環球研究：睇好今年樓價升8％，明年再升4％

萊坊2023年香港樓市預測

萊坊（Knight Frank）發表《中國內地和香港物業市場展望》，預測今年下半年本港和中國內地樓前景。有關的香港樓市（住宅物業）的預測數字分別如下：

住宅類別	樓價／租金
一般住宅樓價	0至-5%
一般住宅租金	+2%至+3%
豪宅樓價	平穩
豪宅租金	+3%至+5%

香港樓價增長受多個因素壓制

萊坊董事及大中華研究及諮詢部主管王兆麒表示，勞動人口規模不僅影響香港的經濟發展，同時亦跟樓價及住宅租金的關係密切。若然未來幾個月勞動人口規模沒有明顯回升，今年本港的住宅樓價及租金表現將較預期遜色。高息環境和新盤量增加等因素將壓抑樓價增長，住屋需求可能會在一段時間內受到入市成本上升而拖累。展望2023全年香港一般住宅樓價下跌0-5%，豪宅樓價則保持平穩。

新盤供應陸續有來

王兆麒指出，自中港兩地通關後，整體成交量已明顯回升，特別是1,000萬元以下的中小型樓盤，但樓市還需要更多的時間才能回復2021年時的高位。供應方面，預計未來5年新供應（包括未售或者預售單位）可達94,800個。因此，今年發展商依然以「去庫存」為主，相信發展商會在第二季繼續推新盤。萊坊預計，今年全年成交有望達至53,000至58,000宗，當中一手成交佔30％。

市區及郊區盤租金差距進一步收窄

租金方面，隨著香港鐵路網絡基建日益完善，來往新界及市區的行車時間顯著縮短，新界與市區的中小型住宅呎價差距持續收窄：在2023年第一季，新界及市區的住宅呎價相差37%，預計到2026年，兩者差距將收窄至20％。

香港商舖租金走向預測

而在商業大廈／寫字樓及商舖方面，萊坊的預測則如下：

商舖類別	租金
整體甲級寫字樓（香港島）	-3%至-5%
整體寫字樓（九龍區）	+4%至+6%
優質零售街舖	+5%

九龍區寫字樓租金相對有優勢

萊坊指，港島區寫字樓租金的下調壓力主要來自充足的供應和較高的空置率水平；九龍區方面，雖然現時市場供過於求，但預計2023年九龍區寫字樓供應將跌至67萬平方呎，少於過去10年平均年度吸納量的四成，令市場的目光投向去年和今年的寫字樓新供應。

此外，甲級寫字樓在疫後經歷需求反彈，重新拉開了甲級和乙級寫字櫻的租金差距，預計在未來時間甲級和乙級寫字樓的每平方尺租金將相差港幣6至7元。

零售物業租金先回暖、市道仍待復甦

至於在零售物業市場，由於本港旅遊業相關消費欠佳，零售商對擴充仍持謹慎態度，預計大部分的零售商將等待第三季尾才落實短期的商業計劃，預料零售租金將維持穩定；但由於核心地段的空置街舖數量減少，今年的街舖租金可望上升達5%。整體而言，香港零售市場仍處於不穩定狀態，需要一段時間才能完全復甦。

大摩：下調樓價升幅至8％

摩根士丹利（大摩）早前發表報告，將今年樓價的預計升幅由10%降至8％。該行最新報告顯示，本港樓價已從去年12月的低位反彈約7%，意味著年內樓價升幅無幾，原因是觀察到市場近期陷入交投放慢、投資需求疲弱的狀況。

住宅樓市成「最不看好」類別

大摩對房地產各類市場的預期如下：

最看好：零售市場收租
其次：寫字樓收租
最不看好：住宅樓市

息口走高令樓價受壓

大摩表示，雖然最優惠利率（P）有封頂上限，但港元拆息（HIBOR）走高，反映發展商利息開支將增加，利潤受壓，預測業界平均融資成本按年上升80個基點至3.9%，整體利息支出按年增加23%，故該行下調多間本港地產股目標價，如長實（1113.HK）、新鴻基地產（0016.HK）及新世界發展（0017.HK）等等。

花旗：年內樓價跌7%

花旗銀行早前發表研究報告指，香港樓價雖於首季上升7%，但樓價急升令部份潛在買家的入市意欲下降，住宅成交量由3月起回落，加上大量新盤供應及發展商以低於預期的售價推出，成為影響樓市的關鍵，故預期本港樓市將由次季起下跌，至今年末季下滑約7%。該行亦早於4月下調住宅樓價前景至「中性」。

匯豐環球研究：今年樓價有望升8%

並非所有大行都睇淡樓市。匯豐環球研究發表報告指，最近本港樓市弱勢被誇大，該行對本港地產股維持正面看法，預期市道在新盤銷售的改善、目前在政策及按揭的更多支持下，今年樓價可升8%；明年則有望升4%，收復2022年的大部分跌幅。惟該行亦指出，料香港樓市將逐步恢復，但不會出現「V型」反彈。

睇好香港樓市及地產股前景

匯豐表示，近期地產股表現走弱，主要是反映香港銀行同業拆息（HIBOR）飆升，以及二手成交量放緩；但讓該行認為這屬過度憂慮，指目前有有利樓市復甦的因素，如政府考慮進一步首置人士按揭成數，亦有個別銀行推出支持樓市的措施，包括為買家提供高達3%現金回贈等。匯豐同時預計美國將在6月結束今次加息週期，利好地產股。

樓市穩建6大因素

匯豐環球研究指出其認為樓市仍穩健的6項因素：

地產商減價，一手市場的銷售正在改善
租金增長恢復
銀行表現支持的立場促進貸款業務
地價下跌有助改善地產商中綫盈利前景
更良好的政策環境
跨境活動復常，預期下半年經濟強勢回復

【按此免費訂閱《香港財經時報》HKBT 新聞快訊】

樓市走勢2023｜大行預測意見分歧｜樓價升8% VS 跌7%｜睇好、睇淡因素一覽