市建局編製私樓「定期維修保養方案」文件

樓宇維修｜市區重建局多年來一直推廣樓宇復修，透過各類樓宇復修計劃，為業主提供財政資助和技術支援。市建局行政總監韋志成指，當局編製適用於私樓的「定期維修保養方案」參考文件，將於下半年起，以首置項目「煥然懿居二期」作為試點推出，推廣「預防性維修」新模式。即睇計劃要點、特色及預期成效等資料。

樓宇維修｜及早籌備資金支援業主作樓宇復修

韋志成近日在網誌中提及，市建局認為，「支援業主籌劃周詳的樓宇定期維修保養方案，並建立相應的財政儲備」，是為樓宇復修提供可持續的財政資源的「根本之道」。

為此，團隊編製了一套適用於一般私人樓宇的「定期維修保養方案」參考文件，將在今年下半年與物業管理業界和業主分享，協助其制訂樓宇公用地方結構和設施的維修保養計劃，並以每10年為一個周期，編制相應的財政預算及落實供款安排。

首置項目將成試點

市建局將以預計今年第三季開始接受申請的「煥然懿居二期」首置項目作為試點，在制訂大廈公契階段加入條款，要求業主為樓宇制訂定期檢驗及維修保養計劃，促使業主從樓宇入伙開始，已制訂定期保養計劃及相關的財政儲備方案，以積少成多的財務安排，推動樓宇進行「預防性維修」的新模式。

市建局推動樓宇復修的2大要點

韋志成表示，以鋼筋混凝土建造的私人樓宇，只要保養得宜，壽命一般可以超過75年。而在這漫長的生命周期中，需要大約每10年一次，進行總共大約6至7次的周期性保養維修，涉及高昂的工程費用。故此，推動樓宇復修的兩大要點包括－

提升業主有關籌組維修工程知識和能力
處理財政資源問題，為樓宇復修提供持續、穩定的財政資源

從源頭做起、減緩樓宇老化

他指出，保養和維修樓宇應做到「防患於未然」，特別對新建樓宇來說，若屋苑能在入伙時，業主已對「特別基金」作定期供款，以便在樓宇落成後的第10年，籌備首個維修周期的「預防性維修」保養工程，相比起樓宇到30年才一次過處理已出現的破損問題，能夠更有效延緩樓宇老化的速度。

涵蓋「預防性維修」3大特色

據了解，「定期維修保養方案」參考文件中包括不同類型的手冊、文件範本、工程清單和財務報表指引等，協助業主或管理公司制訂定期保養計劃，並評估相關財務開支，以便能及早籌備所需資源。參考文件以「預防性維修」的理念出發而編制，當中涵蓋以下三大特色﹕

（1）制訂樓宇保養手冊範本

參考文件將提供一份標準化的樓宇保養手冊範本，系統化列出私人樓宇和屋苑在制訂維修計劃時，廣泛性涵蓋在公用地方所需的工程範疇，並提供相關檢查方法的參考建議，以備整合其他公用設施保養的資料，編製成樓宇保養手冊。

將工程範疇系統化、列明保養細節

以樓宇外牆為例，保養手冊將清晰列明檢驗外牆的程序和每項檢查的執行細節，包括每年以目測勘察及每十年以紅外綫熱像儀偵測外牆破損，協助業主掌握大廈外牆狀況，並作適時維修，減低樓宇外牆持續損壞以至石屎從高處墮下而引致的公眾安全風險。

（2）簡易文件助制訂各項設施維修保養計劃

樓宇復修工程繁複，大廈各類型的公用設施涉及不同產地、品牌、製造商和技術規格等資料，業主和法團無法全面了解不同設施的保養要求、保養周期和預計可使用年期。

針對這個情況，管理公司可協調相關設施保養承辦商，在已整合公用地方所需工程範疇的手冊上，填寫有關屋苑所使用的設施品牌、產地、保養周期、預計可使用年期和其他技術資料，以擬訂於未來10年的維修保養計劃，並適時召集業主，為於不同階段而需進行的設施維修和保養工作，商議籌組和落實相關工程。

（3）計算維修保養計劃所需供款

管理公司制訂了未來10年的維修保養計劃後，可諮詢工程顧問的專業意見，就每個維修周期所需要的工程項目費用作估算。然而，法團和管理公司對如何編制財政預算，以擬訂業主在整個周期的供款安排，可能無從入手。針對編制預算的難題，市建局團隊將提供一份工程財務預算範本，讓法團或管理公司使用。

預設財務公式方便計算開支

這份財務預算範本預設多項財務公式，協助法團和管理公司因應工程項目估算，評估「特別基金」應維持的結餘水平；同時，按照樓宇的單位數目和業權份數，計算每個業戶應分擔的費用，以及每年的建議供款方案，交予業主商討落實。

新樓入伙前為保養及維修作準備

作為試點的「煥然懿居二期」首置項目，將會在制訂大廈公契階段加入「預防性維修」元素，當中將列明項目公契經理人的責任，包括在項目落成初期，由市建局聘請工程顧問，為項目制訂第一個十年的維修保養計劃，讓公契經理人依據此計劃的工程項目，在維修「特別基金」的供款安排作建議，交予業主大會商討。公契亦會提出，業主需要召開業主大會，商議公契經理人所提交的維修計劃和供款建議，以便盡早取得共識，落實執行。

冀推廣保養物業資產意識

韋志成期望透過編制「定期維修保養方案」參考文件，向物業管理公司推廣，鼓勵更多法團和業主盡早為樓宇建立定期的保養計劃和維修財政儲備，保持樓宇的狀況良好，業主可藉此為樓宇保值。同時，以首置項目作試點，也可向年輕業主推廣「預防性維修」的概念，從新樓開始保養物業資產，長遠亦希望為研究應否修訂《大廈公契指引》規管業主在樓宇維修保養的責任，積累經驗。

4月開放「樓宇復修資源中心」

韋志成又指出，位於土瓜灣煥然懿居商場內設立的全港首個「樓宇復修資源中心」，將在下月初向公眾開放。資源中心將應用數碼科技，以互動方式為市民提供一站式樓宇復修相關的資訊和協助，將於稍後為市民介紹這個「樓宇復修資源中心」特色和提供的服務。

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樓宇維修｜市建局編製私樓「定期維修保養方案」參考文件｜煥然懿居二期作試點、推「預防性維修」3大特色