樓市走勢2023|兔年剛至,樓股迎來好開始。美聯集團主席黃建業指出,隨著通關落實,新一年香港樓市迎早春「開靚局」,樓市小陽春提早出現,現時通關威力尚未完全展現,加上3大利好因素,預測全年樓價有望升約10%,物業交投按年可升逾4成。
樓市走勢2023|美聯黃建業:「人無樓不發」
黃建業指,據歷史數據反映,早春往往代表樓市展現升勢,相信通關及港股節節上升,可續帶動樓市反彈。如想後市延續好勢頭,視乎3大影響因素,香港樓市有望「更上幾層樓」,料全年樓價有力升約10%,住宅物業成交按年勁彈逾4成,更直言:「人無樓不發」。
樓市走勢2023|美聯集團主席黃建業
樓市走勢2023|樓市小陽春提早出現
黃建業表示,今年春節早臨,「樓市小陽春」提早於春節前已經出現,二手交投更是「脫穎而出」。據美聯物業分行統計全港35個大型屋苑,於年初一至年初八的交投數據,今年成交錄約66宗,是為近10年次高紀錄,只是僅次於「大旺市」的2021年的年初一至年初八。
樓市走勢2023|二手率先反彈
黃建業估計,二手成交於1月全月可達到4,000宗水平,不僅按月升逾2成,更已較過去10年每月平均成交量約3,700宗高出8%,反映本地購買力因通關引發,湧入去年樓價急挫的二手市場,令二手交投率先全面「復常」。
樓市走勢2023|近十年年初一至年初八二手成交情況
樓市走勢2023|一手市場有待新盤推出
至於一手,表現有改善但仍然稍遜於二手,由於未有大型全新盤推出,現時市場單靠貨尾支撐,料1月一手成交錄500宗左右的水平,雖然較過去10年每月的平均數1,250宗,少約60%,但是按月仍大升約86%。
樓市走勢2023|「樓市早春」料全年情況更可觀
據美聯物業房地產數據及研究中心的資料顯示,自1996年有紀錄以來,樓市共有9次「早春」,即1月過年,當中7次住宅物業交投按年錄得升幅,相信今年亦不例外,將出現「價量齊升」的情況。預計今年整體住宅物業成交量可達6.6萬宗,按年升逾4成。
樓市走勢2023|樓市「四盞綠燈」
黃建業指出,新一年的樓市已開始受惠通關刺激「開靚局」,要延續好勢頭,須有更多因素支持。他於去年底發表新一年樓市預測時,已表示須亮起「四盞綠燈」,刺激資金回流買磚頭。該「四盞綠燈」包括-
- 第一盞綠燈:中港全面通關
- 第二盞綠燈:經濟復甦
- 第三盞綠燈:市民恢復前景信心
- 第四盞綠燈:息口見頂
樓市走勢2023|經濟逐步復常回穩
「四盞綠燈」之中,通關已經實現,隨之而來的是股市、恒生指數爆升,反映投資信心開始回升,可見已有兩盞「綠燈」初步亮起。接下來樓市是否延續好勢頭,將視乎經濟及息口兩大因素的走勢。黃建業認為,息口屬於不可控的因素,但年內極有可能見頂。
利好後市因素一:息口料見頂
黃建業認為,立春二月會是香港樓市加速轉勢的「關鍵月份」,因為將出現3大影響後市的因素:第一是美國聯儲局今週將宣佈最新議息結果,如果顯示加息步伐放緩,可預期息口於今年內見頂,對樓市是一大利好。
利好後市因素二:過年後新盤齊發
與此同時,大量新盤正蓄勢待發,將於春節後推出,開價勢必成為後市指標,足以左右大局;如果發展商開價貼市,定可進一步引爆購買力入市,一手成交「追落後」的同時,更可進一步帶動二手,成為推動後市再升的新爆點。
利好後市因素三:《財政預算案》措施
最後,黃建業相信,將於2月下旬公佈的《財政預算案》會是本港樓市另一重要轉捩點,如果有更進一步招商引資的政策,甚或樓市減辣措施,將可推動樓市「更上幾層樓」。有關可以進一步刺激樓市復常的措施,具體建議包括:
方法(1)放寬按揭措施
黃建業建議放寬按揭措施,如2,000萬元以下物業可借9成貸款。他指出,去年二手樓表現最佳的樓價板塊是1,000萬至1,200萬,成交跑贏大市,只跌28%,其中一個原因正是「茂波Plan」的推出,放寬按揭承數到8成至9成,冀新一份的「財政預算案」可以放寬2,000萬元以下的按揭,為樓市進一步鬆綁。
方法(2)減低印花稅
現時仍只有200萬元以下物業可以繳交最低100元的釐印費,惟普遍上車盤接近500萬元,這類型二手物業成交過去3年佔整體市場成交約27%。黃建業建議政府可同時考慮將500萬元以下物業的釐印費一律減至100元,幫助上車人士置業。
方法(3)撤銷雙倍印花稅助換樓
未來供應增加,特別北部都會區,將軍澳及啟德,相信未來人口居住的流動性會大增,開發新界新發展區一方面冀增加房屋供應,同時有助疏解市區人口,惟遷移目標及對象除上車人士外亦包括換樓人士。黃建業建議撤銷雙倍印花稅(DSD),為換樓人士開方便之門,加快香港人口的流動性。
樓市走勢2023|通關威力未完全發揮
黃建業指出,通關的威力其實未全面展現,觀乎恒生指數已由低位14,000點回升至逾22,000點水平,升幅是驚人的逾50%,但樓價至今僅升約0.7%,可見樓市潛藏巨大的上升空間。中港雖然通關,但仍受制於入境核酸檢測手續及新節長假等因素,暫時未見購買力大舉南移,現時的「樓市小陽春」只是由本土港人以及久居香港的「新香港人」兩大購買力引發。
樓市走勢2023|調高全年樓價升幅預測至約10%
他相信,隨著春節長假結束,加上有消息指香港將取消或優化入境核酸檢測手續,可吸引更多內地客來港,為樓市帶來新的上升動力,因此調高全年樓價升幅預測至約10%,料全年一手成交將按年急升約7成半至1.6萬宗水平;同時帶動二手成交按年升約3成半,有望達至5萬宗的水平。
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