【樓市走勢｜買樓攻略2023｜東涌線延線效應】東涌是近年啟德、將軍澳以外的另一個新發展區，在住宅新供應量當中佔一定份量，但位置偏遠。然而，近期港鐵東涌線延線獲批動工，新增交通配套設施長遠有助帶動區內樓市。

東涌線延線｜東涌屋苑比較

若果想趁此在區內置業，資助和私人屋苑選擇不多，但樓價稍低。經代理分析，有4個私人屋苑可供參考。二手居屋則較難選擇。另外，本文亦會分析區內3個範疇：校網、交通和設施，好讓準買家有較全面的認識。

買樓攻略2023｜區內僅有6私人屋苑

目前東涌私人屋苑有6個，包括映灣園、藍天海岸(另水藍‧天岸、影岸紅為旗下兩期)、昇薈、東環、海堤灣畔、東堤灣畔等。最早入伙的是東堤灣畔，1999年8月至1999年12月入伙，樓齡近24年。樓齡最新的是昇薈和東環，樓齡約6年。這些屋苑規模算大，提供單位數目至少超過千個至數千個。

首月區內二手交投增33%

踏入首月，東涌二手市場交投趨活躍。中原地產映灣園第二分行資深分區營業經理王英堂表示，受到通關利好因素影響，本月至今(直至12日)市場錄得24宗買賣成交個案，按月同比增33%，成交價未有變化，但業主議價幅度由先前超過10%，調低至最近5%。本月買賣宗數有機會回升至60宗。

樓市走勢2023｜東涌租金未有下跌

王英堂說，近期東涌延線獲批興建，令不少人查詢區內市況，市場持觀望態度。他分析指，先前平盤已消化得七七八八，而且國泰恢復航班，招聘有海外空姐，海外空姐租住東涌物業，租務市場轉活，租金未有下跌，回報回升至3厘，預期吸引投資者入市，買入單位後放租。

東涌樓價料升8%

他估計，今年至年底東涌樓價升5%至8%。利嘉閣地產東涌區高級分區董事關騰達指，市場已消化東涌延線的消息，反而通關對後市影響較大，去年區內樓價已跌10%，估計今年樓價和交投回穩。

二手居屋屋苑僅兩個

另一個居屋第二市場(未補地價)，東涌可供出售的二手居屋屋苑僅有兩個，分別是裕泰苑和裕東苑。裕東苑共有5座，提供2640個單位，實用面積介乎426至646平方呎，1997年7月入伙，樓齡25年。

裕東苑二手放盤叫價280萬起

裕泰苑共有兩座，提供1226個單位，實用面積介乎278至572平方呎，2020年12月入伙，樓齡兩年多。據中原地產網頁資料，現時裕東苑二手放盤量有21個(未補地價)，叫價介乎280萬至530萬元，實用呎價介乎6466至8607元。

裕泰苑二手放盤量僅有5個(未補地價)，叫價介乎299萬至428萬元，實用呎價介乎9367至10,716元。

白居二入市帶動成交

本月至今，區內第二市場交投增加。關騰達指，本月至今市場錄得4宗買賣成交，較上月同期增加3宗，因本月有「白居二」人士入市。在上述買賣宗數中，裕東苑佔3宗，裕泰苑佔1宗。成交實用呎價介乎6000至7000元(未補地價)，較去年高位下跌15%。

裕東苑難借盡按揭

關騰達分析說，區內居屋第二市場一直成交不多，因裕東苑樓齡25年，未能受到政府擔保，難以承造九成數按揭，買家需要自行支付樓價四成作首期。而裕泰苑入伙兩年，若轉售仍需繳付額外印花稅(SSD)，要一年後轉售才不用繳付印花稅。王英堂補充說，裕東苑折扣率48%至52%，如在自由市場買賣，補地價金額較高，故難以在自由市場成交。

東涌樓盤：4個屋苑分析

如果買私人屋苑，不妨考慮以下4個屋苑：

1. 東環：成交價不算高

  • 買賣盤數目；113個
  • 放盤叫價：560萬至1200萬元
  • 實用呎價：12,093至19,395元

最新買賣成交個案：1期6B座高層3室，實用面積471平方呎，成交價578萬元，實用呎價12,272元(註冊日期：2023年1月4日)

地址 迎康街6號
座數 13
單位總數 2339個
單位實用面積 355至646平方呎
入伙日期 2016年5月
發展商 新鴻基
校網 小學：98
中學：離島區

專家分析：關騰達意見

  1. 成交總價較細，申請高成數按揭不難。
  2. 屋苑位近地盤，較為嘈。
  3. 新東涌站未建好前，前往東涌站仍需乘專車。

2.藍天海岸：步行10分鐘內到港鐵站

  • 買賣盤數目：102個
  • 放盤叫價：550萬至2630萬元
  • 實用呎價：10,855至20,653至元

最新買賣成交個案：1期3座高層E室，實用面積491平方呎，成交價576萬元，實用呎價11,709元(註冊日期：2023年1月10日)

地址 海濱路12號
座數 54(分4期)
單位總數 3366個
單位實用面積 381至1874平方呎
入伙日期 2002年9月至2007年12月
發展商 香港興業、港鐵、樂高東涌、豐隆實業
校網 同上

專家分析：關騰達意見

  1. 由屋苑步行前往港鐵東涌站、商場東薈城，10分鐘內可到。
  2. 高座的低層單位景觀被前面低座遮擋，要較高層單位才可望海景。
  3. 部分房間設計不四正。

3.海堤灣畔：單位享無遮擋海景

  • 買賣盤數目：34個
  • 放盤叫價：670萬至2500萬元
  • 實用呎價：12,057至19,663元

最新買賣成交個案：2座低層H室，實用面積558平方呎，成交價676萬元，實用呎價12,115元(註冊日期：2022年12月22日)

地址 海濱路8號
座數 4座
單位總數 1536個
單位實用面積 504至1364平方呎
入伙日期 2002年3月
發展商 港鐵、太古、恒基、恒隆、新世界、新鴻基
校網 同上

專家分析：關騰達意見

  1. 由屋苑步行至商場和港鐵東涌站，不需10分鐘。
  2. 屋苑臨近海邊，海景單位無遮擋。
  3. 樓底不高，低於9呎。

4.映灣園

  • 買賣盤數目：141個
  • 放盤叫價：550萬至4500萬元
  • 實用呎價：9937至30,195元

最新買賣成交個案：1期賞濤軒2座高層C室，實用面積519平方呎，成交價593.8萬元，實用呎價11,441元(註冊日期：2023年1月11日)

地址 東涌市中心健東路
座數 69(共5期)
單位總數 5327個
單位實用面積 463至2470平方呎
入伙日期 2002年12月至2011年5月
發展商 港鐵、和黃、長實
校網 同上
配套設施 住客會所、商場映灣薈

專家分析：王英堂意見

  1. 563平方呎的兩房單位成交呎價低於1.1萬元，區內算低水。
  2. 屋苑設有一層商場，有30多間舖，可應付日常所需。
  3. 大部分單位厠所沒有窗。
  4. 屋苑距離港鐵站頗遠，若步行前往需15分鐘，乘專車前往約10分鐘。

交通配套：東涌線延線加快往中環尖沙咀

東涌有鐵路和公路連接港島、九龍的市區，新界西的屯門、元朗，現時區內僅有東涌站，但隨着更多屋苑在東涌不同地方落成，單一車站已難以應付驟增的居住人口。早前東涌線延線項目獲批興建，令區內交通更方便。

「東涌東段」及「東涌西段」

東涌線延線項目主要分為「東涌東段」及「東涌西段」，前者將對現有東涌線的路軌改道，於港鐵欣澳站及東涌站之間的東涌東填海區建造「東涌東站」；後者則從現有東涌站的鐵路隧道向西延伸約1.3公里，於逸東邨以西建造「東涌西站」，取代東涌站成為東涌線的新終點站，預計今年動工，2029年竣工。

東涌東站前往中環快約21分鐘

政府發言人說，待東涌線延線落成後，相比路面交通工具，經鐵路由東涌西站及東涌東站前往尖沙咀或中環所需時間，預計分別減少約12及21分鐘。

乘港鐵外 還可乘巴士

如果前往港九新界其他地區，除了乘港鐵外，還可乘巴士。但東涌站巴士總站和市中心巴士總站的巴士路線，大部分往返東涌、大嶼山、機場等，前往其他地區的路線不多，故最好在順東路、達東路巴士站乘車，那裡有多條前往其他地區的巴士路線。

東涌校網：98校網有10間小學

東涌屬於小一98校網，學校名單如下：

 學校名稱  學校類別  資助類別
1 梅窩學校 男女 資助
2 杯澳公立學校 男女 資助
3 中華基督教會大澳 小學  男女 資助
4 青松侯寶垣小學 男女 資助
5 寶安商會溫浩根小學 男女 資助
6 嗇色園主辦
可譽中學暨可譽小學		 男女 資助
7 靈糧堂秀德小學 男女 資助
8 香港教育工作聯會
黃楚標學校		 男女 資助
9 救世軍林拔中紀念學校 男女 資助
10 東涌天主教學校 男女 資助

資料來源：教育局

留意學額是否足夠

98校網覆蓋的地區包括大嶼山(大嶼山東北除外)、東涌、富東邨、裕東苑、東堤灣畔、逸東邨、映灣園、海堤灣畔、藍天海岸、海珀名邸、迎東邨、滿東邨。校網內有10間小學，全為全日制資助學校，全是男女校，沒有男校或女校，令男、女學童選擇較少。

新搬入學童或需跨區上學

不過，翻查2019年資料，當時有報道指東涌區被指學額不足，新搬入的學童需要跨區上學。有意入住東涌的家長，買樓前最好先了解區內學額是否足夠問題。

區內設施：東薈城選擇多

如要買日常生活用品，部分屋苑如映灣園商場映灣薈設有民生店舖、食肆等。但如果想有更多選擇，最好前往區內大型商場東薈城名店倉。商場鄰近港鐵東涌站同昂坪360，樓高10層，另外並由9層高商業大廈和酒店兩部分組成。

香港首個名牌折扣商場

商場匯集150多個國際知名時尚品牌及逾40間中西美饌，同時東薈城商場2期部分的空中花園為假日市集、展覽及表演場地，集消費娛樂於一身，亦是香港首個名牌折扣商場。

北大嶼山醫院已投入服務

東涌距離市區頗遠，不少人關注區內醫療服務是否足夠。東涌設有多間政府及私人診所，例如東涌健康中心。北大嶼山醫院已於2013年9月24日起全面投入服務，並增設部分類別住院、外科、內科及骨科等服務。現時北大嶼山醫院平台的市區的士站和大嶼山的士站已運作中，而新大嶼山巴士37H線亦開始運作。

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