樓市走勢2023|119新盤部署出擊】中港通關,香港樓市迎來新機遇。不少之前看淡2023年樓市的人,都紛紛轉軚看好,新盤市場亦蠢蠢欲動,發展商們磨掌擦掌,部署推盤應市。利嘉閣地產預計,119新盤部署出擊,潛在供應逾4萬伙!料鐵路上蓋、啟德跑道及元朗一帶最旺場!

2022年新盤買賣登記有紀錄以來第二低

利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示,受疫情、股市急挫及加息三大負面因素夾擊,2022年一手私宅市場表現冷淡,在發展商推盤困難及買家入市欠積極下,全年僅錄得9,974宗一手私宅買賣登記,除按年急挫43%外,更為1996年有紀錄以來的第二低水平,僅次於2013年實施一手新例當年的9,745宗。

至於買賣登記金額方面,亦隨登記量大跌,全年僅得1,125.99億元,按年大減52%;若以每宗平均登記金額計算,按年亦跌16.6%,達1,128.92萬元,反映去年新盤市場出現量值齊跌的困境。

潛在供應重越4萬伙大關

大展望2023年,由於部分原定2022年推出的新盤延後至今年2023年,加上今年亦陸續有更多新項目漸趨成熟,預測2023年全港將有約119個全新一手私宅項目可成為潛在供應,合共將提供約40,291伙新盤,數量較預測2022年的34,046伙增加18.3%,創下自2005年以來的19年最多,亦為期內首度重越4萬伙新盤大關。

鐵路站上蓋項目涉及7個站

當中鐵路站上蓋項目繼續是最大的供應來源,涉及7個站,共有16個項目遍及港九新界合共提供12,227伙,佔全港總伙數達30.3%。

至於第二大的供應庫是啟德新區及跑道區,今年將有14個項目提供8,592伙。

初步估計推盤量約2萬伙

上述約4萬個單位,指的是條件較成熟,有機會可於年內應市的總伙數,惟實際推售量仍需視乎發展商的部署及實際市況而定,初步估計較貼近實際的推盤量大約為2萬伙。

九龍區:17,086伙

若按地區劃分,九龍區潛在供應量罕有地超越新界區,突破1.7萬伙,較新界區多出近一成,2023年九龍區潛在可售私宅項目共48個,單位總數達17,086伙,以項目及總伙數計均為三區之冠,伙數佔今年全港整體潛在供應達42.4%。

啟德跑道區11項目列隊出擊

九龍區領頭,主要受惠啟德跑道區有多達11個項目(包括拆細的分期項目)有機會應市,合共提供6,362伙,一條跑道已佔了全九龍逾37%的潛在供應。

以地區計,單是九龍城區便有多達33個項目共10,944伙,乃全港18區中新盤最熱鬧的一區,其中啟德除上述跑道區外,另還有3個項目共2,230伙,帶動整體啟德供應有多達8,592伙。

市建局最多重建項目之區

此外,九龍其他較大型的項目還有石硤尾巴域街項目的1,100伙及觀塘道55號的807伙。另一方面,九龍仍是市建局最多重建項目之區,今年在5項中佔了3項,其中以恒地長沙灣映岸提供的262伙規模最大。

新界區:15,594伙

新界區今年敗於九龍區,多年來終於失去潛在供應最多的地位,新界2023年潛在供應項目只有28個,為全港三區中最少,涉及單位總數達15,594伙,當中焦點仍然落在元朗及西貢區,兩區合計已有9,925伙,佔全港比例近四分之一(24.6%)。

元朗區三個重磅新盤

當中,元朗區主要受惠3個分別近千伙及逾千伙的大型項目支撐,其中包括今年伙數第三多的單一大盤:

  • 天水圍天榮站上蓋項目第1期的1,393伙
  • 洪水橋匯都1期及2期合計的1,025伙
  • 元朗站南地盤The YOHO Hub第C期的939伙

帶動整個元朗共11個項目合共提供5,356個單位,成為全港潛在供應量第二多的分區,並為新界區選擇最多的地區。

將軍澳日出康城有關個新盤

西貢區今年則有5個項目預備應市,其中4個均位於將軍澳的日出康城,當中包括今年單一最大項目日出康城13期的2,550伙及已拆細的日出康城12B期及12A期分別提供685伙及650伙,帶動整個西貢區有4,569伙潛在新盤,為全港第三多的分區。

5個屯門區項目料有機會登場

至於屯門區年內亦有5個項目料有機會登場,共計有2,836伙,當中最大的項目為新地的NOVO LAND 2A期涉及929伙,而NOVO LAND 2B期也有729伙,連同路勁及深圳控股合作的管翠路18號之698伙,將成今年區內的焦點新盤。

港島區:7,611伙

至於港島區方面,2023年有43個潛在項目部署登場,項目量為全港三大區中第二多,但涉及單位總數只有7,611個,當中有近77%的項目均屬200伙或以下的小型新盤。

至於要數今年最大貢獻則來自南區的4,082伙(佔港島整體53.6%),焦點為黃竹坑站上蓋港島南岸,其中項目第5期為區內最大單一項目,提供1,050伙,而整個黃竹坑站年內料提供3,050伙潛在供應,已佔了全港島總供應四成。

17個中西區項目成熟待推

港島第二大單一項目為柴灣道391號的800伙,推動今年港島潛在供應較去年明顯大增。另外,中西區亦為今年港島項目選擇次多的分區,合共有17個項目成熟待推,僅次於九龍城區及南區;其中不少為山頂獨立屋及半山低密度豪宅等,相信通關後,中外資金回流香港樓市,豪宅物業將可受惠。

2023巨無霸:日出康城13期達2,550伙

按項目規模劃分,2023年共有6個一千伙以上的大型新盤分佈於港島、九龍及新界;其中以信置、嘉里、嘉華、招商局夥拍港鐵的日出康城13期項目規模最大,單位總數達2,550伙;僅次的是萬科及青建合作的大埔馬窩路項目,涉及1,500伙。

此外,新地夥拍港鐵發展的天水圍天榮站上蓋項目亦提供1,393伙。至於九龍及港島則分別有恒地石硤尾巴域街1至27號的1,100伙及新世界、帝國集團、資本策略、麗新夥拍港鐵的黃竹坑站5期之1,050伙。

新地成潛在推盤王、恒地居次

從發展商層面統計,新地2023年共有14個項目合計8,040個單位,成為今年單位伙數供應量最多的發展商,當中大部分(7,565伙)更屬獨資項目,成為2023年實際的潛在推盤王。

至於總伙數次多的恒地共有6,996伙,惟當中若以獨資項目計算(包括港鐵項目),則只有約3,156伙,佔比約為45%。

至於其他潛在新盤伙數較多的發展商包括如嘉華有6,038伙(惟全數均為合資項目)、信置有5,587伙、會德豐有5,561伙,而長實則有1,828伙等。

港鐵上蓋12,227伙

半官方機構港鐵於2023年將有7個鐵路站沿線上蓋涉及16個項目、合共提供12,227伙,包括:

  • 位於日出康城的11D期至13期4個項目共4,529伙;
  • 黃竹坑站港島南岸第3至第5期5個項目共3,050伙;
  • 天榮站1,393伙;
  • 元朗站YOHO Hub第C期的939伙;
  • 何文田站844伙;
  • 油塘站792伙
  • 錦上路站柏瓏III的680伙

合計跑贏九龍城區成為今年新盤供應的最大源頭。

市建局5盤供902伙

此外,市區重建步伐不停,公營機構市建局2023年料有5個成熟項目可以推出,涉及單位總數902伙,當中較大規模者為深水?映岸提供的262伙及長沙灣東京街28號的198伙等。

相信發展商以貼市價帶起銷情

陳海潮指出,新冠病毒持續三年,惟威脅已逐漸減退,內地及香港亦大舉放寬防疫措施,並實行重新對外通關,此外,股市自去年11月以來顯著反彈,美國再加息的幅度及壓力亦見放緩,在在均利好今年樓市。踏入2023年,承接各項利好消息,相信發展商會重新積極推盤,以貼市價帶起銷情,藉以收復去年的失地。

今年新盤量值料反彈50%

此外,去年被扣起的購買力,加上通關後陸續回流的內地客將重新入市,有助推動今年的新盤銷情,相信各類資金,包括專才計劃下的購買力將踴躍入市置業。再者,今年有為數不少的大型新盤及鐵路上蓋項目潛在供應,因此陳氏初步預期,2023年一手私宅買賣登記量可較去年升約五成,至約1.5萬宗水平,而登記金額亦料相應增加49%,上試約1,680億元水平。

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