現契樓按揭懶人包｜申請程序＋按揭成數＋利率＋供款年期注意

【現契樓按揭懶人包】辛辛苦苦供樓20多年，終於供完。但若果有資金需要，供滿的物業原來可以再重新申請按揭套現，故有必要了解申請現契樓按揭事宜，包括整個申請程序、按揭成數、年期、利率等，注意事項也有不少，共有5點。

何謂現契樓？

何謂現契樓？最初買樓時，向銀行申請按揭時，物業的樓契會交予銀行。當物業供滿後，業主向銀行贖回樓契，這就是現契樓。目前供滿樓的住戶所佔比重不少。據2021年人口普查，自置居所供滿樓的家庭住戶共有66.1%。如果這類人士需要資金，可以把物業再向銀行申請按揭套現。

現契樓申請按揭所須文件

申請現契樓按揭，事前需預備以下文件：

身份證
住址證明
樓契
入息證明（如有）

申請現契樓按揭程序＋所須時間

申請這類物業按揭的程序，跟申請一般物業按揭分別不大，程序如下：

到銀行填寫申請表；
向銀行遞交樓契；
銀行審批申請後，簽按揭貸款信；
銀行到申請人住所驗樓；
驗樓通過後，到律師樓簽按揭契；
最快可以一個月提款。

重按最高批四成按揭

既然先前已供滿樓，業主年紀較大，可能年屆退休，未必有收入。如果業主再申請現契樓按揭，銀行會進行資產審查。批出的按揭成數，最高為四成。不過，如果申請人沒有入息，只有個別銀行可以批到四成按揭，一般銀行只能做兩成半按揭。

重按只適用按揭保險舊制

儘管今年按揭保險放寬，即使1000萬以下物業按揭可做到最高九成按揭，但不適用於重按，重按只適用於按揭保險舊制。如果業主仍有入息，根據按揭保險舊制，樓價600萬元以下物業最高按揭成數為八成。

有其他未供滿物業需減按揭一成

另外，若果申請人本身仍有其他未供滿的物業按揭在身，按揭成數更需要調低一成。如申請人增加擔保人，擔保人本身有物業，按揭成數亦需要調低一成。經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，若果申請人和擔保人皆持有其他物業，按揭成數調低一成。

長者最好搵年輕擔保人

在還款年期方面，銀行會按照申請人年齡和其物業樓齡計算。銀行批核按揭會以「75減」計算，不少申請人在申請重按時可能已年屆60多歲，難以做到30年還款期。申請人可考慮增加年輕的擔保人，如子女年齡只有30歲，便有機會做30年還款期。同時，亦要留意物業的樓齡，銀行會以「75-樓齡」一併檢視最長還款期，如果樓齡已屆45年以上，即使有年輕的擔保人也不能做到30年還款期。

資產審查不需壓測

在壓力測試上，如果申請人有入息，需做壓力測試，要求跟一般按揭相同，壓力測試前和壓力測試後比率，兩者分別不可超過50%和60%。如果申請人沒有入息，銀行會進行資產審查，不需做壓力測試。

最優惠按揭計劃低至H+1.3%

曹德明說，銀行按照資產淨值計算，申請人銀行戶口金額亦計算在內。在按揭利率上，現契樓按揭基本上跟市場相若，最優惠的按揭計劃低至H+1.3%(即銀行同業拆息)。

另外，申請現契樓按揭5個注意事項：

注意事項1：遺失樓契需取核證副本

樓契是申請按揭的最關鍵點。若果事前遺失樓契，需要找律師從土地註冊處勾回樓契的「核證副本」，然後宣誓，便可以到銀行重新申請按揭。取得「核證副本」所需律師費每份文件約200至300元。

注意事項2：申請人離世後人需續供

若果申請人在供款期間移民不在港，或者不幸離世，銀行如何處理？星之谷按揭行政總裁莊錦輝指，只要繼續供樓是沒有問題。但留意如供完，需要借款人親自到銀行簽信取回樓契，不可以授權其他人取樓契。如離世的話，後人需要完成繼承，供完後才可以向銀行取回樓契。

注意事項3：聯權持有或計一人入息債務

莊錦輝表示，如果物業是聯權持有，銀行審批時會用二人的總入息及總債務計算壓力測試。如果其中一方有擔保家人，該債務也需要計算入DTI(Debt to income ratio，即供款與入息比率)。如果需要申請高成數按揭的話，二人需要是近親關係。如果成數是六成或以下，有些銀行可以接受用其中一人為貸款人，另一人不需做貸款人，那麼另一人的入息及債務便不需計算壓測。

注意事項4：跌市加息下借貸要審慎

申請現契樓按揭，銀行需要為物業進行估價，影響估價的因素除了物業質素，還包括市況。一般相信，若果想套取較多資金，應選擇在樓市較好的時候申請，能做到較好的估價，申請人取得較多資金。

計清楚自己的還款能力

然而，現時樓市下行，銀行跟隨市況估價取態保守，而且息口趨升，本港跟隨美國加息，故申請人可能獲批貸款額不高之餘，其供款負擔可能加重。申請按揭前，最好計清楚自己的還款能力，然後才作出決定。

注意事項5：物業有潛建銀行或要求業主負責

一旦銀行在驗樓時發現物業內有潛建物，要視乎潛建物是否涉及結構性改動，若果涉及結構性改動，銀行可能會採取兩種做法：首先，銀行可能會要求業主簽訂承諾書，若果物業因違法建築而引起任何訴訟問題，業主需自行負責。其次，銀行估算時，會把單位樓價減去還原成本，作為真正的物業價值，然後計算借出的按揭金額，批出按揭金額或會調低。

工商物業多用P按

若果申請人持有非住宅類別的供滿物業，包括工廈、商廈、車位等，在申請按揭上有不同。綜合莊錦輝、曹德明意見，有以下要點：

利率：工商利率一般較住宅高，大部份銀行都是採用P按(最優惠利率)，比如 P-2.1%，實際年利率都在3厘半以上。不過也有少數銀行可做H按(銀行同業拆息)。而且工商一般沒有現金回贈。車位按揭跟工商物業一樣，最高按揭成數為五成。但利率未必一樣，主要是因為車位的貸款額會比較細，而銀行按揭是貸款額越高利率越低。舉例說，有銀行提供100萬元或以上車位按揭利率為P-2.4%，以P=5.375%計算，實際利率為2.975%，跟住宅按揭利率相差不遠。
按揭成數：工商最多只能借五成。
還款期：一般15年，個別中小銀行會按照不同情況而定，部分個案年期可做長一些，但甚少可批超過20年。
申請要求：和住宅一樣，但需要睇樓的機會比住宅大很多，因工商物業圖則不齊全，跟實際面積大小有不同，銀行需要親自到場核實，然後估價。
壓測要求：跟住宅按揭一樣。