居屋揀樓買樓攻略居屋按揭回贈】近日居屋開始揀樓,在開心選中心儀單位的同時,不知各位準買家有沒有留意在樂富房委會中心外,有不少銀行職員在推介不同的按揭計劃,同時網上又有不同資訊,都表明是「最抵」,有部分有綠色按揭,有部分銀行又好像有較低息率優惠,應如何選擇?

居屋揀樓|今期的新居屋最大特點可選H按

早前筆者都曾提及,今期的新居屋最大特點是可選用「銀行同業拆息按揭」(H按),不過近日拆息高企,現時H按產品都處於「封頂息率」水平,即是與最優惠貸款利率按揭(P按)息相同。

居屋按揭|大型銀行「快閃」低息優惠

同時,有大型銀行為一手居屋買家,提供「快閃」低息的優惠,最低息率為P - 2.5%( P= 5.375%),實際按息2.875%,與私樓新盤的息率相同。不過,11月尾或陸續再有銀行上調鎖息上限,因此如買入已屆現樓階段的居屋單位,建議要盡早申請按揭,以留住最低息率優惠。

比較現金回贈、「綠色按揭」

除了息率,不少買家都會比較現金回贈的多少,不過有部分銀行貸款額的 1.5% 再加數千元,部分銀行又會直接出 2%,更有部分銀行會寫明「綠色按揭」會再額外有數千至一萬元,到底如何計算哪一個最多回贈?

教你如何計算點借最抵

首先,我們要先看看自己的「貸款額」是多少,坊間有部分聲稱高達2.75%回贈的,部分是私樓限定,不適用於居屋,而且只適用於大額的按揭申請,如只著眼「高回贈」,或者會「顧此失彼」,回贈高了但利息也高了,得不償失。

以200萬元貸款額去作例子

我們以200萬元貸款額去作例子,現時最優惠按息為2.875%,居屋年期最長是25年,月供為約9,355元,200萬元貸款的有銀行回贈為1.68%加6988的綠色按揭額外回贈,即是有40,588元,如與標榜有2%現金回贈的銀行比較多了588元,如與有2.1%回贈的銀行比較,綠色按揭便不一定是最吸引。

綠色按揭便不一定是最吸引

不過,如貸款額再少一點,現金回贈金額又會有不同,因此不是只看到廣告上的「牌面價」便以為必然可有同等優惠。另外銀行亦會不時有快閃優惠給特定客戶。如想掌握最新最齊優惠,建議找大品牌、信譽好的按揭代理協助格價及計算,會更安心。(見圖表)

每兩年轉按賺現金回贈 未必適合未補價居屋

另外,亦要留意,坊間常提及的每兩年轉按賺現金回贈,對於未補價居屋買家來說不一定適合,首先未補價的居屋或綠置居,轉按申請都要經房委會審批,需時較長,而且要支付近2千元的行政費,同時不能拉長供款年期,也不能改動貸款額,加上居屋貸款額一般不會太高,要計算清楚每次轉按的成本效益是否吸引。

按揭例子

假設貸款額
200萬元
年期25年

綠色按揭計劃

有2%現金回贈

2.1%回贈

息率

P-2.5%= 2.875%

(P=5.375%)

月供

9,354.7元

現金回贈

1.68% + 6,988元

2%

2.1%

實際銀行回贈金額

40,588元

40,000元

42,000元

*以上僅供參考,一切以銀行/ 貸款機構最終批核為準。

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香港財經時報 HKBT 樓市專欄【按揭通識】作者黃詠欣|利嘉閣按揭代理董事總經理,多年按揭市場經驗,熟知各銀行及融資機構按揭流程及行情。
圖片:作者提供
利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣

作者簡介:黃詠欣擁有多年按揭市場經驗,並為地產代理監管局持續專業進修計劃課程導師,熟知各銀行及融資機構按揭流程及行情,致力推動按揭轉介行業走向更專業及更優質服務,助置業人士輕鬆完成繁複的按揭流程。

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