【投資入門】香港樓價就算由高位回落，都唔會叫平，投資價值仍是不高，但如果自住，又不是不能考慮。但老土講句，大家要量力而為，不要太勉強上車，加息周期要考慮負擔能力。

香港樓價由2003年反覆向上

香港樓價由2003年反覆向上，未買樓的紛紛慨嘆，後悔當年為何沒有買樓，早知當年就...。但每一次恐慌期，身在其中的人，只有極少數能有勇氣買，股市、樓市都是如此，幾年後又後悔當時無買。

股市、樓市都有周期

無論股市、樓市都有週期，在樓市大跌的時候，當滿街都是負資產的年代，不少買了樓的人都紛紛慨嘆，後悔當年為何有買樓，早知當年就...。香港人對樓市可謂又愛又恨。

小心固有觀念

在90年代樓市爆煲前，有一個觀念已植入每個香港人心中，就是樓價是只會升不會跌的，當時他們可以找到一千個上升的理由，就是找不到一個下跌的理由。

樓市爆煲 樓價下跌 負資產

到香港樓市爆煲後，有人更到那一刻才驚覺「原來樓價是會下跌的」，「原來有個名詞叫負資產的」，當時更流傳一個故事，就是某外母見準女婿的時候，問了一句「你有無樓架？如果你有樓我就唔比個女嫁俾你」，外母擔心女兒要一同背負著樓這個負債，物業成了人們眼中的負債，不再是資產。

買樓先要清楚想自住還是投資

到了十年後，若出現同一故事，外母那句話就會變成「你有無樓架？如果你無樓我就唔比個女嫁俾你」。你可能會問，買又可能會跌，唔買又可能會升，怎樣才可做得較精明呢？首先要清楚自己想自住還是投資，若果打算自住的，比起將來樓價的升跌，更重要的反而是將來利率的升跌。

長期自住 樓價升跌只是心理上影響

因為若打算長期自住的，買入後的買入價已是固定，將來的樓價升跌與你無關，影響的只是心理上的影響，反而對你最有關的是每月的供款，因此將來的息口走向對你影響更大，所以重點是考慮你的負擔能力，甚於分析樓市走向。

按揭即是借錢 不要盲從

所謂按揭，其實即是借錢，絕不要以為別人做你就要做，樓價的升跌我們無法控制，我們能做到的就是風險管理，只有控制好風險我們才能避免成為負資產的一員，令物業成為我們的資產而非負債。

物業甚麼時候是資產 甚麼時候是負債？

就算萬一成為負資產，只要保持每月供款，銀行亦不會找你麻煩，你仍有翻身的機會。所以，「供得起」是重中之重！今次討論了自住方面的，而以下將以投資的角度討論解釋物業。在投資者眼中，物業甚麼時候是資產，甚麼時候是負債。

物業只是工具

在真正的投資者眼中，物業只是一個投資工具，絕不會為上車而上車，盲目為了擁有自己的物業、為想做業主而買樓。投資者著重租金回報，計算租金回報率，評估回報率能否大於按揭利率，從而計算出該項物業投資能否產生正現金流，還是出現負現金流的情況。

投資者以創造資產財富為目標

而投資者擁有多角度思維，以創造資產財富為目標。舉一簡單例子，假設若現時投資工廈的回報、每月的淨現金流都較投資住宅多，而工廈受政府各種措拖打擊的程度又比住宅少。

寧投資工廈將其放租 比買自住樓

那投資者就寧願將資金投資工廈將其放租，然後再租住住宅，而不會選擇直接將資金投資住宅物業然後自住。因為這樣每月的淨現金流會有較好的效果，令財富更為增值。

資產與負債

會計的定義是（資產-負債=資本），當資產價值比負債少的時候，就出現所謂的負資產。但投資者除了會計上的資產負債定義外，亦會以現金流是正或負去定義該物業是「資產」還是「負債」，投資者認為真正的「資產」是要能產生正現金流的項目。

投資者眼中負現金流是「負債」

若果租金收入少於供樓支出，令該物業每月出現負現金流的情況，在他們眼中這物業只是而「負債」。例如某投資者將手持物業出租，而租金收入$7,000減去供樓支出$10,000後，每月出現-$3000的負現金流，他們眼中該物業只是「負債」。

物業的租金回報是關鍵

因此，物業的租金回報是決定投資該物業與否的關鍵，若在買入前得知該單位出租困難，該物業往往不是好的投資項目。有一段時間，興起商場將其商舖分成很多迷你商舖出售，更以入場費低作招來，但當中有商場的人流及商舖出租的情況其實不是太理想的，若果無法將商舖出租，無法產生現金流，該商舖最終只能成為「負債」。

租金收入方面著手

若要提升物業的資產價值，就要從租金收入方面著手，以住宅物業為例，可透過裝修，將單位變得較美觀及較有空間感，從而收取更高的租金，令物業成為你真正的資產。

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作者簡介：龔成（龔成Facebook專頁）是財經書作者，至今出版超過10本財經書，包括《股票勝經》、《選股勝經》、《50優質潛力股》、《50穩健收息股》、《50值博倍升股》、《大富翁致富藍圖》、《80後百萬富翁》、《80後2百萬富翁》、《80後3百萬富翁》、《財務自由行》等，過往曾以萬元月薪滾出數百萬，現為股票班導師，身家過千萬元。

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