樓市走勢｜財爺低估樓價跌幅！個別屋苑呎價跌逾20%

【樓市走勢2022】財政司司長陳茂波日前表示，樓價輕微下調屬意料之中，目前無需調整措施。筆者認為，「財爺」的說法並未能反映樓市事實之全部，亦低估了樓價跌幅。

樓市走勢2022｜實際跌幅較表面看來急劇

事實是，在美國持續加息及經濟前景未明下，樓價正面臨巨大的下調壓力，實際跌幅其實較表面看來急劇。

若以屋苑劃分，多個藍籌指標屋苑的樓價跌幅已達雙位數水平，個別屋苑的平均成交呎價更已跌逾20%，樓價跌幅絕不可以用「輕微」來形容，樓市或已經進入下跌週期，料今年樓價將見逾10%的跌幅。

呼籲政府正視問題

如果不立即想辦法止跌，定必影響經濟，呼籲政府正視問題，即時減辣以振樓市。

從整體樓價來看，「美聯樓價指數」最新報155.77點，本年迄今跌約9.23%，已非常接近雙位數的跌幅，若以按年跌幅計算，更已創出自2008年、即金融海嘯後最大跌幅。

香港樓價已經連跌20星期

須留意的是，樓價已經連跌20星期，而且跌勢由去年8月開始，即使今年中樓價曾有所反彈，但其後再呈跌勢，目前仍未有停止跡象。

樓價自去年歷史高位下調至今，延續超過一年，累積下跌約12.1%，跌幅絕非財爺所言的「輕微」，從技術層面看，樓價已有進入下跌週期的跡象，絕對有止跌的需要。

駿景園及綠楊新邨跌幅最大

此外，根據美聯物業分行的統計，從35大指標屋苑中抽取10月份有5宗或以上成交的20個屋苑，比較今年十月與去年十二月時的平均成交呎價，發現該20個屋苑的呎價悉數下跌，平均跌幅高達12.9%，遠高於整體樓價跌幅。當中，有16個屋苑的跌幅達至雙位數或以上水平，以駿景園及綠楊新邨跌幅最大，皆超過20%；傳統藍籌屋苑指標之一的太古城，跌幅排在第三位，亦高達18.8%。

中小型住宅的樓價跌幅高於大型單位

另一樣值得注意的是，今次跌市中，中小型住宅的樓價跌幅高於大型單位。根據差餉物業估價署最新公佈的全港私人住宅─各類單位售價指數，A、B及C類中小型單位的今年9月樓價與2021年高位比較，已錄約9.1%的跌幅，明顯高於D類及E類大型單位的7.5%跌幅。

是次跌市影響一般市民更深

由於中小型單位的業主多為用家及星斗市民，可見是次跌市影響一般市民更深，加息本已增加業主的供樓負擔，如樓價跌勢持續，將進一步打擊基層經濟，影響民心，為社會帶來不穩定因素，大大打擊疫後經濟「復常」，故希望政府正視問題。

勢必影響本港經濟「復常」

樓市是香港經濟不可分割的一部份，若任由樓市「自由落體」，勢必影響本港經濟「復常」，加上印花稅及賣地收入是政府收入的重要來源，若樓市不振，這方面的收入必然降低，亦不利未來社會及基建發展，故建議政府應重速「撤辣」，以助樓市加速渡過「疫境」。

樓市走勢2022｜財爺指樓價輕微下調！實情是低估跌幅！個別屋苑呎價已跌逾20%｜樓市布陣