施政報告2022|行政長官李家超今日發表其任內首份《施政報告》。《香港財經時報》為大家整合《施政報告》中提及的土地及房屋供應相關政策,包括增加公私營房屋供應、興建簡約公屋、資助房限呎等,以達致減低公屋輪候時間及提高居住質素的目標;是次《施政報告》未有重點提及香港樓市減辣政策。

施政報告2022|解決土地房屋問題為重中之重

施政報告》中提及,解決「住」的問題,是本屆政府施政的重中之重。要解決不適切居所,例如「劏房」問題,須突破性增加房屋供應,打破房屋短缺的長期困局。目標是在「住」的問題上讓市民看到希望,上樓早一些,住房大一些。

施政報告2022|未來10年預計落成36萬伙公營房屋

根據《香港2030+:跨越2030年的規劃遠景與策略》(《香港2030+》)最終報告,未來30年(2019至2048年)整體土地供應將達7,000多公頃,比需求的6,000多公頃,超出1,000多公頃。根據《長遠房屋策略》推算,未來十年公營房屋需求是301,000個單位。政府指,當局已找到足夠土地,可興建達360,000個單位。

施政報告2022|從供應著手解決公屋輪候時長問題

然而,由於未來十年公營房屋落成量分布不均,只有約三分之一單位於第一個五年期(2023-24至2027-28年度)落成,另外三分之二單位要留待第二個五年期(2028-29至2032-33年度)落成,以致輪候公共租住房屋(公屋)時間很長。

行政長官指,要突破掣肘,創造供應,解決短期內公營房屋供應短缺的問題,同時穩定私營房屋的供應,並從土地供應着手,在各環節提量、提速、提效、提質,走在問題前面,建立一套穩定、能持續增加供應的長遠計劃。

施政報告2022|重點策略及目標

由財政司司長和副司長領導的「土地及房屋供應統籌組」和「公營房屋項目行動工作組」已向特首提交首份百日工作報告,經考慮兩份報告的建議後,決定採取以下重點策略和目標:

  1. 推出全新「簡約公屋」,未來五年興建約30,000個單位;
  2. 結合「簡約公屋」和傳統公屋,令未來五年(2023-24至2027-28年度)公營房屋總建屋量較上一個五年期(2022-23至2026-27年度)大幅增加約五成;
  3. 輪候公屋時間即時「封頂」,目標是結合「簡約公屋」和傳統公屋總供應量,將現時約六年的輪候時間「封頂」,在四年內(即2026-27年度)降至約四年半;
  4. 新建單位面積「封底」,所有於2026-27年度起落成的資助出售房屋一般實用面積不少於26平方米(即約280平方呎),新落成公屋(一至二人單位除外)一般室內樓面面積不少於同等水平註;
  5. 未來五年推出足夠私營房屋土地,以滿足《長遠房屋策略》估算需求,穩定私樓供應;
  6. 壓縮造地程序,「生地」變可建屋「熟地」縮短約三分之一至一半時間;
  7. 善用市場力量,提升公私營協作,推出先導計劃鼓勵私人發展商參與興建資助出售單位;及
  8. 加速造地,長遠建立土地儲備,掌握土地供應主導權,讓政府走在問題前面,不再追落後。

施政報告2022|房屋:提量、提速、提效、提質

政府會與香港房屋委員會房委會)和香港房屋協會房協)緊密合作,全力提量、提速、提效、提質,推高首五年供應量,縮短公屋輪候時間。措施包括:

公營房屋供應(1)推出全新「簡約公屋」

政府會利用短期內未有發展計劃的政府和私人土地,以標準簡約設計和「組裝合成」快速建成「簡約公屋」。在五年內興建約30,000個單位,增加約四分之一公營房屋供應。輪候傳統公屋三年或以上人士可申請入住「簡約公屋」提早上樓,以家庭為優先。

入住人士可保留輪候傳統公屋的位置,之後遷入傳統公屋。「簡約公屋」會配備傳統公屋的基本設施,租金較同區傳統公屋低。政府會向立法會申請專項撥款興建和營運「簡約公屋」。同時,政府會繼續與民間協作,落實已規劃約20,000個過渡性房屋單位。

目標4年內將「公屋綜合輪候時間」降至4年半

計及約30,000個「簡約公屋」單位,未來五年(2023-24至2027-28年度)整體公營房屋建屋量將增至約158,000個單位,較上一個五年期(2022-23至2026-27年度)的約105,000個單位大幅提高約五成,當中包括「公屋提前上樓計劃」的12,000個公屋單位。

政府會推出「公屋綜合輪候時間」指數,反映申請者綜合輪候傳統公屋和「簡約公屋」的時間。以新增申請者和回收公屋單位數量維持現水平不變計算,目標是在四年內(即2026-27年度)把「公屋綜合輪候時間」由六年降至約四年半。

公營房屋供應(2)落實「公屋提前上樓計劃」

政府會以分階段建屋方式,加快落成部分公屋單位,預計未來五年有約12 000個單位可讓市民提早約3至18個月上樓。

公營房屋供應(3)使用「組裝合成」提速

建議房委會規定所有在第一個五年期新落成的公營房屋項目採用「裝配式設計」,並在合適項目採用「組裝合成」;至第二個五年期,不少於一半項目採用「組裝合成」。房協亦會在更多公營房屋項目採用「組裝合成」。

公營房屋供應(4)提升公私營協作

政府將推出全新「私人發展商參與興建資助房屋先導計劃」,在下個財政年度起分批推出三幅土地,讓發展商投標興建資助出售單位,以指定市價折扣率售予合資格人士。先導計劃亦鼓勵發展商申請改劃其擁有的私人土地興建資助出售單位。

公營房屋供應(5)採用「設計及建造」模式加快建屋

政府建議房委會第二個五年期至少一半單位採用「設計及建造」合約模式興建,以提速、提效、提質。

「提質」方面,政府會為公營房屋居民打造更舒適的公共空間、設施及屋邨環境。房屋局局長會主持專責小組,為新公營房屋項目制訂「幸福設計」指引;此外亦建議房委會挑選五條現有公屋屋邨作為先導計劃,在五年內分階段研究和落實進一步改善措施,締造更有「幸福感」的居住環境。

私樓供應(1)準備土地興建私樓單位

根據《長遠房屋策略》最新推算,未來十年私營房屋需求為129,000個單位。政府會以此為基本目標,在未來五年準備好可興建不少於72,000個私營房屋單位的土地,通過賣地及鐵路物業發展推出市場,再加上市區重建局及其他私人發展項目,整體供應將多於估算需求。

私樓供應(2)構建置業階梯

構建置業階梯方面,政府除了穩定私營房屋供應外,亦會透過提供「居者有其屋計劃」、「綠表置居計劃」和「港人首次置業」(「首置」)等資助出售房屋,實現市民置業願望。

施政報告2022|全速造地、建屋發展新市鎮 

《施政報告》指,當局會充分利用「北部都會區」的邊境優勢,促進口岸地區的綜合發展:

  • 西邊以洪水橋╱厦村新發展區為重心,藉着毗鄰前海的地利,成為核心商業區,輻射深圳以至大灣區;
  • 中部以新田科技城為核心,聚集創科企業,與一河之隔的深圳創科產業集中地,產生協同效應,並成為多元創新試點。新界北新市鎮的未來工作重點包括:

1. 全速造地建屋

全力推進古洞北╱粉嶺北、洪水橋╱厦村及元朗南等已啟動工程的大型項目。大部分其他發展項目已展開規劃,包括新田科技城。目標是五年內為所有發展項目啟動收地程序,十年內完成平整新發展土地和落成新增單位各四成;

2. 提高發展密度

政府稱,會善用「北部都會區」土地資源,採用較高地積比率,住宅用地會以最高地積比率6.5倍為指引(較早期新市鎮如沙田的5倍為高),而商業用地則為9.5倍。

施政報告2022|生地變熟地時限大幅壓縮

「北部都會區」是未來的策略發展據點,亦是驅動香港再創高峰的新引擎。本屆政府會全力推進「北部都會區」建設。區內已開展多項大型發展項目,政府會在不同環節提量、提速、提效、提質,將大型項目「生地」變「熟地」由過去需時十多年大幅壓縮一半時間。

另外,就全港而言,政府會落實下列措施,大幅壓縮造地所需時間:

提高造地效率(1)精簡法定程序

簡化規劃、環境影響評估(環評)、收地、基建各項程序,今年提交條例草案修訂《城市規劃條例》、《收回土地條例》、《前濱及海床(填海工程)條例》、《道路(工程、使用及補償)條例》及《鐵路條例》,以及修訂《環境影響評估條例》的附表等。

非大規模項目「生地」變可建屋「熟地」的時間將由最少6年減至4年,大規模項目由13年大幅減至7年,當中環評程序會壓縮至18至24個月。明年將開放環境基線資料,提升環評效率

提高造地效率(2)進一步精簡行政程序

就重點課題展開研究,包括停車場樓面寬免安排、濕地緩衝區發展審批指引、自行核證和獨立審查安排,以及樹木移除和補種程序。政府會於明年年中陸續提出具體建議。

提高造地效率(3)加快審批建築圖則

屋宇署會成立「專責審批組」,以「促進者」思維加快審批大型私人住宅項目的一般建築圖則申請,目標是約八成圖則可於首次或第二次呈交申請時獲得批准;另會就業界應用「建築信息模擬技術」(BIM)製作建築圖則並呈交部門審批訂立路線圖,於2024年第一季推出應用軟件,以便業界將查核有關圖則的樓面面積是否符合要求自動化。

提高造地效率(4)擴展標準化補地價安排

恆常化工廈重建的標準金額補地價安排,並由目前只適用於工廈重建和新發展區的原址換地申請,擴展至新發展區以外的新界農地,縮短流程,明年年中前提出具體方案。

提高造地效率(5)加快業權統一以利老舊市區重建

建議放寬申請強拍門檻,樓齡達50年或以上但少於70年的私人樓宇門檻由八成業權降至七成,樓齡達70年或以上則降至六成。位於非工業地帶的工廈,如樓齡達30年或以上,門檻降至七成業權;另放寬相連地段強拍申請要求、精簡強拍法律程序,以及透過專責辦事處為受影響小業主提供更多支援。政府會於今年內就方案諮詢立法會和持份者。

提高造地效率(6)精簡地契續期安排

最後,2025年起陸續有不少地契到期,政府明年會提交條例草案,以一致方式定期為到期地契續期,免卻個別業權人逐一簽立續期的繁複手續和繳付昂貴費用,大幅減少續契時間。

施政報告2022|提高透明度

為提高透明度,「土地及房屋供應統籌組」會制訂和定期公布未來十年可供發展土地的供應預測,稍後將作首次公布。「公營房屋項目行動工作組」亦會定期公布未來十年的公營房屋供應預測。

施政報告2022|土地供應:增加儲備,重奪供應主導權

為主導土地供應,政府會物色更多土地以照顧需求並增加土地儲備,包括通過新一輪「綠化地帶」研究和《農業優先區顧問研究》釋放的可發展土地。全港約有16,000公頃「綠化地帶」,超過一半已知有明顯發展限制,例如坡度較斜、具生態敏感性等。

餘下8,000公頃中,1,200公頃已被納入發展計劃。新一輪研究再識別約255公頃有發展房屋潛力的「綠化地帶」,可提供70,000個單位,並會在2024年或之前改劃第一批土地。規劃署明年會完成檢視餘下所有「綠化地帶」的發展潛力。

施政報告2022|加速發展棕地

政府同時着力發展棕地,新界現有1,600公頃棕地當中,超過一半會陸續轉化成房屋和其他用途。以古洞北╱粉嶺北新發展區為例,兩年前開始清理的棕地,今年完成平整並交予房委會興建公營房屋。在加快收回棕地進行發展的同時,政府會適切照顧包括寮屋住戶、棕地作業者等受影響人士的需要,包括明年起在元朗和洪水橋推出土地興建多層工廈,並於地契條款要求撥出若干樓面面積以低於市場租金租予受影響的棕地作業者。

此外,政府會於今年提出將軍澳第137區的發展計劃,預計可提供50,000個房屋單位,最早2030年入伙。

施政報告2022|向外來人才退還印花稅

《施政報告》指,為吸納更多外來人才,政府將會向合資格外來人才退還在港置業額外的印花稅。合資格外來人才如在今天或以後在港置業,可於居港7年、並成為香港永久性居民後,就其已購入並仍然持有的首個住宅物業,申請退還已繳付的買家印花稅(BSD)及新住宅印花稅,但他們仍須繳交按「第二標準稅率」計算的從價印花稅。

這將使其印花稅負擔與首次置業的香港永久性居民看齊。有關安排適用於任何在今天(2022年10月19日)或以後簽署的「買賣協議」。

按此訂閱《香港財經時報》HKBT 新聞快訊

免責聲明:本網頁刊載的所有投資技巧及分析,僅供參考用途。讀者作出任何投資決定前,要自行判斷及審慎處理,更要自行掌握市場最新變化。若不幸招致任何損失,概與本網頁及相關作者與受訪者無關,本網頁概不負責 。而本網頁所有專欄作者的觀點,不代表本媒體立場。