樓市辣招｜印花稅、銀行按揭、壓力測試！調整或撤銷最新分析

【樓市政策】近期樓市持續下滑，市場紛紛要求「減辣」、「撤辣」，即是希望政府調整部分或撤銷全部「樓市辣招」。政府先前推出這些辣招，目的是壓抑熾熱的樓市。

當前樓市辣招共有4個

當前樓市辣招分為兩大類：一是涉及稅項，即是買賣物業的印花稅；另一是涉及銀行按揭，涉及壓力測試。樓市辣招共有4個，專家會分析以往這些辣招的成效，以及現時應否調整或撤銷。第一類屬於稅項，主要分為從價印花稅、買家印花稅和額外印花稅。

樓市辣招（1）從價印花稅(AVD)

從價印花稅於2013年2月訂立，主要分為兩種：第一種是為首次置業人士而設，如果你是香港永久居民，兼且首次置業或購買單位時未持有其他住宅物業，便可獲豁免15%稅率，只需按第二標準稅率繳稅，由樓價0至200萬元，最低稅率僅100元，直至樓價2173.912萬元以上，最高稅率為4.25%。但這項稅是鼓勵首次置業人士上車，不算是壓抑樓市的辣招。

非首置需繳稅15%

另一種是針對非首次置業人士，以和非本地人。政府於2013年2月實施雙倍印花稅，是按從價印花稅加徵一倍稅項。但有見雙倍印花稅推出後，未能成功遏抑投資者，於是政府於2016年11月決定加辣，稅率劃一為15%，有關稅率適用於個人及公司購買住宅物業之交易，這是新的從價印花稅。

影響二手潛在供應

成效：都會大學人文社會科學院助理教授馬耀宗表示，若果本身已有物業收租，再買多一個物業需要繳付重稅，於是不再買，這會影響二手潛在供應，成交量相應低，反而樓價未受影響。

可調低AVD至8.5%

他說，若果調低針對非首置人士的AVD，可吸引投資者買樓，有機會對樓市有正面支持。他建議，可調低至先前雙倍印花稅比率，即是8.5%。

樓市辣招（2）買家印花稅(BSD)

這項稅於2012年10月推出，是針對境外投資者和公司，因當時有意見指境外資金推高本港樓價。這項稅是按照物業交易的代價款額或物業市值，以15%的稅率計算。

BSD抑制外國人買港樓

成效：買家印花稅減低涉及境外人士買樓的交投。馬耀宗分析指，當時港元兌人民幣偏軟，港元弱，因美國推出量化寬鬆措施，港元貶值，於是買港樓，因滙率低。有見及此，政府推出BSD，措施有成效，從政府公布的每月繳交BSD數據，海外買港樓的成交減少，但樓價未有偏軟，因樓市旺。

撤銷BSD可吸專才來港

撤銷BSD有助吸引專才來港。馬耀宗指，目前外國人在港買樓，需繳付BSD和新AVD，兩者稅率合共30%，吸引不到他們來港。若果取消BSD，放寬外國人在港買樓，對樓市有正面影響，兼且可吸引海外專才到港買樓。他說，部分專才願意住長一些，如5年後離開，轉售物業後可賺錢。

樓市辣招（3）額外印花稅(SSD)最高稅率20%

額外印花稅早於2010年11月推出，目的是壓抑當時飊升的樓市。這項稅是根據物業交易的代價款額或物業市值，按賣方或轉讓方轉售或轉讓前持有物業的不同持有期而定的稅率計算。以下是額外印花稅的詳情：

持貨期	稅率
6個月或以內	20%
超過6個月但在12個月或以內	15%
超過12個月但在24個月或以內	10%
超過24個月但在36個月或以內	10%

市場量跌價未降

成效：額外印花稅令樓市量跌價未跌。馬耀宗指出，當時一手樓出現「摩貨」成交，即是物業未完全成交便轉售，於是政府推出這項稅，但成交量縮減，據地產代理指成交量跌70%至80%，因投資者難以在3年內短炒而不買，另有業主亦不會賣樓，這樣會影響短期內市場供應，在需求和供應減退下，交投量下降，樓價未有下調，可見SSD不是壓抑樓價，而是壓抑成交。

參考私人住宅售價指數

SSD於2010年11月推出，不妨參考2011年樓價指數和住宅成交數據。據差餉物業估價署資料，2011年12月私人住宅售價指數為181.3點，全年累升11%。但住宅成交卻下跌。據土地註冊處資料，2011年全年住宅樓宇買賣合約為8.4462萬宗，較2010年比下跌38%。

SSD不應撤銷

馬耀宗說，目前市場對樓市缺乏信心，即使蝕讓，也拋售物業。若果撤銷SSD，更多在過去3年買樓的人士會拋售物業，更多蝕讓盤放售，二手供應大幅增加，但樓價下跌，故不應撤銷SSD。

樓市辣招（4）壓力測試：借貸人需過壓測

壓力測試是金融管理局訂立的風險評核機制，但凡向銀行申請樓宇按揭，申請人需要通過壓力測試，然後所申請的按揭才可獲批。在壓力測試下，銀行批核的準則有以下兩種：

供款與入息比率(Debt to income ratio)(DTI)不得高於50%。所謂供款與入息比率，是指借款人每月總債務有多少，並對照他們入息而定。此是按照基本DTI計算。
假設在現水平按息再加某百分比利率後，供款佔申請人月入不多於60%。原先加3厘，但現時已調低至加2厘。在這種計算方法中，銀行假定按揭利率上調，在「加2厘」的加壓情況下，再測試借款人是否有充裕的供款能力。此是按照壓力測試DTI計算。

調低壓測利率「減辣」

一般而言，只要通過上述兩關，銀行便會批出樓宇按揭。正因金融管理局(金管局)訂立這個評核機制，多少阻礙部分人上車，近期金管局把壓測假設利率由加3厘跌至加2厘，被市場解讀為「減辣」。

銀主盤減少

成效：馬耀宗說，原先壓力測試假設利率加3厘，目的是減低置業人士供款風險，如果完全取消壓測，那就令原本沒有能力買樓的人也可以買，負資產情況會嚴重，而且息口上升，更應維持壓力測試，有助樓市健康發展。

金管局調低壓測利率至加2厘

他說，先前市場上銀主盤減少，因壓力測試可減低置業人士供不起的機會。近期金融管理局(金管局)調低壓測利率至加2厘，馬耀宗說，政府的做法，是跟隨市場走勢去預計，未來加息2厘，屬於合理。

不過，經濟學者關焯照則指，金管局調低壓力測試的利率所起的作用不明顯，因人們預期樓價下跌，部分人更預計跌幅不低，故入市意欲不強。

減辣起短期穩定作用

「減辣」未必完全解決現時本港樓市問題。關焯照說，「減辣」可起短期穩定作用，但不能解決本港樓市問題。他指出，目前本港樓市問題有兩方面：首先是人口，不少人移民；其次，本港未有內地經濟支撐，前景差，這兩方面已影響基本需求，辣招只是把成本下降，但人口減少，很難有剛性需求。

專家：若沒有內地很難支撐樓市

關焯照解釋，本港一直跟內地人做生意，若果沒有內地，很難支撐。即使「減辣」，若果經濟持續不好，人們更沒有意欲買樓。

【按此免費訂閱《香港財經時報》HKBT 新聞快訊】

免責聲明：本網頁刊載的所有投資技巧及分析，僅供參考用途。讀者作出任何投資決定前，要自行判斷及審慎處理，更要自行掌握市場最新變化。若不幸招致任何損失，概與本網頁及相關作者與受訪者無關，本網頁概不負責。而本網頁所有專欄作者的觀點，不代表本媒體立場。