香港加息2022美國聯儲局公佈議息結果,加息0.75厘,一如市場預期。香港方面,匯豐銀行率先宣佈跟加,將最優惠利率(P)上調至5.125厘。香港息口還會否進一步上揚,加息對樓價、供樓又造成甚麼影響?

香港加息2022|美息上調 年內或繼續加

美國通脹高企,聯儲局自今年3月啟動縮表並開始加息周期。現時,聯邦基金利率區間為3厘至3.25厘,利率水平創2008年以來新高。聯儲局同時公布最新經濟預測,預期今年底利率中位數為4.4厘,較6月時預估的3.4厘高。市場預期,11月議息會議再加息0.75厘的可能性較大。

香港加息2022|香港最優惠利率跟加

聯儲局已於年內加息5次、合共3厘,香港陸續有銀行上調H按封頂息率應對。至今,龍頭銀行匯豐終宣佈加最優惠利率(P)12.5個點子,由5厘上調至5.125厘,為該行自2018年後4個來首度加息,並由9月23日起生效;同時,本地一個月銀行同業拆息(HIBOR)也於今日(9月22日)上升至2.61厘。

香港加息2022|各銀行最優惠利率變化一覽

銀行 加息前 加息後
匯豐銀行 5厘 5.125厘
渣打銀行 5.25厘 5.375厘
中銀香港 5厘 5.125厘
恒生銀行 5厘 5.125厘

香港加息2022|供樓及壓力測試要求上升

匯豐率先加息0.125厘,幅度看似很小,然而息口上升,按揭貸款即時受影響,正在供樓或有意買樓的人士必定要留意。目前本港供樓按揭絕大部份選用利率設有封頂位的H按,P上調意味着H按的封頂位也會向上,令供樓支出增加,壓力測試的月入要求也上升。

日前不少銀行先行上調H按鎖息位,二手物業的鎖息上限有大部份更加至P-2.25%,因此二手買家受到的影響會較一手樓買家更大。

香港加息2022|加息​​供樓開支變化

以下前提為例︰

  • 500萬元貸款額
  • 30年還款期
  • H按計劃息率為H+1.3%
  • 一個月HIBOR為2.61%

加息前後的供款及利息開支會出現的變化

加息前 加息後 變化
最優惠利率 P=5% P=5.125% 加息0.125%
H按封頂位 P-2.25% -
實際按息 2.75%(封頂) 2.875%(封頂) 加息0.125%
每月供款 20,412元 20,745元 升333元/1.6%
壓力測試月入要求 48,631元 49,295元 升664元/1.4%

香港加息2022|業界預期加息不止一次

儘管匯豐銀行加息0.125厘,幅度不算大,但隨着美國調高利率預測,加息步伐在短期內停止的可能性極小。市場預期,港銀將會陸續調高最優惠利率加息次數也有可能不止一次,以紓緩按揭息差收窄的壓力及防止資金外流。

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經絡按揭︰港銀陸續跟加

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示,是次匯豐銀行宣布加息,幅度如預期下限。聯繫匯率制度下,港美息口差距進一步擴寬,香港銀行加息難以避免,相信各銀行因應自身資金成本,將陸續跟隨加息步伐。

曹德明又預料,年底前聯邦基金利率有機會升穿4厘水平,年尾香港銀行亦有可能再調升P,預計加息幅度約為0.5厘至0.75厘左右,甚至或早於下次議息會議前再次加息。

按息由超低水平趨向正常化

曹德明重申,現時銀行結餘仍有1,249億元,因此是次首次加息的加幅溫和。事實上,1990年代、2000年代及近十年的經絡按揭息率指數(MMI)分別處於1.91厘至9.8厘水平,現時的按息水平仍屬超低息水平,加息令利率步向正常化。即使本港加息至半厘,供樓負擔未見大增,仍屬健康水平。

曹德明認為,長遠而言,整體經濟環境、樓價走勢及失業率對樓按市場的影響相對較大。

星之谷︰現加息為「試水溫」

星之谷按揭轉介行政總裁莊錦輝亦表示,今次銀行加P幅度較預期輕微,相信只為「試水溫」。大型銀行息率政策具指標性,相信其他銀行會陸續跟隨加息。他指出,三個月及一年HIBOR已分別升至3.18厘及4.17厘,反映市場預期未來息率將升至4厘以上,加上美國預告未來繼續加息,銀行資金成本上升壓力未來仍會增大,故相信P有機會上調不止一次。

選擇P按或比H按更有利

莊錦輝指出,即使上調最優惠利率後,近期大型銀行推出的P按計劃實際息率仍低於H按封頂利率。他預期本港未來兩年仍處於加息周期,H按短期內下跌低於封頂利率機會非常微,因此選擇P按比H按更有利。

中原按揭︰加幅溫和屬利好因素

中原按揭董事總經理王美鳳表示,匯豐銀行啟動港P四年來加息周期,料其他銀行將陸續跟隨加P,市場按息將上調0.125厘至介乎2.625%至2.725%為主。她續指,是次加P幅度僅0.125厘,較市場預期溫和,形成加息利淡轉為利好因素,可為樓市帶來正面訊息。

消化消息後對樓市影響有限

王美鳳指出,由於香港經歷逾十年之超低息環境,不少人已習慣以超低按息供樓,今年進入加息周期息率上升步伐較以往加快,令部份置業人士入市決定趨審慎,最近樓市氣氛轉淡,市場早已準備進入加息周期。

她預期,本港按息於年底仍處約3厘低水平,在過往歷史仍屬低水平,對供樓負擔之影響仍屬大眾接受幅度,相信當市場消化年內加息因素後,加息因素對樓市實質影響不大。

香港加息2022|地產代理行︰維持樓市下調預測

然而,加息在短期內對大部份人而言仍不是好消息,皆因利率支出上升,代表買樓成本更高,未必人人負擔得起。樓價受壓,本地代理行亦多數維持樓價持續下調的預測,亦有代理行建議政府考慮減辣,以抗衡加息對樓市造成的影響。

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中原陳永傑︰料全年樓價累跌一成

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示,匯豐銀行帶頭加息,惟加幅較市場預期為低,反映銀行於物業市場成交低迷下,望積極搶佔按揭市場,料其他銀行將相繼跟隨,亦可預示未來香港加息步伐只會緩慢進行,而幅度遠較美國為小。

不過,香港樓價走勢受多方因素影響,如疫下港府對外開放政策,地緣政治等,是次香港加息幅度即使較預期細,仍不足以扭轉樓市向下的趨勢,難免對準備入市的買家造成心理壓力,故預測全年累積樓價跌幅為10%。

今年CCL累跌7.2% 繼續窄幅下調

陳永傑表示,中原城市領先指數CCL今年首9個月,已錄7.2%的跌幅,反映市場對加息的憂慮,相信若香港銀行調高按揭息率,將對樓市帶來一股震盪,樓價或需再下調3%至5%,惟不會出現斷崖式下跌。但於經濟下行及缺乏外資流入情況下,籲港府需及時檢視樓市辣招,激活物業市場以穩經濟。 

陳永傑指,相信政府放寬入境限制可令香港經濟緩步復甦,但對樓市幫助較輕微,相信需要持續的救市措施,才能挽回疲弱的經濟。他建議港府因時制宜,就現時香港面對的樓市危機,適時減辣。

美聯布少明:雙重壓力下樓價續跌

美聯物業住宅部行政總裁(港澳)布少明預期,在加息及疫情雙重壓力之下,料本港樓價有機會跌至2017年底的水平,後市則要視乎通關防疫措施及《施政報告》有沒有進一步刺激經濟或「減辣」措施。他續指,加息屬意料之內,而本港經濟前景仍然存在變數,暫時維持全年樓價跌約8%的預測。

投資氣氛受挫 資金撤出樓市

布少明強調,息口走勢只是影響樓市的其中一項因素。由於市場普遍對加息已有心理準備,加上業主入市前已通過壓力測試,除非本港加息步伐快、升幅急,否則對供樓的實質影響有限,相信普遍業主未會因加息而劈價求售。

惟要留意的是,加息會影響股市及投資氣氛,恒生指數今日曾跌破18,000點水平,投資市場持續波動,加上部份銀行的定期存款已加息到3厘以上吸客,料吸引部份資金將流向高息而且穩定的投資產品,對樓市構成一定的壓力。

利嘉閣按揭︰本港加息速度將轉急

利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣認為,是次加幅較市場原先估計的0.25厘溫和,不過美國加息步伐急且大,與2015年的緩慢加息不同,預計香港銀行這次的加息幅度及規模將比上一次快及急,年內或至少加息兩次,相信11月及12月都有可能再跟隨美國加息,實際按息年底或升至3厘以上。

加息對二手成交影響更大

黃詠欣認為,由於銀行目的對一手物業的利率較二手物業優惠,現時新盤仍有P-2.5%的H按鎖息上限,即實際按揭2.625厘的計劃;而二手物業鎖息上限大部分已加至P-2.25%,較新盤按揭高0.25厘,因此加息對二手成交影響較大。同時,由於有大型銀行P按息較H按鎖息上限低,預計未來選用P按的比例會上升。

另外,由於疫情對經濟影響未完全減退,黃詠欣建議政府加快考慮為樓市減辣,包括放寬額外印花稅(SSD)及放寬壓力測試要求。

港置馬泰陽︰辣招為樓市最大阻力

香港置業營運總監及九龍區董事馬泰陽表示,加息陰霾對置業人士難免造成心理壓力,但非影響樓市最主要因素。他指出,對新買家而言,樓價輕微調整已抵銷加息支出帶來壓力,反映息口因素影響有限,反而樓市政策影響因素相對較大。

現時樓市炒風消失,估計今年首9個月二手註冊量將低於3萬宗水平,宗數相比「沙士爆發」的2003年同期30,456宗更低,屆時將有機會創自1996年有紀錄以來的第二低,反映「辣招稅」壓抑樓市的作用已失效,反而窒礙本港物業流轉,不利交投表現。

冀減辣及《施政報告》惠及樓市

馬泰陽續指,政府若能聽取各界意見適時「減辣」,相信會有助穩定市場發展,釋放市場上潛在的購買力,期望下月公佈的《施政報告》中提出更多有利樓市的消息,包括進一步放寬按揭成數,甚至「撤辣」等方案。

與此同時,假若香港年內能放寬旅客入境,或中港落實通關,吸引外地資金重新流入,相信不但有利本港經濟復甦,連帶樓市亦會受惠。

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