樓價跌執平貨買樓攻略】近期香港樓市吹起「淡風」!減價盤蝕讓成交的消息不絕,市場關注今趟香港樓價跌勢何時完結。綜合專家意見,今年跌勢持續,但有專家看好明年香港樓市走勢香港樓市持續下滑,若果有需要入市,或者趁跌市執平貨,需要考慮的地方有那些?《香港財經時報》找來專家為大家列出10個要點,以供參考。

香港樓市走勢:首7月樓價指數累跌4.52% 

據最近政府公布的數據,樓價持續下跌。差餉物業估價署資料指,7月份私人住宅售價指數報376.1點,按月跌1.65%,連跌兩個月,首7個月累跌4.52%。在交投方面,近月宗數持續下跌。土地註冊處資料顯示,7月住宅樓宇買賣合約僅3671宗,按月跌24%,連跌兩個月,按年同比更跌52%。

美國加息封關窒礙樓市

香港樓市下滑,跟近期利淡因素呈現有關,其中美國連番加息,令本港主要銀行也調高新造H按封頂利率0.25%,實際封頂息率由原先2.5%升至2.75%。其次,近日疫情確診宗數回升,達8000至9000多宗,外界預期本港會再收緊社交距離。另外,本港與內地遲遲未通關,這個利淡因素仍一直存在。

更多內容:租金走勢2022|沙田第一城8月錄約85宗租賃成交!兩房12K租出

專家:料年底香港樓價跌5%

今年尚餘四個月,專家預期至年底樓價跌勢持續。都會大學人文社會科學院助理教授馬耀宗分析指,市場成交量持續收窄,反映買家觀望,他們相信加息影響大,以及近期疫情再度嚴峻,憧憬本港跟內地和海外開關的機率較細,缺少內地和海外買家,樓價反彈的幅度不大。他說,目前一手住宅成交活躍,但二手住宅交投在未來半年相對較弱,估計至年底樓價再下跌5%。

現時香港樓市走勢弱 內地通關成關鍵

經濟學者關焯照指,現時樓市走勢弱,跟內地通關是最關鍵。他指出,跟內地通關,可吸引多些人流,否則經濟難維持太長時間復甦,因香港始終靠內地人來港消費。他說,香港零售表現不好,要有內地人消費,有新水注入,否則經濟持續萎縮,樓市一定「唔掂」。

10月施政報告或推新房策

展望今年樓市走勢,關焯照預期,第三季樓市持續下跌,第四季要視乎施政報告會否推出托樓市政策,因政府不想樓市持續下滑,這始終會影響消費信心,和復甦能力。他說,如果未有恢復信心的措施推出,加上二手市場不斷萎縮,一手樓減價,預計年底樓價下跌3%至4%。

香港樓價有機會再跌3%

不過,有學者認為,若果利淡因素轉好,明年樓價可望回升。中大商學院亞太工商研究所名譽教研學人李兆波指,按照現時情況,樓價有機會再跌3%。但他續稱,如果兩地通關,而且息口到頂,預期明年中樓市會回升。

利好因素呈現  明年香港樓價回升5%

李兆波分析指,一旦通關,內地人對本港房地產有需求,同時旅客來港,在酒店逗留,原先在酒店租住的長期租客,會買入或租住住宅物業,這樣對樓價會有正面影響。他估計,若果疫情減退,明年樓價可回升3%至5%。

跌市買樓執平貨10大要點

按照專家的說法,由現在至年底,樓市處於跌市週期。若果想入市,不論自住或投資,一方面考慮自己的財政實力、收入,另一方面考慮當前實際情況。綜合專家意見,得出以下10個要點,讓有意入市的人士參考:

關焯照意見:趁二手交投解凍入市

  1. 趁二手交投解凍入市:買家留意利率變化,以及經濟走勢,最好是趁二手成交開始解凍才買樓,因若果成交持續冰凍,樓價會下跌,但只要成交有上升跡象,便可入市,預計未來2、3個月樓價起碼跌2%至3%,故應等一等。
  2. 留意施政報告:最好待施政報告公布真正利好樓市措施後入市,但如果屆時未有利好措施推出,那應盡量留待年底,視乎當時情況才決定買樓與否。

馬耀宗意見:物業租金回報4厘可買入

  • 物業租金回報4厘可買入:若果有意買樓放租,考慮租金回報是否吸引。隨着利率上升,租金回報至少3至4厘,才可抵銷利息開支。
  • 考慮跌市會否影響按揭:如果買樓自住,雖然不需顧及樓價升跌,但要考慮現時跌市會否影響承造按揭,以免資不抵債。
  • 申請按揭,最好不要借得太盡。

買樓齡較新物業

  • 最好選購大型屋苑:大型屋苑成交宗數多,參考資料多,脫手容易。相反,若果買入單幢物業,只有一、兩宗成交,資訊較少,風險會較高。
  • 買樓齡較新物業:選購物業,樓齡是另一個考慮因素,即使是大型屋苑如美孚新邨,其樓齡高,惟樓價波幅較大,最好選購樓齡20年或以下的物業,風險較低。

不買貴價樓

不買貴價樓:據土地註冊處資料,7月1000萬元以上物業成交宗數按月跌得最多,跌幅38%;其次是500萬至1000萬元物業,按月跌27%;300萬至500萬元物業成交宗數卻不跌反升,升幅5%。1000萬元以上物業成交跌幅最多,反映買家對貴價樓審慎。正因如此,用家最好不買貴價物業,如果急需買,可以暫時轉買為租。

準備不足勿趁加息前申請按揭

準備不足勿趁加息前申請按揭:趕在加息前承造按揭,但買樓事前準備功夫做得不足,倉卒入市,或者可以慳到半厘利率,但如果之後樓價跌5%,就沒有着數,得不償失。

李兆波意見:樓價跌 供平過租

供平過租:樓市下跌,如果供平過租,是入市時機。但要留意,需要連同成本也要計算在內,如管理費、地租、印花稅等等。

更多內容:16個「千年地契」屋苑清單|999年地契樓地租+千年契續期風險

準買家如想在跌市入市3大準備

按照專家提供的意見,準買家如想在跌市入市,要做好以下準備:

(1)預留樓價一兩成錢作補償

申請按揭時,預先留意銀行估價,跌市下分分鐘估價不足,那麼自己最好要預留多一些錢,一旦估價不足,可以支付尚餘的數額。正如上述專家預測的後市走勢,樓價大跌機會似乎不大,他們預測跌幅一成以內,故可以預留樓價一至兩成的數額,就最為穩陣。當然,如有大事發生,衝擊樓市,這是難以預期。

(2)預先搜羅多個物業

最初搜羅物業時,應預先選擇多幾個物業,以便揀不到A單位時,可以隨即揀B單位,這樣會節省時間,特別是一些急放的二手樓,業主減價幅度有時會很大,更應透過代理或自行跟業主搶先議價。

(3)預先定好後備方案

如果急需買樓,但又未「計得掂數」,不妨暫時轉買為租。買樓前,可以預先留意相關物業的租金走勢,甚至揀定某些租盤,再盤算是否租得過,作為後備方案。一旦買不到樓,可以隨即搵到合適租盤,甚至平租盤。若果到時買不到樓,然後才在租務市場慢慢搵租盤,可能需要花較多時間,期間平的租盤或者已被租出。

按此免費訂閱《香港財經時報》HKBT 新聞快訊

免責聲明:本網頁刊載的所有投資技巧及分析,僅供參考用途。讀者作出任何投資決定前,要自行判斷及審慎處理,更要自行掌握市場最新變化。若不幸招致任何損失,概與本網頁及相關作者與受訪者無關,本網頁概不負責 。而本網頁所有專欄作者的觀點,不代表本媒體立場。