【樓市走勢2022】香港樓市跌勢告急！香港樓價越跌越深！反映二手樓價的中原城市領先指數CCL連跌7周。中原地產預警跌勢未止，預期中秋前後CCL將重返2019年初時的低位。
料中秋節前後樓價重返2019年初低位
中原城市領先指數CCL報173.22點，創182周新低(2019年3月低見172.24點)，按周跌0.80%。CCL連跌7周共4.32%，是2019年10月後(近148周)以來首見。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，樓價持續穩步向下，預期中秋節前後CCL將降至170點水平，重返2019年初時的低位。現時CCL比2019年2月169.95點低位，僅差3.28點或1.93%。
新界西成重災區
港島、九龍及新界比較，新界西跌幅最為明顯，情況如下：
- 新界西CCL_Mass最新報161.76點，創87周新低(2020年12月低見159.46點)，單周急跌3.33%，跌幅是2016年3月後(近337周)以來最大，結束早前3周連升。
- 新界東CCL_Mass報181.63點，創185周新低(2019年2月低見181.21點)，按周跌1.18%，連跌3周共5.65%。新界兩區樓價跌勢明顯，跌幅有擴大跡象。
- 港島CCL_Mass報179.96點，為近23周次低，按周跌0.80%。
- 九龍CCL_Mass報167.82點，為近185周次低，按周升0.78%，早前連跌4周，跌勢未止。
中小型單位連跌7周
以物業類型計，中小型單位創182周新低，而大型單位樓價雖然按周微籃，但弱勢未除，情況如下：
- 中原城市大型屋苑領先指數CCL Mass報174.36點，創182周新低(2019年3月低見173.83點)，按周跌0.98%，連跌3周共2.15%。
- CCL(中小型單位)報172.51點，創182周新低(2019年3月低見172.01點)，按周跌0.99%，連跌7周共4.36%。
- CCL(大型單位)報176.84點，為近76周次低，按周微升0.15%，豪宅樓價早前連跌6周，跌勢未止。
九龍樓價最接近2019年低位
以本周最新指數與2019年各自低位計，八大指數中，九龍樓價最接近2019年低位，差距最多的是新界西。
- 九龍CCL_Mass相差2.17點或1.31%
- 港島CCL_Mass相差3.87點或2.20%
- 新界東CCL_Mass相差5.38點或3.05%
- 新界西CCL_Mass相差7.74點或5.03%
- CCL相差3.28點或1.93%
- CCL Mass相差3.50點或2.05%
- CCL(中小型單位)相差3.06點或1.81%
- CCL(大型單位)相差5.48點或3.20%
中原經紀人指數CSI連跌2周
事實上，香港樓市正受到多重夾擊，多個指數都預示香港樓價要繼續跌。其中中原經紀人指數CSI(住宅售價)最新報35.79點，較上周的36.87點下跌1.08點，連跌2周共2.16點。
中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，二手交投淡靜，影響CSI(住宅售價)走勢繼續回軟，但跌幅輕微，仍然企穩35點水平。指數連續4周於35點窄幅爭持，預告樓價調整持續，但非轉勢大跌。近期本港疫情擴大，加上市場預期最優惠利率將會上調，未來數周CSI(住宅售價)走勢，需密切關注。
CSI（住宅租金）預示住宅租金調整持續
CSI(住宅租金)報41.44點，按周微跌0.84點。指數繼續輕微回軟，但仍然企穩40點以上。CSI(住宅租金)連續4周於40點窄幅爭持，預示住宅租金調整持續，但調整幅度有限。
近日疫情升溫，政府開始收緊社交距離措施，短期內通關無望，拖累本周工商舖CSI租售指數回軟。
商舖市況調整幅度料將會擴大
商舖方面，CSI(商舖售價)報37.60點 (按周跌5.67點)，連跌2周共7.40點。CSI(商舖租金)報39.26點 (按周跌5.24點)，連跌2周共6.09點。租售指數單周跌幅擴大，兼跌穿40點水平，預示商舖市況持續調整回軟。如果租售指數長期處於40點以下，預示商舖市況調整幅度將會擴大。
工廈市況料回穩
工廈方面，CSI(工廈售價)報44.76點 (按周升1.69點)。CSI(工廈租金)報44.34點 (按周跌0.21點)，連跌2周共2.80點。租售指數連續6周企穩45點水平，預示工廈市況回穩。
更多內容：16個「千年地契」屋苑清單｜999年地契樓地租＋千年契續期風險
預示寫字樓市況調整未結束
寫字樓方面，CSI(寫字樓售價)報36.61點 (按周跌0.45點)，連跌2周共3.56點。CSI(寫字樓租金)報37.05點 (按周跌0.89點)，連跌2周共4.05點。租售指數向下迫近35點水平，預示寫字樓市況調整未結束。
銀行界對香港樓市走勢同樣未抱樂觀，中原估價指數(主要銀行)CVI連續2周處於20點以下，預告樓價調整幅度擴大！
CVI預告樓價調整幅度擴大
黃良昇指出，本周CVI最新報18.23點，較上周18.80點微跌0.56點。CVI上周急跌15.79點，但今周跌幅明顯收窄，顯示銀行按揭取態未有進一步惡化。美國聯儲局暗示9月將繼續大幅度加息，影響CVI連續2周處於20點以下，預告樓價調整幅度擴大。
自7月美國加息0.75厘後，CVI走勢持續向下，由40點好淡分界區間下限跌至20點水平，連跌4周共22.56點。但CVI未有跌穿10點水平，預示樓價調整幅度有限，未有轉勢大跌的信號。近日本港疫情升溫，加上市場預期息口上升，對銀行按揭估價取態的影響，需密切關注。
中原地產：周末預約睇樓量按周回升12.6%
樓價下跌，業主議價空間擴大，買樓有價講，減價刺激入市意欲回升，中原十大屋苑周末預約睇樓量按周回升12.6%，錄465組，6周最多。
中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，近期二手市場氣氛有所改善，主要由於議價空間陸續擴大，減價盤選擇亦增加，吸引買家出動吸納筍盤，加上部份向隅客回流二手市場。加息影響漸被消化，疫情亦早已常態化，隨著政府持續優化防疫措施，料年內有機會恢復通關，加上一手旺勢帶動，預計短期內二手市場會趨向穩定。本周末一手市場未有全新盤發售，二手睇樓量回升。
十大屋苑周末睇樓量及平均叫價
|
地區 |
屋苑 |
本周六、日 睇樓量 /升跌幅 |
每呎實用叫價 (元)/升跌幅 |
每呎建築 叫價(元) |
|
港島 |
太古城 |
30(無升跌) |
19600(-1%) |
17160 |
|
|
康怡花園 |
30(無升跌) |
16400(-0.6%) |
13720 |
|
|
海怡半島 |
40(無升跌) |
18991 (無升跌) |
17090 |
|
九龍 |
美孚新邨 |
50(+11.1%) |
12500(無升跌) |
9375 |
|
|
麗港城 |
60(+20%) |
13800(無升跌) |
10900 |
|
|
黃埔花園 |
40(無升跌) |
17300(無升跌) |
14700 |
|
|
新都城 |
55(+10%) |
17627(無升跌) |
12718 |
|
新界 |
沙田第一城 |
45(+12.5%) |
16200(-1.8%) |
12500 |
|
|
嘉湖山莊 |
100(+42.9%) |
11200(無升跌) |
9270 |
|
|
映灣園 |
15(-16.7%) |
13001(無升跌) |
10112 |
|
|
總數 |
465(+12.6%) |
- |
-
|
資料來源：中原地產
美聯：周末預約睇樓量連升5星期
另一大行美聯物業，據美聯物業分行統計，本週末(9月3日至4日) 15個指標屋苑預約睇樓量錄約468組，按週續升約2.2%，連升5星期。
美聯物業住宅部行政總裁(港澳)布少明表示，新盤推售步伐加快，繼旺角Larchwood全新開售，全城焦點的啟德MIAMI QUAY I亦開價登場，而元朗PARK YOHO壓軸第3期亦可望月底推出，一手市場持續火熱，利好入市氣氛；隨着樓價回軟，二手「減價盤」不乏承接力，大批準買家趁週末積極睇樓，帶動港島、九龍及新界3區睇樓活動全線上升。布少明認為，市場剛需持續，雖然加息陰霾未散，但只要未來本港加息幅度大致符合市場預期，整體樓市氣氛可望逐步恢復。
港島區屋苑預約睇樓量比較
|
|
本週六、日 |
上週六、日 |
|
建築面積平均 |
實用面積平均 |
|
(3/9/2022- 4/9/2022) |
(27/8/2022- 28/8/2022) |
週六、日預約睇樓量 |
成交呎價 |
成交呎價 |
|
|
預約睇樓量 |
預約睇樓量 |
與前週末比較變化% |
約(元) |
約(元) |
|
|
太古城 |
30 |
30 |
0.0% |
16500 |
18710 |
|
海怡半島 |
30 |
27 |
11.1% |
12700 |
15870 |
|
康怡花園 |
30 |
29 |
3.4% |
13350 |
16280 |
|
藍灣半島 |
12 |
11 |
9.1% |
12500 |
17500 |
|
香港區總計 |
102 |
97 |
5.2% |
|
|
資料來源：美聯物業分行
九龍區屋苑預約睇樓量比較
|
|
本週六、日 |
上週六、日 |
|
建築面積平均 |
實用面積平均 |
|
(3/9/2022- 4/9/2022) |
(27/8/2022- 28/8/2022) |
週六、日預約睇樓量 |
成交呎價 |
成交呎價 |
|
|
預約睇樓量 |
預約睇樓量 |
與前週末比較變化% |
約(元) |
約(元) |
|
|
匯景花園 |
12 |
14 |
-14.3% |
11920 |
15000 |
|
麗港城 |
22 |
22 |
0.0% |
11500 |
14500 |
|
德福花園 |
22 |
22 |
0.0% |
10915 |
12665 |
|
黃埔花園 |
15 |
15 |
0.0% |
15500 |
19000 |
|
維港灣 |
13 |
13 |
0.0% |
17400 |
20000 |
|
美孚新邨 |
45 |
42 |
7.1% |
10150 |
12500 |
|
新都城 |
21 |
20 |
5.0% |
10790 |
15126 |
|
九龍區總計 |
150 |
148 |
1.4% |
|
|
資料來源：美聯物業分行
新界區屋苑預約睇樓量比較
|
|
本週六、日 |
上週六、日 |
|
建築面積平均 |
實用面積平均 |
|
(3/9/2022- 4/9/2022) |
(27/8/2022- 28/8/2022) |
週六、日預約睇樓量 |
成交呎價 |
成交呎價 |
|
|
預約睇樓量 |
預約睇樓量 |
與前週末比較變化% |
約(元) |
約(元) |
|
|
沙田第一城 |
67 |
67 |
0.0% |
11875 |
15437 |
|
映灣園 |
38 |
36 |
5.6% |
8922 |
11850 |
|
嘉湖山莊 |
90 |
90 |
0.0% |
8100 |
10200 |
|
牽晴間 |
21 |
20 |
5.0% |
9625 |
13724 |
|
新界區總計 |
216 |
213 |
1.4% |
|
|
資料來源：美聯物業分行
免責聲明：本網頁刊載的所有投資技巧及分析，僅供參考用途。讀者作出任何投資決定前，要自行判斷及審慎處理，更要自行掌握市場最新變化。若不幸招致任何損失，概與本網頁及相關作者與受訪者無關，本網頁概不負責 。而本網頁所有專欄作者的觀點，不代表本媒體立場。
