【買樓程序2022】物業買賣涉及不同程序，所需時間由最短數個月，最長可以以年計，如買一手樓，有時要待物業入伙才完成整個買賣程序。在整個買賣程序，置業人士需簽署不同文件，以逐步確認自己擁有相關物業。
買一手樓要簽幾多份文件？
一般而言，相關文件包括睇樓紙、臨時買賣合約、正式買賣合約、轉名契、按揭相關文件等。有意置業人士，有必要預先了解這些文件詳情。本文會按照買賣程序，逐一說明相關文件，並有專家提點。
買樓程序（1）簽睇樓紙：只適用在二手樓
置業人士如想揾二手樓，不外乎揾自讓盤和代理盤。如果揾代理盤，睇樓時需跟地產代理簽署「睇樓紙」。但如果買一手樓，即使有代理帶同睇示範單位或現樓，則不需簽「睇樓紙」。
一手樓買賣用簽署「睇樓紙」
利嘉閣地產新界區董事陳大偉指，在一手樓買賣，只由發展商支付代理佣金，買家不需付佣金，故不用簽署「睇樓紙」。在二手樓買賣，他說，正因地產代理收取買賣雙方佣金，故需簽「睇樓紙」。
「睇樓紙」主要包括以下內容：
- 協議有效期
- 佣金
- 物業資料
- 代理責任
簽署「睇樓紙」注意要點：
- 勿跟其他代理買同一物業：一旦簽署「睇樓紙」後，準買家或租客不能再跟另一位代理或直接向業主購買或租同一單位，否則需要向原先代理賠償佣金。除了睇樓的準買家外，其直系親屬包括父母、兄弟姊妹、子女和配偶亦需同樣遵從以上規定。
「睇樓紙」一式兩份 自己應要存底
- 先前睇過物業要存底：陳大偉表示，先前跟其他地產代理睇過的單位，準買家要記住。他說，「睇樓紙」是一式兩份，自己應要存底，知道睇過那些單位，就不會再看。如果跟兩個代理簽「睇樓紙」，一旦買同一個單位，就會遭到兩個代理追佣。
- 有效期3個月：「睇樓紙」有效期可跟業主商討，一般來說約三個月。
- 佣金1%：在佣金方面，業主可跟準買家商討，通常1%，但亦可以因應情況而調整佣金。
買樓程序（2）簽臨時買賣合約：買賣雙方有交易意向
如果準買家揀到心儀單位，跟業主傾好價後，買賣雙方先簽署臨時買賣合約。簽署臨時買賣合約，反映雙方已有交易意向。一般而言，臨時買賣合約會由地產代理或律師行預備。
臨時買賣合約有以下內容：
- 合約內有買賣雙方的姓名、地址及香港身分證號碼，若買賣任何一方是一間有限公司，則有限公司名稱、商業登記號碼及註冊地址亦必須列明。
- 合約內描述物業，但若樓價包括車位、露台或天台，這些便會構成物業的一部分，必須清楚列明。
- 樓價
臨時訂金支付樓價
- 臨時訂金是支付樓價的方式，此金額通常會於買方簽署臨時買賣合約時支付予賣方，一般相等於樓價之3%至5%。另一種方式是加付訂金，此金額通常會於指定簽署正式買賣合約日由買方支付予賣方，通常臨時訂金及加付訂金合共相等於樓價之10%。
- 買方違約：買方若未能依照合約完成交易，則賣方有權沒收已付之臨時訂金，之後賣方不得向買方進一步追究責任。
- 賣方違約：賣方若未能依照合約完成交易，則賣方除須退還臨時訂金外，並須以同等數目的金額賠償買方，之後買方不得向賣方進一步追究責任。
地產代理佣金
- 物業以現狀出售：物業將會以現狀出售予買方，即是說物業會以簽署合約時的實際狀況售賣及交付買方。但必須注意「以現狀出售」之條文不代表賣方有權要求買方接受未經披露而影響物業之非法構築物或改建。除非買方接受，非法構築物或改建可構成業權缺點。
- 違約方須支付佣金：若任何一方未能依照合約完成交易，則違約一方須支付代理人根據合約有權向雙方收取之佣金總額。
- 特別條款：任何買賣雙方同意之特別條款，如樓價包括列明之傢俬電器，或賣方容許買方在交易完成前進入物業進行裝修，或買賣雙方協議應由哪一方支付有關部門或業主立案法團在交易完成前發出有關大廈公眾地方及設施維修或裝修工程之命令或通告所須籌集之費用。
臨時買賣合約注意要點：
- 看清合約物業樓價是否脗合：陳大偉表示，買方需看清楚合約內物業、樓價是否跟自己選購的脗合。
- 如必買必賣需履行合約：部分臨時合約都會加入「必買必賣」條款，這條款意味買賣雙方需履行簽署正式買賣合約，若果任何一方取消交易，需賠償細訂之餘，亦要賠償差價。
買樓程序（3）簽正式買賣合約：條款較臨約詳細
買賣雙方簽署臨時買賣合約後，通常在14天內完成買賣合約。正式買賣合約通常是由賣方律師預備，買方律師可提出修改。正式買賣合約內的條款及條件一般會比臨時買賣合約的條款詳細，並涉及較廣泛的範圍，但正式買賣合約亦會轉載雙方在臨時買賣合約內所同意之基本條款。頁數會較臨時買賣合約多。
正式買賣合約有以下內容：
- 買賣雙方身分
- 物業資料，包括其佔土地之同等不能分割之份數、土地之地段編號及物業之郵寄地址。
- 樓價及其支付方式
- 交易完成日期及時間
- 若樓價包括傢俬及任何裝置，這些應列載於正式買賣合約內。
- 良好業權：賣方同意自費證明物業具有良好業權，並將會自費提供根據法例條所須提供的文件的核證副本。賣方須提供給買方有關物業過去不少於15年的契據以證明業權良好。獲得物業的良好業權對買方是非常重要的。簡單來說，物業不應受嚴重瑕疵影響以至不能在市場上出售。
買方未能完成交易承擔後果：
- 買方已支付的所有訂金將由賣方沒收。
- 賣方可取消正式買賣合約。
- 賣方可再出售物業。
- 若賣方再出售物業的樓價低過正式買賣合約內訂定的樓價，則買方須負責因再出售物業所引致的任何差價及有關費用。
- 賣方可向買方追討因買方未能完成交易所導致的其他損失。
賣方未能完成交易，同樣承擔以下後果：
- 所有已付之訂金須歸還給買方。
- 買方可向賣方追討因賣方未能完成交易所引致的其他損失。
第三者條款是什麼？
賣方聲明及確定沒有第三者擁有物業之任何權利或權益。若在完成交易前有任何第三者對物業提出追討，賣方將立刻退還所有訂金予買方，買方仍可向賣方追討所有因賣方未能依照正式買賣合約的條款完成交易所蒙受的損失。另外，買方的承按人檢查和最後視察物業。
留意完成日期
時間乃正式買賣合約之要素（意即雙方須嚴格遵守合約內所提及的時限）。有關完成交易的時間，以往有多個法庭案例曾判決買方即使僅遲了數分鐘送交樓價餘款亦算是違約，任何延誤都會令買方違約，並給予賣方沒收訂金及終止買賣的權利。
送契樓要小心
都會大學人文社會科學院助理教授馬耀宗提醒，買賣二手樓時，要留意物業是否屬於送契樓，這是以遺產方式贈送，賣方未必持有100%業權，故銀行未必會批足按揭。他說，地產代理應該會提醒買家這方面問題。
買樓程序（4）簽銀行按揭文件
買家揀好心儀單位，簽署買賣合約之餘，亦要向銀行申請按揭。一旦取得按揭貸款，借貸人必須簽一份按揭契據給予承按人。按揭契據通常包含以下條款：-
抵押條款
貸款人把他的物業抵押給銀行作為償還貸款的保證。在一份包括「所有金額」的按揭契據下，物業會成為按揭人隨時欠承按銀行的所有債務(並無上限金額)的抵押品。
贖回權利
當貸款人清還受抵押物業保證的全部債項後，他有權要求承按銀行解除物業按揭。不過，借款人需要支付解除契據的有關法律費用。
貸款人違約
除貸款人未能償還他的債務外，按揭契據亦會列出倘有其他違約情況發生時，例如貸款人破產或清盤；貸款人違反按揭契據內任何條款；或貸款人在按揭契據內提供的保證虛假或不準確等，承按銀行有權要求即時清還所有受按揭保障的貸款，或接收按揭物業。除此以外，承按銀行通常都會保留絕對權利隨時要求貸款人償還全部貸款。
承按人的補償
當任何違約情況發生時，承按銀行有權行使它對物業的權利，包括進入接收、出租或出售物業以及行使任何有關擁有物業的權利。承按銀行亦可以委任接管人去行使銀行上述權利，而有關費用則由貸款人支付。
提供貸款通知書
如借款人的貸款申請獲批准，銀行一般會發出一份「提供貸款通知書」，列明按揭貸款金額及其他借貸條件，包括利率及還款年期等。
簽按揭文件注意要點：
- 檢閱文件資料是否正確：經絡按揭轉介首席副總裁曹德明指，貸款人簽署文件時，應再小心檢閱文件內列明的按揭成數、利率、年期、貸款額，是否跟自己申請時相若。
- 倘取消按揭或被罰數千元手續費：曹德明說，若果貸款人取消按揭合約，需要承受罰則，不同銀行有不同做法，如部分銀行或會要求貸款人繳交數千元的手續費。
買樓程序（5）簽轉名契：正式持有物業
即使簽署正式買賣合約，只反映買家擁有購入物業的權利。簽署轉名契，新買家正式成為物業持有人，可說是買賣過程的尾聲。轉讓契是一份將物業的業權在法律上由賣方轉讓給買方的文件。轉讓契需要以契據形式制訂並由買方律師負責預備，賣方律師可提出修改。簽立轉讓契的日期應與物業買賣完成的日期相同。
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