樓市走勢2022】美國加息未完,香港銀行未跟隨上調最優惠利息(P),但銀行同業拆息(HIBOR)已率先抽高,更先後有中小型銀行調升與香港銀行同業拆息(HIBOR)掛鈎的按揭利率(H按)的按揭利率封頂息率。今日(8月18日),龍頭大行匯豐銀行亦宣布上調新批按揭的H按封頂息率,如按揭貸款借500萬元分30年還,月供多656元,壓力測些多1,315元,以下是樓按專家分析,並附4個樓按趨勢及4個實用貼士。

匯豐加息:新H按封頂息率P減2.25厘

匯豐銀行公布,今日起調整與香港銀行同業拆息(HIBOR)掛鈎的按揭利率封頂息率,新封頂息率由P減2.5厘,上升至P減2.25厘。此外,匯豐銀行亦宣布推出首年定息住宅按揭計劃,首年固定按揭息率為2.75厘,當定息期完結後,按揭利率將以HIBOR為基準,利率為H+1.3厘,鎖息上限為新利率P減2.25厘。

樓市走勢2022|相信短期內有其他大型銀行跟加

匯豐上調 H按的鎖息上限0.25厘,至P減2.25%,令到實際按息升至2.75%。利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣認為,是次上調屬預期之內,早前亦已有多家中小型銀行上調了H按鎖息上限,已試了市場水溫,相信繼匯豐之後,短期內會相繼有其他大型銀行跟隨上調鎖息上限。

香港銀行加息壓力正在增加

黃詠欣解釋,美國聯儲局連番急速加息之下,港美息差擴闊,資金外流加快,拆息抽高,與樓按相關的一個月拆息已升至1.9%,令到最優惠利率(P)與一個月拆息的利差(Prime-HIBOR spread)跌至貼近3%的警戒水平。

事實上,反映銀行資金成本的3個月拆息亦已處於2.5%,同時香港銀行體系結餘已跌至1,200億的水平,各項數據都顯示出香港銀行加息的壓力正在增加。

利嘉閣黃詠欣:料9月香港銀行上調最優惠利率0.25厘

黃詠欣預計9月若美國聯儲局再加息,香港銀行屆時會跟隨上調最優惠利率(P),幅度料為0.25厘。

黃詠欣更提醒如有意轉按人士,要加快把握尚有部分銀行未上調H按鎖息上限的機會,盡早轉按以賺取現金回贈,以及善用高息存款戶口去對沖未來可能加息對供款負擔的影響。

實際鎖息上限2.5厘將會成為歷史

對於匯豐調整H按利率封頂息率,星之谷按揭轉介行政總裁莊錦輝表示,其他香港銀行跟隨大型銀行調整封頂息率的機會很大,目前實際鎖息上限2.5厘將會成為歷史。調整僅影響新按揭申請人,以還款期30年計,每100萬元貸款額對比現時目前封頂息率2.5%,每月還款額將增加131元,而壓測收入要求提高263元。

香港銀行按揭業務將進入寒冬期

由於以往的封頂息率為2.5%,莊錦輝預料這次調整將重創轉按市場,預計轉按宗數將因而逐步減少4至5成,以轉按宗數佔整體按揭宗數約四分一計算,估計整體按揭宗數將下跌最少一成。加上近期二手樓市交投淡靜,另一方面新買交投量亦顯著下降,相信香港銀行按揭業務將會進入寒冬期。 

星之谷莊錦輝:趕及尾班車轉按賺取現金回贈

莊錦輝提醒,現時銀行所提供的現金回贈仍有上升趨勢,有意轉按的人士應把握其他大銀行未上調封頂息率前,趕及尾班車轉按,賺取現金回贈。現時銀行的轉按現金回贈介乎 1.2至1.8%,即每100萬貸款額可取約1.2萬至1.8萬現金,交了申請表後即可鎖定較低的按息及封頂息率。

匯豐銀行按揭市佔率逾兩成

經絡按揭轉介表示,匯豐銀行成為最近第6間上調鎖息上限息率的銀行。根據7月份土地註冊處資料顯示,匯豐銀行的現樓及樓花市佔率共佔整體市場逾兩成分別為22.6%及21.6%,相信對整體按揭市場及新造按揭客戶有一定影響,並且相信其他未加鎖頂息率的銀行將會跟隨。

匯豐新定按計劃吸引

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示,根據經絡早前預測,相信9月調升P機會十分高,幅度約為25點子。而匯豐銀行推出的定息按揭首年息率2.75厘比拆息封頂位或P按亦只高出25點子,而相比12個月拆息今日(8月18日)為3.61厘亦有一段折讓,相信對市場可謂十分吸引,將會吸引部份新造按揭客戶選用定息按揭,及料其他銀行將會推出類似按揭計劃,令定按選用比例將上升。

加封頂利率前後月供與壓力測試變化

假設|貸款實:500萬元、還款期:30年

 

H按計劃息率

H按計劃封頂位

定息按揭首年利率

實際按息 

每月供款

變化(與8月18日比較)

壓力測試 

變化(與8月18日比較)

加封頂利率前

H+1.3%

P-2.5%(P=5%) 

 

2.5%(已到封頂位)

19,756元

 

47,316元

 

加封頂利率前

H+1.3%

P-2.25%(P=5%)

 

2.75%(封頂息率增加0.25%)

20,412元

+656元(+3.3%) 

48,631元

+1,315元(+2.8%)

定息按揭計劃

   

2.75%

2.75%

20,412元

+656元(+3.3%)

48,631元

+1,315元(+2.8%)

資料來源:經絡按揭轉介

若加P25點子、每月供款增加1,324元

曹德明表示,假設新造按揭客戶選用H按鎖息上限為2.75厘的按揭計劃,及後銀行再調升P達25點子,即前後共增加50點子。若以500萬元貸款額,供款30年,H按計劃息率為H+1.3厘計算:

  • 每月供款將增加1,324元或6.7%
  • 壓力測試要求亦增加2,647元元或5.6%

經絡曹德明:上車客要預留更多首期

曹德明提醒,加息周期間供樓開支及壓力測試要求同步增加,建議:

  1. 有意置業人士預留更多首期及後備資金以應對利息上升的風險,及
  2. 建議以現時壓力測試基準再加2厘作計算以加強未來加息的風險管理,避免借得太盡失預算。 

香港最優惠利率(P)已幾近具備上調條件

中原按揭董事總經理王美鳳表示,是次調整僅限於有關銀行的新按揭申請人受影響,舊有已正在供樓的按揭客戶則不受影響。王美鳳續指,現時香港最優惠利率(P)已幾近具備上調條件,尤其當1個月拆息邁向2厘水平,及銀行結餘再縮減至低於千億元水平,相信香港最優惠利率(P)最快於第3季內上調。

實際加P時間視乎銀行衡量資金成本而定

由於銀行一般不會單邊加P而是上調存貸息率,尤以具指標性的大型銀行亦會顧及上調存息的成本上升壓力,故此實際加P時間視乎銀行衡量資金成本而定。(過往於2018年9月,當銀行結餘降至千億元以下水平以及1個月拆息顯著升至1.8厘,港P開始上調)。

更多內容:樓市走勢2022|香港樓價年內累跌4%!美聯:若價量持續跌恐現骨牌效應!3招減辣助上車換樓

中原王美鳳:H按仍較P按受歡迎

王美鳳續指,現時H按受歡迎程度視乎其封頂息率及優惠是否和P按息一致,由於銀行同步上調H按封頂息率及P按息0.25%,故現時H按與P按實際息率仍然維持一致,相信H按仍較P按受歡迎。

王美鳳表示,過往在加息周期亦曾出現銀行加最優惠利率(P)前先上調H按封頂息率之情況,2018年加息周期時期,7至8月份1個月拆息已升至1.8%,銀行加P壓力增加,加上當時H按封頂息率較低,低至2.15%,對比拆息已升至1.8%,息差壓力較大,故當時銀行陸續先上調H按封頂息率0.1厘,其後於9月份正式將P上調0.125%。

綜合以上四個樓按專家分析及意見,可以歸納出4個樓按趨勢及4個實用貼士

4個樓按趨勢

  1. 相信短期內會相繼有其他大型銀行跟隨上調鎖息上限。
  2. 9月香港銀行會上調最優惠利率(P),幅度料為0.25厘。
  3. 其他銀行將會推出類似匯豐的定息按揭計劃,令定按選用比例上升。
  4. 相信H按仍較P按受歡迎。

4個實用貼士

  1. 要加快把握尚有部分銀行未上調H按鎖息上限的機會,盡早轉按以賺取現金回贈。
  2. 善用高息存款戶口去對沖未來可能加息對供款負擔的影響。
  3. 匯豐的定息按揭吸引,可考慮。
  4. 建議有意置業人士預留更多首期及後備資金以應對利息上升的風險,及建議以現時壓力測試基準再加2厘作計算以加強未來加息的風險管理,避免借得太盡失預算。

按此免費訂閱《香港財經時報》HKBT 新聞快訊

免責聲明:本網頁刊載的所有投資技巧及分析,僅供參考用途。讀者作出任何投資決定前,要自行判斷及審慎處理,更要自行掌握市場最新變化。若不幸招致任何損失,概與本網頁及相關作者與受訪者無關,本網頁概不負責 。而本網頁所有專欄作者的觀點,不代表本媒體立場。