理財個案】家人去年過身,留下一層樓讓他們4兄妹均分,遺囑承辦後,家人想賣樓分錢,讀者則想向兄妹買回業權自住,應該點做好?

理財個案(1)讀者來信:家人過身留物業4兄妹平均分

龔sir,有一事想聽聽你的分析。我家人去年過身留下一層樓俾我哋4兄妹均分。遺囑承辦後,家人想賣樓分錢,所以我提出向他們買回業權,之前我向地產問價,地產表示樓價460-480萬左右,銀行網上估價係530萬。

賣樓分錢 vs 買回業權自住

初時,家姐同妹堅持要以銀行估價賣,而哥就無所謂。我開了幾次價,480-500萬,家姐同妹不接受。我就打算放棄,向地產放盤550萬。相隔個半月後,我家姐同妹突然表示可以480萬賣。但我現在猶豫中,想問問你嘅意見。

買樓

  • 480萬做按揭:(A)借5成> 我哥話可以10年內歸還。(B)借8成> 要擔保。收入25,500/mth,另有2次派bonus;初步問銀行我個人可借265萬,還款每月9,150元,其中利息2,500元。
  • 每月嘅洗費就剛剛好
  • 長遠有物業
  • 租樓同供樓的錢差不多

唔買

  • 有一筆100萬嘅資產,可作投資
  • 無財務壓力
  • 無物業

打算繼續進修讀master

同一些朋友討論過,佢哋分2派,一派覺得樓價會再跌,要買就買新樓,可以待之後嘅機會。而家呢個市揸cash 好過揸樓。另一派覺得物業係正資產,480萬買我個度,都係幾好嘅價,值得買,之後唔啱咪賣出再買另一層物業。其他考慮因素,我打算繼續進修讀master ,每年學費6萬左右。

龔sir,想聽聽你嘅分析

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理財個案(1)龔成老師分析︰列出兩個方案的優缺點

其實你可以列出兩個方案當中的優點和缺點,方便自己做決定。如果買樓,就要同家人協調,以什麽價錢賣,尋找出一個對大家都有利的方案。如果唔買,將來自己的住屋問題如何解決?列出後,你自然能就會清晰整個大方向。

要考慮自己供款能力

我先講我的看法,你買翻本身的物業,唯一的好處是你有住的地方,不用交租,但要供樓。但同時你要做按揭,銀行會否批出這筆錢,你要考慮自己的供款能力。而且要擔保人,相信以你現時的情況是較爲困難。

買樓難儲蓄

另外,你買樓,儲蓄難,將來就算有更好的投資機會可能你都無辦法把握。就算要買,你物業本身樓齡大,除非你不打算再賣出,否則樓齡大的物業普遍有維修以及難轉手的問題,你要留意。

$480萬是否最終的決定價

你買入之後,是不是就擁有一個優質的物業?$480萬是否最終的決定價,你家人會否反口?這個價錢又是否值得?如果計算過後,決定不買。但你要承擔租屋的成本,這筆錢其實可以幫你供樓。

是否一個買樓好時機

你有自住的需要,所以長遠置業是一件需要做的事,問題是現時是否一個好的時機。香港的樓價現時處於合理區偏上的位置,投資價值不高,但仍然有自住的價值。如果有能力,在樓價合理的時候其實可以買入。

可以想更多的可能性

其實你可以跳出來,想更多的可能性。現時的單位其實面積都算大(單人住),你一個人是否需要如此大的居住空間?如果放盤賣到一個好的價錢,你就會有更加多的首期或資金買更好的物業又或者進修等,同時你同家人分到的金錢又會更多。

對物業有否感情

當然,如果你對物業有感情,覺得這是你同爸爸的共同回憶,想保留,都可以同家人商量一個較低的價錢,令自己供款的壓力唔太重。

別人的意見只是參考

最後,別人的意見只是參考,你可以聽,不過最終的決定還是你自己,結果都是你自己去承受,所以你問問自己現時最需要的是什麽,將來想要什麽,自然問題的答案就會出來。

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理財個案(2)讀者來信:45歲家庭主婦剛賣樓

龔成老師你好,因為對投資各樣金融既事情一直都無咩意識,所以一直無做。但近年開始驚覺將來會出現問題。所以都開始向呢方面去學習,希望唔會太遲。係呢度,請教老師,關於我既投資方向。希望老師可以幫忙指導。

有一個小朋友 老公月入5萬 打算移民

首先我講一下背景,我已經45歲,家庭主婦。無積蓄,有一個小朋友,剛剛賣左樓,應該攞返大約2佰萬左右。嚟緊一年後打算移民,而家老公一個月收入有5萬。原本既分布係大約2萬供樓,3萬駛費,包括供養父母。所以一直都無咩積蓄。

想拎部份作為投資 作移民資金

而家賣咁樓,嚟緊呢一年想盡量儲啲錢,但自知放銀行無用,想拎部份作為投資,另一部份留作移民時起步資金。因為自已本身係家庭主婦無收入,所以想以投資黎做一個日後既輔助收入。

暫未知到英國有無收入

因為移民既計劃係賣咗樓先決定,所以老公未搵到英國嘅工作,暫時未知到英國有無收入,而賣樓後,供樓變成租樓就會有每月多一萬嘅錢可以儲,各方面再慳啲,應該每月可以有萬5至2萬。

求投資方向+退休準備

希望老師能夠指導一下,投資方向,同埋退休準備,因為我哋年紀都大,而家先做退休計劃,都知比較難。

先感謝老師解答。謝謝

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理財個案(2)龔成老師分析︰持有現金比較好

如果你打算的移民,而且對移民之後的計劃還不是很清晰,持有現金是比較好的做法。投資是一個長遠的計劃(3+5年以上),中短期會經歷波動和股價上落,令你最終回報較大不確定性。因此,如果你離開香港一刻,係要套現這些投資,我建議你到英國安頓好才開始,會較理想。

到英國後再考慮投資退休問題

假設你的移民計劃落實,你要仔細考慮移民之後的開支,包括生活費用,租樓費用等。如果半年到一年都找不到工作,這筆資金能維持幾耐。等你到英國之後的生活穩定,再考慮投資退休的問題都未遲。

不建議做太高風險投資

你現時45歲,加上本身有負擔,不建議做太高風險的投資,可以集中投資「平穏增長股」。到你安頓好和每月有穏定儲蓄時,你可以用一邊月供一邊儲蓄的策略,每月用一半儲蓄做月供。當然,這部分不需要急住開始,等你在英國一切穩定之後再考慮投資的問題,這只是提供一個方向比你去考慮。

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作者簡介:龔成(龔成Facebook專頁)是財經書作者,至今出版超過10本財經書,包括《股票勝經》、《選股勝經》、《50優質潛力股》、《50穩健收息股》、《50值博倍升股》、《大富翁致富藍圖》、《80後百萬富翁》、《80後2百萬富翁》、《80後3百萬富翁》、《財務自由行》等,過往曾以萬元月薪滾出數百萬,現為股票班導師,身家過千萬元。

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