香港樓市走勢分析2022】近期整體樓價向下,劈價盤湧現,連傳統藍籌屋苑如太古城錄得減價或蝕讓成交個案。準買家可趁機執平貨。現時二手市場有哪些屋苑減價幅度最高?未來樓價又會否持續向下?《香港財經時報》請來專家為大家逐一分析。如想執平貨,專家提出6個要點,好讓準買家參考。

供樓利息升至2.5厘的封頂息率

近期利淡因素呈現,香港樓市受壓。首先,美國連番加息,雖然本港最優惠利率未跟隨上調,但供樓人士普通採用的同業拆息卻急升,近期升至2.5厘的封頂息率。而且,疫情確診數字再趨升至四位數,新一波疫情或醞釀爆發,但相信嚴重程度不及第五波。

樓市走勢2022|半年指標屋苑樓價跌近3%

差餉物業估價署資料,6月私人住宅售價指數為380.5點,連跌兩個月,上半年更累跌3.4%。至於屋苑樓價走勢,據利嘉閣地產資料,上半年50個指標屋苑樓價累跌2.6%。期間,首10個跌幅最高(以平均實用呎價計算)的屋苑如下:

10大樓價跌幅最高屋苑

排名 屋苑 跌幅
1 藍天海岸 10.6%
2 麗城花園 10%
3 新港城 9.6%
4 維港灣 8.2%
5 沙田第一城 7.5%
6 德福花園 7.4%
7 康怡花園 6.9%
8 美孚新邨 6.1%
9 嘉湖山莊 6.1%
10 太古城 6%

鐵路線屋苑樓價跌一成

在上述屋苑當中,其中6個是鐵路上蓋或沿線屋苑,藍天海岸、維港灣、德福花園、康怡花園屬於鐵路上蓋屋苑(港鐵有份參與),美孚新邨和太古城屬於鐵路沿線屋苑。這些屋苑平均實用呎價跌幅介乎6%至10.6%。

樓市減價蝕讓個案

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利嘉閣:樓價受壓受加息因素影響

利嘉閣地產研究部主管陳海潮指出,受到首季疫情和加息因素影響,部分屋苑樓價受壓,適逢錄得低價成交個案,令跌幅擴大。以下是這6個屋苑的相關資料及近期減價成交:

劈價盤(1)藍天海岸:中小戶低市價4%成交

  • 放盤叫價:615萬至3,380萬元
  • 實用呎價:12,231至28,997元
  • 最近減價成交個案:利嘉閣地產高級經理劉景駿表示,3座高層E室,實用面積492平方呎,成交價715萬元,實用呎價14,533元,較市價低4%。
屋苑 藍天海岸
地區 東涌
地址 海濱路12號
座數 54(分4期)
單位總數 3,366個
單位實用面積 381至1874平方呎
入伙日期 2002年9月至2007年12月
發展商 香港興業、港鐵、樂高東涌、豐隆實業

劈價盤(2)維港灣:較銀行估價低3.5%

  • 放盤叫價:930萬至5380萬元
  • 實用呎價:19,011至30,812元
  • 最近減價成交個案:7月錄得減價成交。利嘉閣地產高級聯席董事紀燦南表示,5座低層E室,實用面積595平方呎,成交價1200萬元,實用呎價20,168元,較銀行估價低3.5%。
屋苑 維港灣
地區 大角咀
地址 海輝道11號
座數 9
單位總數 2,314個
單位實用面積 457至1891平方呎
入伙日期 2000年2月
發展商 中國海外、信置、港鐵、嘉里建設、嘉德、中銀

劈價盤(3)德福花園:錄減價兼蝕讓成交

  • 放盤叫價:600萬至950萬元
  • 實用呎價:11,524至16,701元
  • 最近減價成交個案:U座中層12室,實用面積527平方呎,成交價668萬元,實用呎價12,600元,較市價低6%。業主於2018年4月以800萬元購入,帳面蝕讓132萬元。
屋苑 德福花園
地區 九龍灣
地址 偉業街33號
座數 21
單位總數 4,991個
單位實用面積 304至1095平方呎
入伙日期 1980年5月至1982年2月
發展商 合和、恒隆、港鐵

劈價盤(4)康怡花園

  • 放盤叫價:720萬至4000萬元
  • 實用呎價:14,084至45,351元
  • 最近減價成交個案:7月錄得減價成交。美聯物業高級區域經理施志剛表示,A座中層10室,實用面積497平方呎,成交價713.8萬元,實用呎價14,362元,較市價低5%。
屋苑 康怡花園
地址 鰂魚涌
地區 康愉街31至45號
座數 32
單位總數 6,648個
單位實用面積 461至1142平方呎
入伙日期 1985年12月至1987年6月
發展商 恒隆、新世界、港鐵

劈價盤(5)美孚新邨

  • 放盤叫價:590萬至2800萬元
  • 實用呎價:10,204至35,714元
  • 最近減價成交個案:美聯物業高級營業經理王俊康表示,第二期吉利徑5號中層D室,實用面積705平方呎,成交價808萬元,實用呎價11,461元,較市價低8%。
屋苑 美孚新邨
地區 荔枝角
地址 百老匯街22至24號
座數 99
單位總數 13,115個
單位實用面積 393至2785平方呎
入伙日期 1968年10月至1978年5月
發展商 新世界、美孚企業

劈價盤(6)太古城:較估價低逾一成

  • 放盤叫價:750萬至6500萬元
  • 實用呎價:14,923至72,464元
  • 最近減價成交個案:寶安閣高層E室,實用面積602平方呎,成交價1020萬元,實用呎價16,944元,較銀行估價低逾10%。
屋苑 太古城
地區 鰂魚涌
地址 太古灣道
座數 61
單位總數 12,698個
單位實用面積 440至1819平方呎
入伙日期 1977至1987年
發展商 太古

「3+4」檢疫措施利好經濟

現時市場關注後市走勢,香港樓價還再跌多少?抑或逆市回升?綜合專家意見,在利好和利淡因素互相抵銷下,預期今年年底樓價穩中微跌。預期本港會加息,但最近政府調整檢疫措施,改行「3+4」檢疫措施。

如果未能跟內地通關 料樓市平穩

陳海潮分析指,放寬對外通關,跟外國多往來,相信會令整體經濟氣氛轉好。他說,若果第四季本港可以放寬與內地通關,利好樓市。但如果未能跟內地通關,料樓市平穩。

學者料樓價跌半成

都會大學人文社會科學院助理教授馬耀宗指,政府放寬檢疫措施,吸引多些外資或專家來港,住屋需求增加,對住宅租務有支撐,從而有利樓價。他又指,聯儲局預期年底息口最高,明年首季息口不會調高很多,這些是利好消息,加息因素已被消化。他修訂原先樓價跌一成的預測,改為預期至年底樓價跌半成。

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二手業主劈價賣樓原因分析

目前二手市場多劈價盤出現,業主為甚麼劈價賣樓?身為買家當然要知道業主的心態。綜合美聯物業住宅部行政總裁布少明及香港置業營運總監及九龍區董事馬泰陽分析,業主劈價賣樓不外乎以下5個原因:

  1. 業主賣樓,想換樓。
  2. 急於移民。
  3. 投資股票失利,希望「賣樓救股」。
  4. 經營生意失利,希望賣樓套現,出糧給員工。
  5. 子女買樓,趕住上會,於是父母急於賣樓,藉此協助子女上會。

淡市執平貨買樓6大攻略

在當前跌市情況下,市場自然有不少平貨,但準買家亦要懂得如何掌握機會去執平貨。專家提出以下六大要點,供準買家參考:

  1. 應要跟地產代理熟落,維持溝通,因代理較了解業主心態和背景。如有業主想劈價賣樓,代理會知道,之後可通知準買家。
  2. 若果睇樓後覺得單位合心意,可以透過代理向業主還價,並遞上支票,讓業主覺得實在。
  3. 趁現時市道不好,準買家不妨透過代理向業主大膽還價,還價幅度介乎5%至10%。
  4. 睇樓時,準買家勿以為當面向業主批評太多單位的缺點,業主就會願意平賣,但其實不是,業主未必接受當面的批評。
  5. 如想買入平貨,應預先有心理準備,單位樓價跌至某一個水位時,就可決定入市。如果自己有自住需要,其樓價減5%至6%就可以入市;但如果自己購入作投資用途,其樓價減5%至10%就可以入市。
  6. 最好預先知道自己可承擔樓價,然後才揀心儀物業。在承造按揭預算上,目前是加息周期,可以預留多些資金,不要借得太盡,最好預先儲好三至五成按揭金額。一旦有合適平貨放盤,可以立即買入,無需再花時間計算按揭負擔和籌錢。

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