【樓市走勢2022】美國加息停不了，香港H按已升破封頂位，最優惠利率（P）亦預計在兩個月內會上調，香港樓市已見腳軟。中原地產最新公布的中原城市領先指數CCL連跌兩周，中原地產研究部高級聯席董事黃良昇更預測，香港樓價8月繼續跌，下試178點或以下水平，看法較之前預測在短期目標下試178點更淡。
中原地產黃良昇：預期8月中CCL下試178點或以下水平
黃良昇指出，中原城市領先指數CCL最新報179.53點，重返3月份美國首次加息時的水平，按周跌0.18%，連跌兩星期。
7月28日美國聯儲局宣布加息0.75厘，黃良昇相信對香港樓價的影響將於8月下旬公佈的才開始反映。他續指，美國四度加息，本地樓價走勢持續窄幅回軟，但未有轉勢大跌。預期8月中CCL下試178點或以下水平，將沒收今年由谷底177.34點到182.74點高位計約3%升幅。
樓市走勢2022｜樓價全線向下
- 中原城市大型屋苑領先指數CCL Mass報180.55點，按周跌0.20%。
- CCL(中小型單位)報178.74點，按周跌0.18%。
- CCL(大型單位)報183.51點，按周跌0.19%。
樓價連跌兩星期
四大整體指數齊跌2周，如下：
- CCL累跌0.84%
- CCL Mass累跌0.93%
- CCL(中小型單位)累跌0.90%
- CCL(大型單位)累跌0.56%
港九新界同步下挫
四區方面：
- 港島CCL_Mass報183.18點，按周跌0.91%，跌幅7周以來最大，連跌2周共1.24%。
- 新界東CCL_Mass報192.47點，按周跌0.25%，結束3周連升。
- 九龍CCL_Mass報173.12點，按周微升0.06%，指數上周創14周新低。
- 新界西CCL_Mass報168.85點，按周升0.25%，結束2周連跌。
9周計樓價反覆走下
- 近9周計，樓價反覆回軟，八大指數齊跌。
- CCL累跌0.90%
- CCL Mass累跌0.82%
- CCL(中小型單位)累跌0.91%
- CCL(大型單位)累跌0.84%
- 港島CCL_Mass累跌0.93%
- 九龍CCL_Mass累跌0.75%
- 新界東CCL_Mass累跌1.92%
- 新界西CCL_Mass累跌0.01%。
新屋供應數字是歷史高位
另外，黃良昇更指出，疫情拖累新盤銷售，存貨累積被推高。未來三到四年新屋供應累升到9.8萬到9.9萬個水平，數字是歷史高位。同時，已批地未動工的新屋卻降至1.5到1.7萬個，數字是30個季度低位。即累積供應新高，而批地建屋量正在下降，適度調節未來新屋的供求平衡。隨著新盤銷售加快，估計今年下半年的新屋總供應將逐漸回落。
已落成仍未售出新屋1.4萬個
截止於2022年第2季。已落成仍未售出的新屋累升到1.4萬個，連續兩季高企，數字60個季度高位。反映疫情第五波打擊新盤銷情，上半年新盤銷售偏低，直接推高未來三到四年新屋供應的數字，連續三季維持9.8萬到9.9萬個的歷史高位。
今年次季，建築中的新屋降至7.7萬個，按季減少4000個。早前兩季有8.3萬及8.1萬個，數字近三年的按季高水平。
預計全年落成私人住宅2.3萬個
近兩季已批地未動工的新屋分別累計1.5萬及1.7萬個，數字近三年的按季低水平。即疫情下新盤銷售受阻，已動工新盤見頂回落，增購土地建屋將會放緩。
2022年上半年，落成私人住宅12100個，預計全年有2.3萬個。施工量4200個，估計全年約有1.4萬個。新盤銷售4825宗，估計全年1.2萬宗。
市傳再有銀行上調H按封頂息率
美國加息0.75厘，香港最優惠利率暫未見跟上，但市傳再有個別中小型銀行上調新造細額按揭的H按封頂息率0.25%。
中原按揭董事總經理王美鳳回應指出，1個月港元拆息已升穿H按封頂息率，以今日（7月29日）1個月拆息（1.33%）計及市場按息低至H+1.3%計，H按息達2.63%，H按升穿封頂後供樓人士仍可以P按為基準之封頂息率(現普遍為2.5%)供樓，直至年內稍後P上升，供樓利息才會上升。
中原按揭王美鳳：紓緩息差收窄之壓力
由於升穿封頂後資金成本及息率上升之壓力由銀行承擔，而年內拆息升勢持續，H按息與封頂息差距將進一步拉闊令資金成本壓力增加，加上中小型銀行在加P前的資金成本壓力大於存款基礎較大之大型銀行，是次銀行上調新造按揭的H按封頂息率，可紓緩息差收窄之壓力，及減低資金成本上升之影響。
銀行對樓按仍抱積極取態
現時新批平均按揭額約514萬元，王美鳳指出，是次銀行就住宅只對細額按揭（300萬以下）的H按客戶上調封頂息率，反映銀行對樓按仍抱積極取態，避免影響目標客戶群。
王美鳳解釋，現時市場上銀行之間的按揭計劃不盡相同，大多因應不同貸款額、不同客戶類別或不同按揭類別提供分層息率及優惠，以爭取不同目標客戶群，例如銀行一般為大額按揭或大額存戶的客戶提供較好優惠，又或為按保客戶提供額外優惠等，用家可按着自己所需要的按揭額去比較不同銀行優惠。
過往加息周期銀行曾在加P前上調H按封頂息率
王美鳳續指，過往加息周期銀行亦曾於加P前先行上調H按封頂息率，2018年正值加息周期，8月份1個月拆息已升至1.8%，H按息達3%已大幅度升穿封頂位(當時是2.15%)，銀行上調貸款息率的壓力增加，但當時P未上調，故銀行陸續先行上調H按封頂息率約0.1厘，而其後銀行亦於9月份將P上調0.125厘。
更多內容：香港加息2022｜匯豐帶頭唔加最優惠利率｜業界︰最快兩個月內升P｜8招減供樓利息
新按揭申請人受影響
是次調整僅限於有關銀行的新按揭申請人受影響，舊有已正在供樓的按揭客戶則不受影響，王美鳳表示，由於現時市場上銀行之H按封頂息率仍普遍未變，故此暫時有關調整未對樓市構成影響。對於有關銀行客戶來說，以貸款額100萬元及還款期30年計，H按封頂息加至2.75%後，每當H按息升至封頂位，對比現時一般封頂息率2.5%，每月還款額增131元，加幅3.3%。
7月十大屋苑成交再跌15%
香港樓市走勢向下，加上新盤低開，二手樓亦受壓，中原地產十大屋苑7月份(截至29日)錄得125宗成交，較6月147宗再跌15%，成交量創2年半或31個月新低，七大屋苑成交量報跌，跌幅介乎8.3%至66.7%。
中原：周末預約睇樓量跌10.1%
中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，美國加息力度大，兩度加息0.75厘，令不少買家暫緩入市決定。新界新盤低價夾擊下，大批購買力被搶走，二手睇樓量亦大減，加上近日金融市場波動，在缺乏睇樓客及投資客下，二手成交量萎縮。十大屋苑本周末睇樓量錄得418組預約，按周跌10.1%，創19周新低。
美聯：周末預約睇樓量按週跌約4.3%
另一大行美聯物業，據其分行統計，7月份最後一個週末(7月30日至31日) 15個指標屋苑預約睇樓量錄得約422組，較上週末續減約4.3%。美聯物業住宅部行政總裁(港澳)布少明表示，由於屯門NOVO LAND票王大盤本週末首度推售，搶去市場不少焦點及購買力，另一新界區盤One Innovale亦公佈首批單位，訂價極為吸引，加上二手市場更受到加息陰霾等壓力影響，本週末指標屋苑預約睇樓量續錄跌幅。
免責聲明：本網頁刊載的所有投資技巧及分析，僅供參考用途。讀者作出任何投資決定前，要自行判斷及審慎處理，更要自行掌握市場最新變化。若不幸招致任何損失，概與本網頁及相關作者與受訪者無關，本網頁概不負責 。而本網頁所有專欄作者的觀點，不代表本媒體立場。
