購買私樓,收樓驗樓是整個買賣程序的尾聲,驗樓時會發現單位呈現不少瑕疵,收樓清單有什麼?常見的單位瑕疵有哪些?專家提出6大常見瑕疵。同時,若果買二手樓,驗樓時需另外留意5個注意事項。

新盤驗樓:發展商幫買家執漏

一、二手樓收樓驗樓程序各有不同。先說一手樓。當物業入伙紙批出後,發展商會通知買家到現場收樓。在交樓當日,發展商職員會交錀匙給買家,買家可以前往單位驗樓,屆時自行驗樓或聘請驗樓師負責驗樓。

新盤驗樓時間

在同一日,發展商會為買家提供一份缺陷清單,讓買家填寫,並向發展商遞交報告。發展商會按照報告執漏,需時兩至四個星期,當完成執漏後,買家可以再次驗收,並確認執修完成。

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二手樓驗樓:買家要自行維修

至於二手樓,買家可以入屋兩次。第一次是銀行對物業估價,安排估價行來到單位估價。另一次是成交前一日到單位驗樓,確保單位的狀況符合簽約時所列的「現狀買入」要求,代表買家了解並接受物業現狀的情況下買入單位。但有一點要留意的是,如果買方已經簽了臨時買賣合約,之後才發現樓宇有問題,這樣買方便需要自行維修。

一、二手樓驗樓分7大類

驗樓師驗樓,主要分7大類,涉及19項工程(一、二手樓皆適用)。樓宇檢驗中心總監賴達明提出以下7個要點:

  1. 結構類:單位的外殼,包括樓板和牆身兩項工種。樓板涉及天花板、地台樓板;牆身涉及四邊牆身、外牆。
  2. 飾面類:指天花、牆身、地板裝飾表面的物料,涉及5項工種,包括油漆、批盪、舖磚、石材和地板。
  3. 構件類:4個工種包括門、窗、圍欄(指工作平台和露台)、假天花。
  4. 來去水:包括供水、排水兩類工種。
  5. 潔具類:指清潔用具,涉及浴具和廚具兩項工種,浴具包括洗手盆、坐廁、企缸、浴缸;廚具包括洗碗盆等。
  6. 傢俬類:包括浴櫃和廚櫃兩項工種。
  7. 電力類:包括供電、電器兩項工種。供電指電箱、電掣、插蘇、插座。

驗樓單位6大常見缺陷

賴達明分析指,現時驗樓,單位通常呈現以下6大缺陷:

1. 防水缺陷:檢查5類設施漏水與否

  • a.檢查天花、牆身是否漏水,外牆是否滲水。
  • b.檢查露台門、工作平台門防水效能,有沒有滲水。
  • c.窗會開關,如有破損,有虛位,都會引致漏水,驗樓師要檢查這方面問題。
  • d.供水喉、排水喉有否漏水。
  • e.檢查潔具,包括坐廁、洗手盆、企缸、浴缸有否漏水。

2. 防火缺陷:開放式廚房要多留意

檢查大門、廚房門中間防煙條是否正常,以及有沒有破損,因這些門屬於耐火設施。驗樓師亦要檢查這些防火設施是否破損和完整。另外,近年屋苑有開放式單位,這些單位面積細,並提供開放式廚房。根據法例規定,這些開放式設施有消防設施,驗樓師需要檢查這些設施。

相關設施共有以下3種:

  • a.天花消防花灑系統,一旦發生火警,可灑水。
  • b.廚房天花安裝煙霧感應器,當感應器感應到煙火,警鐘會啟動,以及啟動到消防系統。
  • c.大門與廚房之間的防火牆,闊度600毫米。一旦發生火警,防火牆可暫時阻止火勢蔓延,住戶可從大門逃生。

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3. 飾面缺陷:批盪空鼓危險高

檢查油漆會否刮花或者不平滑,以及批盪會否有大面積空鼓。若果天花、牆身有大量批盪空鼓,便會有危險,因批盪有機會爆裂而跌落,嚴重的話會跌穿頭部。因此,驗樓師會使用金屬鎚敲擊,測試是否有空鼓聲。其次,驗樓師亦會檢查牆身、地板磁磚,是否有空心磚。牆身的空心磚有兩大風險,首先如果牆磚黏不實,有機會鬆脫而跌下傷人。

空心磚增加漏水風險

其次,如在廚房地台、淋浴間舖空心磚,有機會積水,增加漏水風險。第三,如在地台舖空心磚,這類磚受壓下容易爆裂下陷,有機會弄傷腳部。另外,驗樓師亦會檢查石材安裝是否穩固,一旦石材鬆脫,會有危險。最後,木地板亦會被檢查,是否有破損,或者爆裂,這可能影響屋內人出入。

4.玻璃缺陷:窗口玻璃要多檢查

香港住宅多用玻璃,除了窗之外,工作平台門亦使用玻璃,露台圍欄亦使用玻璃,浴缸、鏡櫃同樣使用玻璃,故驗樓師會檢查玻璃是否出現刮花、氣泡、崩裂、崩點、爆裂。一旦窗口玻璃有缺陷,如出現崩裂、氣泡,有機會減低其強度,抵受不到風雨壓力,暴曬亦有機會令玻璃爆裂。

5.傢俬缺陷:甲醛問題要處理

檢查浴櫃、廚櫃的安裝是否穩固,抽屜開關是否正常,若果抽屜鬆脫,容易傷人。同時,驗樓師亦會檢查傢俬是否有甲醛,甲醛是致癌,如有強烈異味,可能是甲醛,因傢俬使用柔性膠水,含有甲醛。若果發現有甲醛,應要開窗通風,以便揮發甲醛。新裝修單位最好在兩周後才入住,待甲醛揮發。

6.電力缺陷:檢查供電系統是否正常

檢查供電系統是否正常,若果駁錯電線,會有漏電風險。另外,亦要檢查電器是否安全,如冷氣機、抽油煙機,特別是冷氣機損壞情況較嚴重。如果冷氣機發生故障,容易漏水。

二手樓公用部分注意事項

若果購買二手樓,以上缺陷少不免會出現。賴達明亦提醒置業人士,檢驗二手樓亦再需注意另外6個要點:

  1. 僭建檢查:二手樓業主會擅自更改圖則,更改單位內間局,未有向屋宇署入則。其次,業主亦未有向屋宇署申報進行小型工程。如有僭建,便要小心處理。
  2. 結構老化:樓齡較高的物業結構老化,要檢查天花、損壞、地板、樑柱、結構牆、外牆是否損壞,因已經使用多年。
  3. 構件老化:檢查大門、窗是否呈現老化,特別是窗更為重要,如老化,窗扇有機會鬆脫而跌落街上。圍欄亦需要檢查,一旦鬆脫,同樣有機會跌落街上。
  4. 電線老化:一些未有裝修的舊樓沒有漏電斷路裝置,一旦電線短路,容易漏電。樓宇愈舊,需要留意電力安全。
  5. 檢查毗鄰公用部分:如果單位位於頂層,需要留意天台,如果天台失修,便會導致漏水問題。或者單位近二、三樓平台,平台失修,同樣導致漏水問題。但天台、平台屬於公用部分,住戶不可自行維修,要由業主立案法團或管理公司處理。

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驗樓費用:二手樓較一手樓高

那麼,驗樓費用多少?賴達明表示,如果是一手樓,以實用面積計算,每平方呎3.5元,最平費用約2400元。如果是二手樓,同樣以實用面積計算,每平方呎7元,最平費用約4,800元。

一手二手驗樓收樓程序常見問題

問:新盤收樓驗樓程序怎樣?

答:當物業入伙紙批出後,發展商會通知買家到現場收樓。在交樓當日,發展商職員會交錀匙給買家,買家可以前往單位驗樓,屆時自行驗樓或聘請驗樓師負責驗樓。

問:如有驗樓發現問題,應如何處理?

答:在同一日,發展商會為買家提供一份缺陷清單,讓買家填寫,並向發展商遞交報告。發展商會按照報告執漏,需時兩至四個星期,當完成執漏後,買家可以再次驗收,並確認執修完成。

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