買樓攻略｜置業是人生大事，選購心儀的物業固然重要，選擇合適的銀行按揭貸款計劃、還款方法同樣重要，合適的計劃始終離不開兩個因素：既慳息又負擔得到。
銀行按揭貸款樓｜五類還款方法
目前市面上有五類供款計劃還款方法可供選擇，置業人士有必要多了解。另外，供款需留意兩個要點，特別在當前息口趨升下，如何選擇還款方式呢？《香港財經時報》專家提出兩點建議。根據地產代理監管局資料，現時市面上較普遍的還款方法有五類：
銀行按揭還款方法（1）直線還款計劃
買樓攻略｜貸款年期愈長，起初供款的利息部分愈大
借款人在整個還款期內，支付定期定額的供款，而在貸款攤還期間，每一定期供款的利息部分會逐漸減少，而本金部分會慢慢增加。所以貸款年期愈長，起初供款的利息部分便會愈大。當利率上升或下調時，定期供款的期數或每一定期供款的金額，會根據按揭人和銀行的事前安排相應調整。
銀行按揭還款方法（2）暫免償還本金計劃
買樓攻略｜總利息支出高於直線還款
借款人可以在還款期內的一個時段，通常是首兩至三年，只為貸款利息供款而無須償還本金，而在餘下還款期以直線還款方式清還整筆貸款及利息。應該留意的是，一個有延遲本金還款的計劃的總利息支出，會較同一貸款年期的直線還款計劃為大，同時在暫免償還本金期屆滿後，每月還款金額亦會增加，借款人應慎重考慮他的還款能力。
銀行按揭還款方法（3）漸進式還款計劃
買樓攻略｜償還本金漸增 息口相應高
供款金額會定期(如按年)增加，以加快清還整筆貸款，並因此減少利息開支。這計劃適合那些預算定期會有收入增加，並希望將整筆按揭貸款早日清還的人士。經絡按揭轉介首席副總裁曹德明指，這種方法本金最初還得少，但稍後會償還多一些，利率相對會高一些。
銀行按揭還款方法（4）彈性提早部分還款並再借計劃
買樓攻略｜若加按年期加長
此計劃容許借款人有較大的還款彈性，在還款期間，除了其定期供款以外，借款人可隨時提早償還部分欠款。每次提早還款通常不能少於某一最低金額，以縮短貸款年期。如果借款人在還款期內任何時間需要現金，他可以要求承按銀行借出一筆通常不超過他已提早還款的金額，此貸款金額會成為他按揭貸款的一部分，而償還貸款的餘下年期會相應加長。
銀行按揭還款方法（5）每兩週還款計劃
買樓攻略｜可慳息但吃力
選擇這計劃可令整個按揭還款期縮短，並能達到節省整體利息支出。不過，有按揭轉介提醒，這種計劃會增加每年還款次數。星之谷按揭行政總裁莊錦輝指出，由於現時常見的銀行同業拆息計劃中利息(HIBOR plan)是以一個月HIBOR為基準，如客戶選用兩個星期供款，銀行可能會以兩星期HIBOR結算。
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客戶一年或要供款26次
而報價中，銀行賺取的息口部份(Spread)，即近日常見的h+1.3% 中的1.3%也很可能會不同，或者只能採用最優惠利率計劃。他續稱，對於客戶最大的影響是選用兩星期供款計劃的客戶，一年就要供款26次，即有其中兩個月會供款3次而較為吃力。
直線還款可減後期利息支出
如果想減省利息支出，上述普遍的還款計劃那個最適合？第一類計劃年期長，最初息口支出較多，但之後本金部分會慢慢增加，利息逐漸減少。第五類計劃還款期縮短，可減省利息支出，惟部分月份供款次數較多。
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第二和第三類還款計劃最初償還本金較少
相比之下，其餘三類計劃，利息支出會較多。曹德明指，第二和第三類還款計劃最初償還本金較少，之後多一些，息口支出相對增加。他舉例說，原先還款期20年，但現時還款期19年，息口支出會較多。至於第四類計劃，他說，若果跟承按銀行加按，再借貸，利息會多一些，因還款年期加長。
考慮供款計劃注意兩大要點
若果考慮供款計劃時，要注意以下要點：
1. 銀行對供款額有限制
即使提早還款，銀行對供款金額會有限制。莊錦輝指，按揭計劃通常會附帶罰息期條款，一般為兩年。在兩年內，客戶如作出部份、或全數提早還款都會有罰息，當罰息期完結後就不受此限。但客戶亦要留意，銀行對於客戶提早還款有每筆最少金額的限制例如5萬元，及可能收取手續費，客戶除需要留意貸款授信函（Facility letter）內容外，亦要留意銀行的一般收費項目列表。
2. 倘斷供或追討數月才收樓
一旦斷供，供款人被否隨即被收樓？莊錦輝指，一般情況下，業主需要斷供兩個月，銀行才會向按揭人追討，假如追討不果，就會轉向擔保人追討，兩者皆無法收取款項，就會作法律行動，整個過程為期數個月。不過，假如業主真的一時忘記還款，就記得盡快處理，拖到銀行進行法律行動就太遲了。
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美國進入加息周期
現時美國進入加息周期，近月連番加息，雖然本港暫未跟隨加息，但銀行同業拆息卻開始調升，更升至2厘，貼近2.5厘的封頂息口。在這種情況下，如供款人想慳息，專家提出以下兩點意見：
按揭慳息方法（1）雖加息借盡按揭仍着數
目前承造按揭，借足按揭仍然是上算。莊錦輝解釋，息口趨升，不少按揭申請人都擔心供樓利息支出增加，想慳息，一般都會考慮降低按揭成數，或縮短還款年期，不過，以上做法對按揭申請人的首期預算及收入都有一定要求。
他分析兩種做法的利弊：
- 降低按揭成數：假設由九成按揭降至八成，由於貸款額減少，就算加息，利息支出甚至可能下降，但首期支出就要增加一成，此方法適合有充足首期預算的按揭申請人。
- 縮短還款期：假設按揭還款期由30年縮短至25年，同樣達到慳息效果，不過，每月還款額就會增加，收入要求亦同時增加，假如想避免加息導致每月供款額上升，這個做法可能得不嘗失。
Mortgage Link可對冲利息支出
他指出，其實就算遇上加息，「借盡」對按揭申請人依然是最化算，因為有充足預算的申請人，可以將剩餘的資金放到放到按揭儲蓄掛鈎（Mortgage Link）高息戶口，對沖按揭利息支出，Mortgage Link息口與按息完全一致，令申請人無懼加息，攤分最長年期還款，亦有助降低每月供款額，降低供樓壓力。
按揭慳息方法（2）選用定息按揭
目前按揭證券公司推出定息按揭，是恒常計劃。定息按揭的好處，是在加息周期下，按揭利率維持固定息率。曹德明分析指，選用定息按揭，如選定息年期10年，息口3.2厘，即使未來加息至這個水位，亦有着數。他續稱，這種按揭同樣有3年罰息期。
3年後提前還款無須被罰息
據按揭證券公司網頁指，首年提前還款，罰款為還款額3%；第二年提前還款，罰款為還款額2%；第三年提前還款，罰款為還款額1%。供款人3年後提前還款無須被罰息。定息期完結後，供款人可繼續選用定息按揭或轉用浮息按揭；或者可到其他銀行轉按。
銀行按揭貸款五類還款方法常見問題：
問：現時市面普遍的還款計劃有多少？是什麼計劃？
答：據地監局資料，共有五類，包括直線還款計劃、暫免償還本金計劃、 漸進式還款計劃、彈性提早部分還款並再借計劃和每兩週還款計劃。
問：若果斷供，會有什麼後果？
答：一般情況下，業主需要斷供兩個月，銀行才會向按揭人追討，假如追討不果，就會轉向擔保人追討，兩者皆無法收取款項，就會作法律行動，整個過程為期數個月。
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