【香港樓市2022】中原地產公佈最新「中原估價指數」（CVI），本周指數最新報18.23點，較上周43.80點急跌25.56點，屬有記錄以來最大跌幅，亦為自今年2月第五波疫情來襲以後，CVI再度跌破20點水平。有關數據反映美國預期持續加息之下，本地銀行看淡香港樓市，預示香港樓價即將進入調整期。
中原估價指數CVI跌破20點 預示樓價下調
中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，CVI跌穿40點好淡分界區間下限，兼跌破20點水平，反映銀行為防範美國加息幅度進一步擴大，於是在7月底聯儲局議息前，率先再調低估價，屬自保行為。
黃良昇續指，銀行按揭取態趨向謹慎保守，增加樓價下調壓力，預告樓市調整；不過，CVI未跌穿10點水平，預示樓價調整幅度有限。他表示，CVI單周急跌25.56點，是銀行應對7月美國的加息預期，展望7月底美國議息前，CVI不會再大跌。
中原︰料第三季樓價持續回軟
黃良昇分析指，今年上半年市場充斥利淡因素，影響香港樓價走勢偏軟。首季受第五波疫情影響，香港樓價走勢明顯向下，自第二季疫情開始緩和，樓價見底回升，但隨後美國持續加息，拖累樓價走勢反覆回軟。他預期，第三季樓價將持續回軟，將沒收大部份屋苑上半年樓價的升幅。
香港樓市｜全港各區樓價走勢
- 今年6月，整體CCL_Mass較去年12月累跌2.1%，報182.42點
- 港島區CCL_Mass累跌2.0%，報184.97點
- 九龍區CCL_Mass累跌0.4%，報178.20點
- 新界東CCL_Mass累跌6.4%，報188.96點
- 新界西CCL_Mass累跌1.4%，報169.71點
以上半年計，四區樓價均錄得跌幅，當中樓價跌勢集中於新界東。
中原估價指數CVI︰50點為好淡分界線
資料顯示，「中原估價指數（主要銀行）CVI」是中原地產根據每個中原城市指數成份屋苑，選取樣本單位，調查主要銀行的估價變幅。CVI可反映銀行對樓市的取態，100點為完全睇好，0點為完全睇淡，50點則是睇好或睇淡的分界。
一般而言，若CVI在60點以上反覆徘徊，反映銀行睇好樓市，樓價亦會向上；若CVI在40點以下反覆徘徊，反映銀行睇淡樓市，樓價亦會向下。暫時還未出現過CVI在40到60點間反覆徘徊的情況，可見銀行對樓按的取態是好淡分明的。
大摩：今明兩年香港樓市持續下跌
事實上，不少大行亦看淡香港樓價前景。早前《香港財經時報》曾報道，大行摩根士丹利（大摩）料加息持續下，香港樓價將於今明兩年持續下跌。
大摩認為，香港樓市面對我壓力，將較上一加息周期更大，預料在供款息率上升情況下，香港樓價將於今、明兩年，將分別下跌2%及5%，若果美國聯邦儲備局加息更為進取，香港樓價跌幅將更加明顯。
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上半年二手私宅登記量值挫兩成
香港樓市在今年上半年受疫情及加息因素影響，二手交投率先轉弱，下半年加息持續，或再令樓價下跌。據利嘉閣及土地註冊處數據，今年上半年全港共錄17,708宗二手私宅買賣登記，涉及金額1,632.74億元，較去年下半年的22,486宗及2,088.48億元，分別跌21%及22%，登記量更創5個「半年度」新低。
十大二手活躍地區交投量全線下滑
土瓜灣區跌幅最大
按地區分析，在二手私宅交投最活躍的十個地區當中，登記量錄得全線下跌；當中以土瓜灣區跌幅最大，達36%，僅錄得503宗登記，並成為登記量榜末的地區；而登記量最多的是將軍澳區，上半年共錄得1,424宗，惟按半年計亦跌15%。
利嘉閣︰十大屋苑交投轉弱
按屋苑劃分，十大活躍成交屋苑在上半年累錄1,955宗買賣登記，較去年下半年的2,044宗微跌4%；其中愉景灣登記量在過去半年挫25%，跌幅最大，只錄得162宗登記。
利嘉閣地產研究部主管陳海潮指出，第五波疫情影響，二手私宅買賣登記在上半年再次跌穿2萬宗以下；不過，現時疫情比起年初時已相對轉穩，料下半年交投量有望轉穩回升。
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二手市場現低價成交
然而，加息陰霾仍籠罩市場，二手買家心態審慎，業主態度亦軟化，市場不時有業主劈價沽貨，甚至出現低市價成交。美聯物業吳志輝表示，荔枝角曼克頓山有特式單位業主放盤3個月，大幅減價200萬元出售，成交價低市價約5%。
成交單位為曼克頓山5座低層E室，實用面積496平方呎，外連164呎平台，兩房間隔。單位今年4月放盤，原叫價1,180萬元，鑑於股市波動及息口向上，業主急於出貨，故大劈價求售，最終累減200萬元，以980萬元成交，實用呎價約19,758元。
馬鞍山雅典居亦現劈價放盤
此外，美聯物業陳少鴻指，馬鞍山雅典居4座低層D室，實用面積約727平方呎，屬三房套房間隔，業主早前開價約1,100萬元放售，議價後減價逾百萬元，以990萬元成交，實用呎價約13,618元。據悉，原業主於1997年以760萬元購入上述物業，持貨25年，物業僅升值約30.3％。
屯門錦暉花園錄同類單位新低價
中原地產屯門大興分行分行經理陳家富表示，最近樓市氣氛稍為回落，業主議價幅度普遍增加，不乏用家趁機入市。分行新近促成屯門錦暉花園1座中層H室成交，實用面積537平方呎，3房間隔，向西南，享開揚市景。
單位放盤時開價約545萬元，新近獲同區客垂青，議價後，共減45萬元，以500萬元成交，折合實用呎價9,311元，成交價屬本年同類單位新低價。
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