【理財個案】讀者有2間香港物業及1層深圳樓，近日因驚深圳樓會跌，加上嫌深圳出租回報率太低以及怕人仔會跌，考慮賣出深圳物業，Full Pay再買香港樓放租。
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理財個案（1）讀者來信：有2間香港物業及1層深圳樓
你好，我有間樓市價：
- 630萬，按揭OUTSTANDING：375萬，NET：255萬左右；
- 另一層樓，市價320萬，按揭OUTSTANDING：180萬，NET：140萬。
- 另外有層深圳樓，值360萬人仔（若值港幣$420萬），無按揭，現金大約160萬左右。
驚深圳樓價跌想賣出深圳物業套現
我想問嘅問題係：
- 我應唔應該放咗層深圳樓？因為驚深圳樓會跌，升得太多，加上深圳出租回報率太低，同人仔驚會跌
- 如果賣咗深圳樓，好唔好full pay多層香港樓，大約600萬嘅樓（420萬賣樓所得+160萬現金）左右的樓，然後去出租？
- 或者，我想UPGRADE樓去$1,000萬-$1,500萬左右，好唔好賣咗深圳樓，再賣香港市值630萬嘅樓，即有CASH835萬左右，去買$1,000萬-$1,500萬樓，差額做按揭，咁做好唔好？定係唔賣630萬樓，直按用（420萬+160萬）去買$800萬左右嘅樓，餘額做按揭？
- 若要選$1,000萬-$1,500萬嘅樓，應該揀凱旋門，實呎419建呎602呎，定係囍匯，實呎4XX，貝沙灣兩房，定係泓都3房，又或寶翠園？
買新盤好唔好？
或者定係買嚟緊嘅新盤好？因為我唔熟呢個價位嘅樓盤，又無睇過呢個價位啲盤，可唔可以講下$1,000萬-$1,500萬左右好嘅樓盤，我想聽下你有邊個盤係睇好？講多幾個盤我留意下！
3房大單位會唔會跑贏2房？
同埋長遠計，3房大單位會唔會跑贏2房？貴價嘅樓會唔會跑贏細價嘅樓？同埋我打算買黎係諗住用嚟出租，或者同埋有可能我會用嚟將來自住！所以想間樓會係有質素嘅樓！希望呢個樓盤有投資價值同自住價值
5. 定係賣咗深圳樓，用（420萬+160萬）買股票？升到2成至3成放咗佢先買樓？
THANKS
個案重點：
- 物業1：香港物業，市值$630萬，按揭$375萬
- 物業2：香港物業，市值$320萬，按揭$180萬
- 物業3：深圳物業，市值$360萬人民幣，無按揭
- 現金$160萬
重點目標：
- 賣出深圳物業後的資產配置
- 想再買香港樓
理財個案（1）龔成老師分析：建議賣出深圳樓
1）深圳樓建議賣出，所有物業最終的價值源自產生的現金流，租金最終會決定樓價，若果現時的租金回報率太低，將來若回至正常水平，就是價格的下跌。另外，不少大陸城市，例如深圳樓，已經升得太多，開始有泡沬，有過熱情況，雖然不知還會升多少，但沽出是較好的策略。
宜投資其他資產 如股票或債券
2）如果你本身的財富已較集中在物業，其實套出來的錢，宜投資其他資產，例如股票或債券，以平衡財富組合的分配。同時，太集中在同一經濟週期去增持物業，亦不是好事。將套出的錢買股票，若不幸樓市下跌，之前的錢就可在低位買樓。
應從回報率的角度分析
3）以租金回報率來說，$1,000萬-$1,500萬的樓不是太吸引。所以，這部分裡的兩個方案，我都不建議，因為從投資上，無必要強行追求$1,000萬-$1,500萬的樓，我們應從回報率的角度分析。
凱旋門細單位回報與升值有限
4）以$1,000萬-$1,500萬來說，凱旋門、貝沙灣等都只能買到很細的單位，其實凱旋門我都有去睇過，除了景觀及高鐵因素外，其他都沒有想像好的，呎價偏貴，管理費亦很貴，若以這數去這裡買細單位，回報與升值都有限。反而較好的策略，應分開買其他地區幾間細樓，回報率更高。
買其他地區幾間細樓 回報率更高
但如果你怕管理麻煩，只想集中買一間，在凱旋門、囍匯、貝沙灣、泓都、寶翠園中，我會選寶翠園，因為校網、質素、實用、有地鐵、市區、該區新供應有限，都是長遠升值的基礎。
細單位的長遠升幅會跑贏大單位，首先是租金回報較高，另外是市場需求，香港樓市的供求問題長期存在，細單位仍然有相當的價值。
應將資金分配在股市
5）其實你要分析的，是改變結構後的財富分配。當你賣樓有現金後，你用資產負債表檢視自己的財務情況，若你太集中在物業資產，就應該將現金投資其他類的資產，平衡風險。
所以，你賣出大陸樓後，應將資金分配在股市（因你過往太集中在樓市），宜平衡分配在多隻穩健股票上，可投資平穩增值股，長遠對你的財富最有利。
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理財個案（2）讀者來信：父母55歲住公屋想抽居屋
龔老師好！想請教如果父母55歲住公屋，我自己已經成家供私樓中。父母考慮緊我地應否抽居屋？因為如果買一定係我幫手供問題不大（月供預計7000幾到2萬，視乎居屋價值）。
自己供緊私樓
但我自己有自住樓供緊，即如果將來供完樓後繼承居屋，要補地價（跟將來市價？）先可以出租售賣？咁其實補地價買多間居屋仲有無着數呢？定係要改為自住公屋（因為未補地價），私樓放租，繼續hold住等升值賣畀綠表人士，先值得買居屋？謝謝！
理財個案（2）龔成老師分析︰無必要再抽居屋
其實你自己已經有自住物業，而父母都無長線居住問題，其實無必要再抽居屋。如果你現時個自住物業，係非常配合唔到你地生活，有換樓架必要，才好考慮。因為我睇你意思，買居屋都係為投資。一般情況，居屋都要補左地價才可以放租。其實都有"未補價資助出售房屋 – 出租計劃"，但要住滿10年先可以放租。
居屋投資價值 無私樓咁高
其實居屋投資價值，無私樓咁高，主要係自住。如果你係有筆錢，又想投資。你將佢投入股市，值博率會更高。而且，你本身有物業，再加大多個物業的話，你成個財富組合會偏晒係物業類，都係不理想。
作者簡介：龔成（龔成Facebook專頁）是財經書作者，至今出版超過10本財經書，包括《股票勝經》、《選股勝經》、《50優質潛力股》、《50穩健收息股》、《50值博倍升股》、《大富翁致富藍圖》、《80後百萬富翁》、《80後2百萬富翁》、《80後3百萬富翁》、《財務自由行》等，過往曾以萬元月薪滾出數百萬，現為股票班導師，身家過千萬元。
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