美國加息2022｜匯豐、渣打維持最優惠利率、惟HIBOR趨升｜樓價走勢＋供樓開支｜香港樓市最新分析

【美國加息2022】美國議息結果出爐，聯儲局決定加息0.5厘符合市場預期，亦導致美股昨日收市向好。至於香港銀行包括匯豐控股（0005.HK）則未有跟隨上調最優惠利率（P）。事實上加息結果不僅影響股市表現，對香港樓市亦有一定影響。

美國加息2022｜匯豐銀行維持最優惠利率5厘

匯豐銀行宣布，該行的最優惠利率不變，維持於現時的5厘水平。這亦反映著港銀於是次美國加息中未有跟隨。至於匯豐對上一次調整，已是2019年。

渣打方面亦指出，維持最優惠利率定於5.25厘，港元儲蓄戶口利率不變。

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美國加息2022｜美聯認為加息幅度如預期 香港樓市購買力釋放

香港樓市方面，美聯物業住宅部行政總裁（港澳）布少明表示，是次加息幅度一如市場預期，而本港銀行結餘仍高達3,375億元，資金充裕，相信本港亦未會即時跟加。更重要的是，市場早已消化相關訊息，即使3月美國已開始踏入加息周期，惟本港疫情緩和，樓市購買力釋放，住宅交投已呈現「價量齊升」。

隨著社交距離措施放寬，發展商重拾推盤步伐，料次季多個新盤帶動下，一手成交量有望升至4,500宗；同期二手成交量亦料按季向上，估計次季達1.5萬宗。樓價方面，估計第二季樓價有機會反彈約5%，屆時有望收復首季失地。

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美國加息2022｜只要資金未有大幅流走 料加息對樓市影響不大

布少明認為，息口走勢只是影響樓市的因素之一，現時本港樓價主要是受疫情及環球經濟兩大因素左右，只要資金未大幅流走，相信美國加息對樓市的影響並不顯著。

事實上，美國早於3月已踏入加息周期，但同時本港疫情緩和，樓市隨即回暖，二手住宅交投已見回升。3月份二手成交量(由4月份二手住宅註冊量反映)錄3,730宗，按月升逾3成，創4個月新高。估計4月二手成交量進一步達至5,000宗(預期5月二手住宅註冊量反映)，屆時將創9個月新高。

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美國加息2022｜樓價連升4周 料第二季樓市表現接近期旺勢

新盤方面，踏入4月份，社交距離措施放寬，新盤陸續登場，該行綜合《一手住宅物業銷售網》資料，4月份新盤銷售量重上逾1,000伙水平，比起首季總和更多。樓價方面，「美聯樓價指數」最新報167.58點，樓價已連升4周，累升約1%。

該行又指出，雖然今次美國加息半厘，但市場早已預期並消化，估計第二季樓市表現可承接近期旺勢，估計第二季一、二手成交量將分別升至約4,500宗及約15,000宗。至於次季樓價展望，估計第二季有力回升，有機會反彈約5%，屆時將收復首季失地。

美國加息2022｜香港銀根仍然充裕

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明則表示，加息半厘決定及幅度符合符市場預期，又提到最近兩次議息會議已加息一共0.75厘。

香港方面，則未有銀行宣布調升最優惠利率（P），曹德明認為，香港銀根仍然充裕，短時間內未有太大壓力立即跟隨美國加息。現時銀行體系結餘已由高峰多達4,575億元的歷史新高，逐步回落至現時約3,375億元。

美國加息2022｜一個情況下香港加息

曹德明續指，現時美國終落實「收水」程序，然而，縱使港息與美息走勢息息相關，即使美國開始加息，本港未需立即跟隨。

參考上一輪加息周期，美國加息9次達2.25厘，香港才加息1次為0.125厘。料倘本港銀行體系結餘回落至1,000億元以下水平，銀行才有機會考慮跟隨美國加息，預期是次美國加息短期對本港樓市的影響不大。

美國加息2022｜預次季末一個月HIBOR將升至0.6厘水平

雖然香港銀行的最優惠利率未有調升，但銀行同業拆息（HIBOR）已悄悄地越升。對於一眾用H按的供樓人士，供樓開支已逐步上升。

經絡按揭轉介指出，一個月銀行同業拆息（HIBOR）為0.19厘，三個月銀行同業拆息（HIBOR）則抽升至0.74厘即近2年新高。

曹德明指出，雖然近月一個月銀行同業拆息一直徘徊於0.2厘左右，但今次美國加息幅度比上次更大，而且將啟動縮表，料美元將逐步增強，套息交易增，本港或將觸及7.85的弱方兌換保證，令銀行結餘進一步下降，而拆息亦將隨之上升，預計次季末一個月HIBOR將升至0.6厘水平，更有機會挑戰0.8厘以下。 

美國加息2022｜有意置業人士要留意供款負擔能力

不過Ｈ按的供樓人士開支暫未大增，現時Ｈ按實際按息相比P按及定按計劃仍是最低。

長遠料美國年內將繼續加息，息口趨勢必然向上，曹德明指出，有意置業人士要留意本港息口走勢，事前應先仔細計算自身的供款負擔能力以及評估中長線風險，並揀選最合適的按揭計劃。

美國加息2022｜息口非影響樓市主因 4月新盤出售數目造好

香港置業營運總監及九龍區董事馬泰陽（Dave Ma）亦表示，息口非影響樓市最主要因素，而近期本港疫情緩和，確診人數持續向下，加上政府放寬防疫措施，連同放寬按保，均有利樓市。

該行又指出，次季樓市轉活，一手方面，近期全新盤連環推售，銷情理想，帶動4月售出新盤單位數目造好，據《一手住宅物業銷售資訊網》資料顯示，4月售出1,041伙新盤單位，較3月的152伙大增逾5.8倍，創5個月新高。

美國加息2022｜20大主要屋苑二手買賣 較前4星期增23.3%

二手住宅交投方面，據香港置業前線分行所錄得的數字顯示，最近4星期(4月4日至5月1日)全港20大主要屋苑二手買賣合計錄323宗成交，較前4星期(3月7日至4月3日)的262宗增加約23.3%。

另外指出，近期全新盤連還推售，銷情理想，相信發展商亦會繼續積極推盤，吸納積存的購買力，次季的新盤銷售量將回升至逾4,000伙水平；至於二手市場方面，受惠放寬按保措施，有利活化換樓鏈，估計二手註冊量有力升至逾12,000宗水平。

美國加息2022｜中原預1個月港元拆息將升至0.4% H按主導的按息升至1.7%

中原按揭董事總經理王美鳳則表示，預計美息上升半厘後，預期1個月港元拆息將會逐步輕微上升至0.4%，屆時本港以H按為主導之按息將升至約1.7%，由於市場普遍預期美國將於6月份再加息0.5厘，其後本港按息有機會邁向接近2%水平。

對比現時按息1.5%，加幅約半厘，每100萬元按揭額計(30年期)，每月供款增加約$250(7.3%)，影響輕微，加上政府今年放寬按保樓價上限推出「財爺PLAN」，有效為置業人士降低首期負擔，相信供樓利息上升對樓市實質影響不大。

美國加息2022｜不排除港P下半年有機儲上升

王美鳳又指出，目前香港H按為主流的按息約1.5%，而H按普遍設有以P按為基準之封頂息率(現為2.5%)，換句話說，即使拆息上升，P上升前按息仍會低於封頂息率即2.5%。

由於下半年美國已預期有機會於7月份加息0.5厘，屆時聯邦基金利率已達2%，而其後落實加息之幅度視乎經濟走勢，不排除下半年港P有機會上升，但估計本港按息即使上升年底仍較大機會低於3%水平。

美國加息2022｜供樓人士的供款防守力很高

王美鳳指出，雖然現時H按實際按息約1.5厘，但銀行計算入息要求是以息率較高之H按封頂息率(現為2.5厘)計算，而壓力測試則以2.5厘加3厘即5.5厘計算，可見現時供樓人士的供款防守力很高。

而即使拆息將會上升但封頂息率未有上升，按揭申請人的供款入息要求未變，換言之用家現時的借貸能力(按現時入息可借的按揭額)其實未變（見下表）。

若拆息上升對每月供款變化

(例：500萬貸款額，H+1.3%，30年期；壓測最低月入以封頂息率2.5%加3厘計)
資料來源：中原按揭研究部 *與5月5日之一個月拆息0.19%，實際按息1.49%比較

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