藍籌股2022】香港疫情有所緩和,政府亦有放寬社交距離的時間表及步驟,零售餐飲市道有所回穩,就連香港樓市亦有止跌之勢。尤其是沉夕一季的新盤,4月開始陸續有發展商展開推盤部署。新盤潮一觸即發,香港樓市復活!四大藍籌股地產股,即長實集團1113.HK)、恒基地產0012.HK)、新鴻基地產0016.HK)及新世界發展0017.HK)點樣揀?

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5月美國加息或達半厘

受第五波疫情影響,差餉物業估價署近日公布的數據顯示,今年2月份私人住宅售價指數按月下跌2.08%,報382.1點,創十三個月新低之餘,亦創出39個月最大單月跌幅,較去年9月份的歷史高位累跌4.02%。

另一方面,美國聯邦儲備局3月啟動加息週期後,市場普遍預期5月將加息達半厘,同時亦會加快縮表的速度,若未來本港銀行跟隨美國加息,借貸成本亦會上升下,或影響市民置業意欲,不利樓價。

香港樓市有回暖迹象

不過,同一時間本地樓市卻有回暖迹象,首先是因為疫情漸趨穩定,政府擬於4月21日開始逐步放寬社交距離措施,市場亦正醞釀推盤潮,若新盤成績理想,或有助鞏固市場對後市的信心;其次是政府早前進一步放寬按揭保險樓價上限。

八成按揭的樓價上限增至1,200萬元

八成按揭貸款的樓價上限由1,000萬元提升至1,200萬元,首次置業人士最高九成按揭貸款的樓價上限則由800萬元提升至1,000萬元,有望在這波推盤潮中發揮進一步刺激作用。

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大行:2025年樓價將每年跌5%

但儘管如此,大行高盛近日發表報告指,過去數月由於宏觀經濟放緩及美元匯率大幅上升等因素,令香港地產行業面對進一步挑戰,預期香港長期住宅物業價格將走低,今年至2025年樓價將每年下跌5%。

高盛料香港樓價可跌20%

高盛估計,按揭息率由現時約1.5%升至4%才有機會見頂,而且若樓價不變,借貸成本每升2.5個百份點,收入要增三成才能維持負擔能力;又指即使未來3至4年香港家庭收入可錄得10至15%增長,樓價仍有機會下跌15至20%。因此該行將本港地產股從2022至2024年間的每股盈利預測下調3至7%,並且將地產股每股資產淨值降低平均約3%。

藍籌股2022|高盛調低多隻地產股目標價

高盛同時下調多隻地產股目標價,其中藍籌股恒基地產給予「沽售」評級,目標價由39.8元下調為39.5元;至於另一藍籌股新鴻基地產評級則為「中性」,目標價由130元降為128元。

長實保留在「確信買入」名單

相對之下,高盛較看好藍籌股長實集團,將其保留在「確信買入」名單,因認為投資者更關注回報,較偏好在派息上具靈活性的地產股,而長實來自中港地產的盈利和資產比例不高,同時股息增長相對較快、派息可靠度高、以及主要股東持續增購股份,雖將目標價由72.4元降至71.2元,但評級為「買入」。

四大地產股(1):長實派息帶來驚喜

匯豐同樣看好藍籌股長實,認為第五波疫情雖可能影響長實的地產業務,但預期2022年盈利增長仍能持續,主要是因為新收購基礎設施業務對全年作出貢獻、多樣化的經常性收入,以及強勁的物業銷售積壓訂單兌現。

該行又指長實去年純利按年增長30%,每股派息增長22%至2.2元較預期佳,亦較2019年高出5%,派息亦超過往時高位,帶來驚喜,相信能重新吸引投資者信心,將長實目標價由56元上調至57.9元,維持評級「買入」。

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長實挑戰52週高位

估值上,長實是目前四大地產商藍籌股中,唯一市盈率仍在10倍樓下,股價走勢上亦是最強,現價距52週高位55.64元只一步之遙。息率上,在去年度派息創新高下,亦得以升至4厘的相對吸引水平,加上大股東李嘉誠持續增持,最新持股已達46.5%樓上,令市場不時憧憬有機會私有化。

宜從估值角度分析

當然,若要私有化長實,大股東所要考慮的問題肯定遠超經濟或財政層面,所以投資者不宜過分揣測大股東是否有這方面的意圖,最好還是單純從估值角度,來分析大股東的增持行動。

四大地產股(2):新世界折讓有改善

說到估值,新世界發展市帳率在四大地產商藍籌股中最低,只有0.36倍;當然,傳統上新世界因債務和管理層因素,一向較其餘三大地產股有折讓,不過自第三代管理層上場以來,情況已持續有改善,即使之後爆出柏傲莊第三期的重建事件,但亦未致於令投資者對公司的觀感太過惡化。

新世界業績純利按年升41.2%

事實上,新世界的業務轉捩點在於創立「K11」品牌,為旗下住宅及商場加入藝術元素,成功提高項目檔次,令投資界對新世界的看法保持正面。業績方面,新世界截至去年12月底止中期業績,營業額355.73億元,按年基本持平,基本溢利38.99億元,按年升4.8%。純利14.3億元,按年升41.2%。

K11成新世界盈利動力

里昂報告指出,新世界2022財年上半年的業績大致符合預期,持續達標有助增強投資者對公司業務前景的信心,又指尖沙咀K11 Musea商場成為未來盈利的關鍵驅動力,物業預售亦令人滿意,相信公司可維持每年每股派息至少2.06元的水平,雖將其目標價由40.6元降至39.5元,但重申「買入」評級,並維持對其2022至2024財年的盈利及股息預測。

不過,在四大地產股中,新世界的最大吸引之處,相信仍是接近6.5厘的息率上,而且過去十年派息從未倒退,還有過去兩個年度派息比率都達400%之上,都反映管理對提高股東回報的著重。

四大地產股(3):新地估值不無吸引力

相對於新世界,另一藍籌股新鴻基地產業績就較令人失望,截至去年12月底止中期業績,營業額401.53億元,按年跌12.8%;撇除投資物業公平值變動影響後的基礎溢利為148.18億元,按年跌15.2%。

新地股價表現疲弱

盈利下跌主因是物業銷售表現遜色,期內分部營業溢利倒退38%,至76.58億元;至於中港投資物業租賃業務及商場收入相對穩健,總體有約2%升幅。新地股價亦表現疲弱,3月中創出52週低位87.15元;但以10倍PE、息率5厘,PB0.46倍而言,其實亦不無吸引力。

新地憧憬消費復甦

現階段而言,對於新地的最大憧憬,相信會是疫情緩和、社交距離措施放寬、還有就是近日消費券刺激消費市道反彈。事實上,集團亦預料旗下12大商場第二季人流及營業額百份比將按季錄得雙位數升幅。

花旗表示,雖然該行看淡本港住宅前景,但認為新地的租賃組合多元化及穩定,相信在疫情中新地表現仍能保持穩定;又指新地總資產價值中70%位於香港,預期在本港疫情受控零售反彈下將受惠。該行預期新地2021年2024年租金收入錄複合增長率有4.7%,將目標價由116.8元輕微調低至116.6元,評級「買入」。

四大地產股(4):恒地租金收入下降

至於恒基地產則是四大地產股中較不受看好的一家,雖然去年純利增長29%至131.95億元,但基礎盈利減少9%至136.24億元,主要因持股41.5%的中華煤氣(0003.HK)業務表現疲軟。

另外,集團本年度香港應佔租金總收入按年下跌4%至65.34億元,應佔稅前租金淨收入按年跌9%至45.56億元,當中持有40.77%應佔權益的國際金融中心項目,貢獻自佔租金總收入跌8%至18.18億元,主要由於疫情爆發後向部份租戶提供租金寬減,以及續租租金受壓所致。

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高價投地恐影響派息

還有,恒地去年以本港有史以來最貴賣地紀錄的508億元,奪得中環新海濱3號商業地王,亦令市場憂慮投資過於龐大,或影響集團的派息能力,以及拖慢農地轉換和舊區重建項目的步伐。

摩根士丹利報告指,因應恒地去年業績表現,將集團今、明兩年每股盈利預測下調4%至6%,主要反映香港租務利潤減少、以及收購中環新海濱地皮後財務成本上升,將目標價由30.5元下調至29元,評級維持「減持」。

藍籌股2022|本地四大地產股估值

編號

股份

股價

息率

市盈率

市帳率

市值(億)

0012

恒基地產

33.15

5.43%

12.16

0.48

1605

0016

新鴻基地產

94.35

5.25%

10.25

0.46

2734

0017

新世界發展

31.95

6.45%

69.46

0.36

3259

1113

長實集團

54.7

4.02%

9.47

0.54

2020

截至4月9日

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