加息周期樓按策略】俄烏局勢緊張,加上市場預期美國快將加息,資金避險流回美元令港元走弱。股市走資,兼季結臨近,近日看到拆息上升,與供樓相關的一個月銀行同業拆息近日升至逾14個月高位。每次拆息抽升之際,都會接到查詢,到底供樓用H按還是P按還是定息按揭划算呢?

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H按進可攻退可守 

目前看來,最「進可攻,退可守」必然是「H按」,絕大部分銀行的H按產品,皆是與一個月銀行同業拆息掛鈎,同時再設有一個封頂息率(又稱鎖息上限),普遍是與P按息相同的。

也即是說是,在市場資金泛濫,資金成本低時,選用H按的人,可以較低息去供款,但即使市場資金緊張,拆息抽升,也會有個封頂息率保障,不會較P按用家多付利息。

H按有鎖息上限 P-2.75%保障

舉一個例子,貸款額400萬元,年期30年的話,以現時最優惠H按H+1.3%及3月9日一個月拆息0.25%去計算,實際按息約1.55%,每月供款約1.39萬元。

但即使一個月拆息抽升至3%,由於有鎖息上限 P-2.75%保障,所以客戶供款息率最高是2.5%,每月供款升至約1.58萬元。這與選用P按的人士相同。

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加息周期用定息按揭較划算

至於定息按揭方面,多數在加息周期時選用較為划算。現時10年定息是2.10%,15年為2.25%,20年為2.40%,表面來看息率是較H按鎖息上限低一點,但目前選用的人非常少,按金管局數據顯示,大約只有0.1%的人選用。

單看數字已能了解到定息按揭並不吸引,主因是市埸預計美國即使步入加息周期,以目前香港銀行體系結餘仍處於偏高的逾3,375億元水平來說,短期內跟隨的加息的機會不大。

定息按揭大部分時間多付了利息

事實上,參考上一轉加息周期,美國在加息9次,合共2.25厘之下,香港銀行只加了一次,象徵式加了0.125厘。

再參考2009年時的定息計劃及由2020年底至今的定息按揭計劃,大部分時間,都會較選用H按人士多付了利息。

(參考下圖)是否值得選用定息計劃,就要視乎大家估計未來香港銀行會急速並頻密加息的機會有多大了。

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例子: 貸款額400萬元,年期30年

 

H按(H+1.3%)

=1.55%*

10年定息

2.10%

15年定息

2.25%

20年定息

2.40%

月供

約$13,901

約$14,985

約$15,290

約$15,598

最低入息要求

約$37,852^

(連壓力測試)

約$33,298 #

(DSR 50%)

約$33,298 #

(DSR 50%)

約$33,298 #

(DSR 50%)

*3月9日一個月拆息0.25%去計算。  ^以鎖息上限 P - 2.75%計算 。
#定息按揭可以「免壓測」,但入息要以定息期後息率P - 2.35%計算下,供款佔入息比率(DSR)不多於50%。上述 P 是指銀行最優惠利率,現時為5.25% ,資料只供參考,一切以銀行/貸款機構最終批核為準。

香港財經時報 HKBT 樓市專欄【按揭通識】作者黃詠欣|利嘉閣按揭代理董事總經理,多年按揭市場經驗,熟知各銀行及融資機構按揭流程及行情。
圖片:作者提供
利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣

作者簡介:黃詠欣擁有多年按揭市場經驗,並為地產代理監管局持續專業進修計劃課程導師,熟知各銀行及融資機構按揭流程及行情,致力推動按揭轉介行業走向更專業及更優質服務,助置業人士輕鬆完成繁複的按揭流程。

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