加息周期臨近！供樓㨂H按、P按還是定息按揭？計數俾你睇｜按揭通識

【加息周期樓按策略】俄烏局勢緊張，加上市場預期美國快將加息，資金避險流回美元令港元走弱。股市走資，兼季結臨近，近日看到拆息上升，與供樓相關的一個月銀行同業拆息近日升至逾14個月高位。每次拆息抽升之際，都會接到查詢，到底供樓用H按還是P按還是定息按揭划算呢？

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H按進可攻退可守 

目前看來，最「進可攻，退可守」必然是「H按」，絕大部分銀行的H按產品，皆是與一個月銀行同業拆息掛鈎，同時再設有一個封頂息率（又稱鎖息上限），普遍是與P按息相同的。

也即是說是，在市場資金泛濫，資金成本低時，選用H按的人，可以較低息去供款，但即使市場資金緊張，拆息抽升，也會有個封頂息率保障，不會較P按用家多付利息。

H按有鎖息上限 P-2.75%保障

舉一個例子，貸款額400萬元，年期30年的話，以現時最優惠H按H＋1.3%及3月9日一個月拆息0.25%去計算，實際按息約1.55%，每月供款約1.39萬元。

但即使一個月拆息抽升至3%，由於有鎖息上限 P-2.75%保障，所以客戶供款息率最高是2.5%，每月供款升至約1.58萬元。這與選用P按的人士相同。

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加息周期用定息按揭較划算

至於定息按揭方面，多數在加息周期時選用較為划算。現時10年定息是2.10%，15年為2.25%，20年為2.40%，表面來看息率是較H按鎖息上限低一點，但目前選用的人非常少，按金管局數據顯示，大約只有0.1%的人選用。

單看數字已能了解到定息按揭並不吸引，主因是市埸預計美國即使步入加息周期，以目前香港銀行體系結餘仍處於偏高的逾3,375億元水平來說，短期內跟隨的加息的機會不大。

定息按揭大部分時間多付了利息

事實上，參考上一轉加息周期，美國在加息9次，合共2.25厘之下，香港銀行只加了一次，象徵式加了0.125厘。

再參考2009年時的定息計劃及由2020年底至今的定息按揭計劃，大部分時間，都會較選用H按人士多付了利息。

(參考下圖）是否值得選用定息計劃，就要視乎大家估計未來香港銀行會急速並頻密加息的機會有多大了。

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例子： 貸款額400萬元，年期30年

*3月9日一個月拆息0.25%去計算。  ^以鎖息上限 P - 2.75%計算 。
#定息按揭可以「免壓測」，但入息要以定息期後息率P - 2.35%計算下，供款佔入息比率(DSR)不多於50%。上述 P 是指銀行最優惠利率，現時為5.25% ，資料只供參考，一切以銀行/貸款機構最終批核為準。

圖片：作者提供

作者簡介：黃詠欣擁有多年按揭市場經驗，並為地產代理監管局持續專業進修計劃課程導師，熟知各銀行及融資機構按揭流程及行情，致力推動按揭轉介行業走向更專業及更優質服務，助置業人士輕鬆完成繁複的按揭流程。

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