【香港樓市2022】近月疫情大爆發，衝擊樓市，官方數據指樓價、租金俱下跌。此時此刻是趁低租樓的時機，適逢財政預算案建議推出住宅租金扣稅措施，可減輕租樓人士負擔。近月市場錄得多宗劈價租盤成交個案，當中包括鐵路沿線租盤。本文分析劈價租盤出現的原因、未來租金走勢，並介紹5個近期有減租成交的鐵路沿線屋苑。此外，專家會就如何跟業主講價租平樓提出五個要點。
香港樓市2022：月租金料續跌
近月租務市場掀起「減風」，錄得多宗劈價租盤成交個案。據差餉物業估價署資料指，今年1月私人住宅售價指數按月跌1.14%，同樣私人住宅租金指數亦按月跌0.38%。樓價和租金向下，暫時租金跌幅低於樓價。2月租金走勢，從近期市況而論，看來下跌之勢持續。
到底何謂劈價租盤？美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，只要現時租盤租金成交價較先前一、兩個月成交價低，就稱得上是劈租盤。
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香港樓市2022：近月將軍澳啟德多劈價租盤
近月劈價租盤湧現，地產代理分析有以下四個原因：
布少明分析：
- 受到疫情影響，市場預期未來經濟向下，失業率上升，令租金回落。
- 樓價下跌，租金亦會相應下跌。
- 近2至3個月新盤屋苑陸續入伙，單是將軍澳日出康城、啟德區有約4000至5000個單位入伙，租盤佔三至四成，即約1500個單位放租，租盤供應多，租金受壓。
香港置業首席高級營業經理朱碧其分析： - 近期睇樓量大跌，睇樓人士減少，業主不想丢空單位太久，希望盡快租出，從而把取得的租金用作供款，故減租放盤。
香港樓市2022：代理料租金下半年回穩
地產代理預期，受到疫情影響，上半年租金下跌，下半年才可回穩。朱碧其指，未來政府推行全民檢測，影響睇樓，預計上半年租金下跌5%至8%，下半年在全民檢測後，疫情發展趨明朗，屆時睇樓量回升，租金可望回穩。
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住宅租金扣稅：有助租住較貴物業
財政司司長陳荗波剛發表新一年度財政預算案，提出推出住宅租金扣稅措施，自2022/23年度起，扣稅上限為10萬元。
新措施細節暫未公布，但市場反應正面。朱碧其指，措施對業主和租客皆有利，既可減輕租客租金開支，業主見租客有補貼而無需大幅減租。布少明則指，租金可扣稅，租客會增加租金開支，希望租住租金稍貴的物業。
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鐵路沿線屋苑值得留意
近月不少屋苑錄得減租成交個案，當中亦有鐵路沿線屋苑，雖然部分如昇悅居、太古城不屬於港鐵上蓋屋苑，但其位置鄰近港鐵站，這些屋苑最大優勢是享交通之便，部分如太古城、昇悅居租金成交價較市價低一至兩成，值得留意。以下是5個鐵路沿線屋苑資料，以供參考：
1.盈翠半島
地區：青衣
地址：青敬路33號
座數：12
單位總數：3558個
單位實用面積：432至1672平方呎
校網：小學：66 中學：葵青區
入伙日期：1999年及2000年
發展商：長實、和黃、中信泰富、港鐵
配套設施：住客會所、商場
租盤量：52個
放盤叫租：18,000至38,000元
實用呎租：31至43元
減租成交個案：3座低層C室，實用面積756平方呎，原本叫租28,500元，議價後以23,000元成交，實用呎租30.4元。近期同類單位租金成交介乎約26,000至30,000元，上述租金低於市價。
2.君匯港
地區：大角咀
地址：深旺道8號
座數：5
單位總數：1514個
單位實用面積：473至4086平方呎
校網：小學：32 中學：油尖旺
入伙日期：2006年9月
發展商：港鐵、新鴻基
配套設施：住客會所、大型商場
租盤量：42個
放盤叫租：18,500至75,000元
實用呎租：39至49元
減租成交個案：6座高層A室，實用面積482平方呎，原先叫租約20,000元，議價後以約18,500元承租，實用呎租38.4元，低於市價。
3.日出康城MARINI
地區：將軍澳
地址：康城路1號
座數：1
單位總數：647個
單位實用面積：348至1305平方呎
校網：小學：95 中學：西貢區
入伙日期：2021年3月
發展商：會德豐地產、港鐵
配套設施：住客會所、大型商場
租盤量：59個
放盤叫租：13,000至32,000元
實用呎租：31至47元
減租成交個案：3A座中層C室，實用面積約380平方呎，原本叫租約16,000元，議價後以15,000元租出，實用呎租約39.5元，較市價低約一成。
4.太古城
地區：鰂魚涌
地址：太古灣道
座數：61
單位總數：12,698個
單位實用面積：440至1819平方呎
校網：小學：14 中學：東區
入伙日期：1977至1987年
發展商：太古
配套設施：太古城中心商場
租盤量：180個
放盤叫租：16,500至60,000元
實用呎租：31至53元
減租成交個案：金楓閣高層B室，實用面積1015平方呎，原本叫租50,000元，現以37,000元租出，實用呎租36元，較1月份同類單位租值平約兩成。
5.昇悅居
地區：長沙灣
地址：荔枝角道833號
座數：7
單位總數：2434個
單位實用面積：378至1166平方呎
校網：小學：40 中學：深水埗區
入伙日期：2003年8月
發展商：信德、新鴻基
配套設施：住客會所、大型商場
租盤量：18個
放盤叫租：16,800至26,500元
實用呎租：33至44元
減租成交個案：3座高層H室，實用面積約513平方呎，原本叫租約20,000元，後以約18,000元租出，實用呎租35.1元，較市價低約一成。
資料來源：上述屋苑租盤量、租金叫價來自中原地產網頁，成交個案分別來自中原地產和香港置業。
大興花園租客交一年租減租一成七
如果看中心儀的單位，下一步當然希望可以跟業主講價租平樓。綜合多位專家意見，有五點要留意：
布少明教路：
1.跟地產代理多聯絡，因代理始終會較清楚那些業主急於放租，有助睇樓時還價。
2.在租盤較多的地區搜羅租盤，如將軍澳、啟德等，這些新發展地區較多新入伙的租盤，業主願意減租。正因新發展區扯走部分租客，一些舊屋苑業主亦肯減租。
3.睇樓時，最好向業主證明自己收入穩定，依時交租，可以向業主遞上自己工作卡片，甚至銀行出糧紀錄、稅單也可以，令業主覺得你不會拖交租金，較容易議價。
嘗試找出單位內缺點
中文大學商學院亞太工商研究所名譽教研學人李兆波教路：
4.租客可嘗試找出單位內缺點，如冷氣機、洗衣機等設備較舊，並向業主講述近期租務成交數據，希望說服業主肯減租。
中原地產青衣城第二分行資深分區營業經理蔡偉明教路：
5.業主或憂慮，在疫情下，租客失去工作，或者工作不穩定，未必交到租。租客不妨向業主提出繳交半年或一年租金，這樣做可減低業主的憂慮。業主願意減租的機會較高，減幅可能達至8%至10%。
繳交半年或一年租金
近期屯門大興花園錄得一宗減租成交個案，是租客繳交一年租金。美聯物業屯門卓爾居分行首席高級營業經理羅立恒表示，屯門大興花園2期2座高層A室，實用面積419呎，最初叫租12,000元，區内分支家庭看中上址租盤，因爲大興花園四周配套齊全，加上屋苑就近家人，所以提出一筆過繳付1年租金，打動業主減租近17%，以月租10,000元成交，實用呎租約為23.9元。
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