元宇宙(Metaverse)最近成爲科技界熱話,甚至投資者也關注元宇宙裡的物件資產怎樣通過NFT來投資。被稱為「世界上第一個 NFT 虛擬房地產」的Mars House在去年以51.2萬美元的價格售出,然而,Mars House是一處你不能實體居住的房產,是建立在被稱爲元宇宙上的一所虛擬房屋。而去年下半年開始,不同元宇宙中的虛擬地塊,也陸續開始發生交易買賣,可謂有價有市。虛擬土地允許用戶開發和創建他們想要的任何東西,包括購物街區,虛擬商場,甚至最能直接產生收入的廣告牌等。

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想了解元宇宙要理解Cyberpunk

處於當代的我們,或許還實在難以理解數碼資產的價值何在,我們更習慣於有形資產在資本主義市場的運作邏輯。要理解虛擬世界的資產經濟圈,就不得不了解元宇宙。而要了解元宇宙,就不得不提到賽博朋克(Cyberpunk)。

賽博朋克的概念,最早源於上世紀60年代的小說:《仿生人會夢見電子羊嗎?》。作者提出了一個非常重要的哲學問題,何謂真實,大概類似於我們莊周夢蝶的故事。

科技趨成熟 元宇宙具備技術條件

上世紀的一些賽博朋克的小說及電影作品裡,科技都是被幻想出來的。直到現在,隨著AI、雲端計算、AR/VR、5G等科技的成熟,元宇宙終於具備了技術的支持,而逐漸得以實現。隨著元宇宙打造的虛擬空間帶來的身份認同,情況就有如莊周夢蝶,倘若人們認為化蝶才是真實,莊周才是夢境,那身為蝴蝶,就會在花叢的世界裡,努力經營那邊世界的一切。

元宇宙形同虛擬世界經濟體

在元宇宙中,玩家們同時居住在Avatar(頭像化身)的身體中。隨著擴增實境(AR)的發展,這些元宇宙將會成為人們聚集在一起的公共場所。 使用化身,人們在元宇宙中透過交流去交易,亦可通過玩遊戲和賭博賺取加密貨幣,購買元宇宙裡的數碼藝術品、參加音樂會、文化沙龍,甚至推銷活動,進行很多在現實世界上雷同的事情,導致元宇宙形同一個處於虛擬世界的經濟體。

最近Justin Bieber也宣布會在元宇宙中舉行演唱會,又如Adidas曾在Decentraland的一處房地產舉辦活動,參與者可以在那裡獲得一雙免費的(虛擬)Adidas鞋子。又有如Domino’s在元宇宙中的一處房地產街舖售賣披薩,而同時把實體的披薩直送到現實中的玩家口中。故此,元宇宙裡面的「房地產」就跟現實世界的房地產有著類似的特性,是經濟活動的處所。 

元宇宙虛擬房地產如何定價?

從這些例子,大家或漸漸開始感受到,爲何虛擬房地產具備價值。情況就有如一個好的互聯網的網址,實在有價有市。從傳統房地產的角度來説,價值是取決於其稀缺性和可轉讓性。傳統的房地產價值格言:「位置,位置,位置」,指出房地產價值是由它所處的實體位置而定奪,但在虛擬世界中,「位置」這因素或變得無關宏旨,而取而代之的,應該是如何將玩家吸引到某個地方,然後鼓勵他們互動。故此,虛擬房地產的價值可以說是內容主導,設計主導。而不同的元宇宙就好像不同的經濟體一樣,香港的土地價值爲什麽是全球最高,是有賴香港是一個國際商貿金融中心,經濟活動頻繁。同樣道理,不同元宇宙的虛擬房地產價值,也應由其「經濟活動」説起(亦即元宇宙的網絡流量)。

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更多年輕人投資虛擬土地 價格翻倍

花叢裡蝴蝶的人生或比現實中的來得如意,導致許多人正在轉向虛擬世界,就如韓國的年輕人因為現實難以購房,也開始流行投資虛擬土地。最近甚至有公司為投資虛擬房地產提供按揭融資服務。目前Decentraland的虛擬土地價格是2020年的三倍多。 

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投資虛擬房地產不是傻瓜?

世紀疫情,令人與人之間的互動和社交逐步變得虛擬。 大多數人已將他們的社交和商務關係轉移到他們的虛擬數碼平台上。而當這變成新常態,虛擬世界的經濟活動定必應運而生,而投資在其經濟體上的虛擬房地產,或許並不是傻瓜行為,大家即管拭目以待。

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作者簡介:盧銘恩是華坊咨詢評估有限公司董事總經理及Asia PropTech創辦人。產業測量師出身,致力將創新科技帶進房地產業界。香港中文大學商學院客座助理教授及香港大學SPACE中國商業學院客席講師,曾獲皇家特許測量師學會(RICS)頒發之傑出成就青年獎,在多達20個國家超過50場房地產會議中擔任講者,主理亞太區多宗房地產投融及資本市場上市項目。

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