【公屋、居屋補地價】買賣公營房屋，不時會聽到補地價三個字，究竟補地價是甚麼？為何設有這個機制？如何計算？買賣未補地價公營房屋，跟已補地價公營房屋有何分別？無論是相關業主或準買家，買賣有需要了解多一點關於補地價。專家亦會分析未補地價出售和補地價賣樓要留意的地方。
資助房屋售價具折扣
香港土地由政府擁有，任何私人發展商或機構，若果想在某幅地皮上發展項目，需要先向政府繳付地價，才可以在地皮上正式發展。即使政府自行興建的公營房屋，亦需要繳付地價，但繳付地價的是這些房屋的業主。
公營房屋，亦可稱作資助房屋。為協助中下階層人士置業上車，政府會以折扣價推售資助房屋，售價扣除地價，讓合資格市民(綠表或白表人士)可以較容易置業。但政府會設立轉讓限制(即禁售期)，限期過後，如業主有意在公開市場售出單位，便需要繳付補地價，之後才可以在公開市場正式買賣，跟私人住宅無異。
82年起居屋轉售需補價
其實早在1978年第一期居屋開售時，購買居屋人士可以隨時在公開市場轉售，但期間有人透過轉售賺錢，違背當初推出居屋計劃的目的，故到了1982年政府修改措施。
據房委會資料，由1982年居屋第三期乙起，設立禁售期，居屋業主要在禁售期屆滿時繳付補地價後，才可以在公開市場自由買賣。之後推出的出售公屋和綠置居計劃，亦同樣規定設立禁售期，以及轉售需繳付補地價。但如果在居屋第二市場買賣，則可免補地價，只可售予合資格人士，如持綠表和白表人士。
居屋補地價計算方法
補地價計算，是根據補價時單位無轉讓限制的十足市值，按照單位首次轉讓契據或最近一次由房委會售予買樓人士的轉讓契據(適用於重售單位)所訂明購入時的十足市值與當時定價，按下列公式計算：
補價=補價時市值x(購入時的十足市值-當時定價)/購入時的十足市值
補地價例子
補價時市值：2,100,000元
購入時的十足市值：2,000,000元
當時定價：1,400,000元
補價=2,100,000元x(2,000,000元-1,400,000元)/2,000,000元
=630,000元
申請補地價程序手續：
- 業主向房屋署申請評估補價，把填妥適用的評估補價申請書連同所有樓契副本及不會發還的手續費6230元(劃線支票或銀行本票)交回或寄回所屬租約事務處/房委會總辦事處。
- 房屋署發出補價申請認收通知書。
- 房屋署(或其委聘的測量師行)預約到單位實地視察及進行估價。
- 房屋署收到評估補價申請表及全部所需資料，約一個月後發出評估補價通知書。
- 由評估補價通知書發出日期起計兩個月內，業主須繳付補價，否則須重新申請及繳付手續費。
- 業主繳付補價後，房屋署會即時發出收據，並於稍後發出解除轉讓限制證書。
- 業立可於自由市場轉售單位。
若加按需房署批准
現時購買未補價資助房屋人士申請按揭，持綠表和白表人士可分別獲批最高九成半和九成按揭，按揭利率以P(最優惠利率)計算，最高還款年期25年，並獲得政府擔保。
若果供款人供款期間加按，要獲得房屋署批准。據房委會資料，只有當業主經濟有困難，並急需一筆款項應付一些意料之外的個人或家庭開支時，加按的申請才會獲批。另一項考慮因素是，用來應急的估計款額，須超逾申請人及其家庭成員一個月的家庭平均總收入。
如果已補價的公營房屋業主申請按揭，跟私人住宅申請分別不大，申請人可選用接揭保險計劃(即林鄭plan)，800萬元以下物業最高可造九成按揭，900萬至1000萬元物業最高可造八成按揭，按揭利率可以以Hibor(同業拆息)計算，還款期最高30年。若果申請加按，無需房屋署批准，只要提交個人財務資料，由銀行審批。
未補價公營房屋買賣限制多
買賣未補地價公營房屋，跟已補地價公營房屋有分別，基本上有兩點不同：
- 未補地價公營房屋可以在居屋第二市場買賣，對象是持綠表或白表人士；已補地價公營房屋可以在公開市場買賣，買家資格不限。
- 未補地價公營房屋買賣，業主和購買人士需事先向房委會申請領取相關買賣證書，然後才可以在第二市場買賣。已補地價的公營房屋買賣，無論是業主和購買人士無需預先獲批就可以買賣，買賣程序跟私人住宅沒有分別。
未補價的資助房屋買賣需知
未補價資助房屋(公屋/居屋/綠置居)買賣：
資格：
- 綠表持有人，包括公屋住戶、持有由房屋署簽發有效《保證書》的房屋署屋宇事務助理職系人員、房委會「長者租金津貼計劃」受惠者。
- 白表持有人，包括私營房屋住戶、公屋住戶、「租者置其屋計劃」單位業主及其認可家庭成員，不須受入息、資產及住宅物業擁有權限制。
未補價資助房屋買賣程序
- 業主可向各屋邨辦事處/分區租約事務管理處或居屋第二市場計劃小組索取「可供出售證明書」申請書。填妥申請書後，連同申請費及轉讓契據影印本交回所屬屋邨辦事處/分區租約事務管理處。
- 申請人必須以支票或銀行本票繳付申請費，費用為810元。房委會審核申請後，會發出「可供出售證明書」予有關居屋單位業主。
- 綠表持有人可獲房屋署發給綠表資格證明書，白表持有人可獲房屋署發給「購買資格證明書」，而毋須繳付補價。
- 綠表置居計劃的單位，只可售予綠表買家。而由首次轉讓契據日期起計五年後的綠表置居先導計劃單位，白表申請人亦合乎資格購買。
樓齡市況成沽樓因素
若果你是資助房屋業主，寧願選擇未補地價方式售出單位，抑或補地價方式售出單位呢？哪種方式較為着數？
綜合專家意見，很難一概而論，但專家提出以下3點要留意：
未補地價較易物色合資格買家
美聯物業住宅部行政總裁布少明分析：
- 目前在第二市場，未補地價成交個案較多，因售價稍低，上車較易，故較容易物色到合資格買家。相反，若果在公開市場放售，補地價金額高，剔除上述合資格買家，物色其他買家不易。
- 近5、6年，樓價偏高，居屋補地價亦會高一些，已補地價的居屋售價不平。
居屋樓齡超過20年補地價後放售較合適
經絡按揭轉介首席副總裁曹德明分析：
- 若果居屋樓齡超過20年，補地價後放售較合適，因相關居屋單位跟私人住宅無異，買家獲批成數較高，還款期最高可達30年，故較易物色到買家。相反，若果以未補地價方式放售，只可局限合資格人士購買，但由於樓齡超過20年，供款年期稍短，未必獲批到最高按揭成數，故所受到的限制較多。
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