賣地計劃2022｜屯門地首設面積下限 最細280呎大過2個龍床盤｜業界：料一類新盤最搶手

【賣地計劃2022】發展局今日（12月30日）公布下一季度，即2022年1月至3月的賣地計劃，以發公布首次加入單位面積下限，最少須達280呎。發展局局長黃偉綸表示，於下一季度、即第四季度將會出售一幅屯門住宅用地，可提供2,020伙，並落實單位面積下限。《香港財經時報》作詳細報道。

賣地計劃2022｜首設面積下限大過2個龍床盤

於下一季度推出的屯門住宅用地，黃偉綸指出，單位面積下限要求將會落實，最少須達26平方米、即大約280呎，並稱是考慮到安達臣道首置盤單位面積下限250呎，而屯門用地將會用作建私營房屋，置業階梯是更高的。

假若以有「龍床盤」之稱的屯門菁雋，實用面積僅128平方呎的納米樓單位計，即單位面積下限將會大過兩個龍床盤。

賣地計劃2022｜料今個財政年度供應達2萬伙

黃偉綸亦表示，港鐵方面會於下一季推出將軍澳百勝角通風樓，可以提供到550伙，並同樣會引入面積下限計劃。至於市建局則推出土瓜灣鴻福街等重建項目，提供涉及890伙。

同時，發展局公布5個私人發展以及重建補地價項目，下季整體私人住宅的供應達到5,680伙。再連同今年（2021年）頭3季有1.44萬伙供應，預計今個財政年度有達20,080伙，為近年新高。

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賣地計劃2022｜東涌商業用地將重新招標

另一方面，黃偉綸提到東涌57區商業用地將會重新招標，一共提供12萬平方米總樓面面積。又預料未來3至4年，一手樓供應方面預計會達到9.4萬個單位。

被問到有關東涌57區商業用地，黃偉綸則指出招標條款重新調整，當中會容許作數據中心，而之前所定的辦公室比例較高，而是次則會容許投標者可選擇的比例較高。

賣地計劃2022｜單位設面積下限 認為不會增加流標風險

記者會中亦被問到，單位面積設下限會否影響發展商入標意欲。黃偉綸認為影響不大，因為過去的私樓中，實用面積少於280呎的僅佔13%，不大影響。而定下遊戲規劃，對發展商更清楚，屬公平遊戲規則，不認為對地價等方面有影響，亦不會增流標風險。

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賣地計劃2022｜中原料明年A類一手成交增至5成

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，政府公佈於賣地條款內加入單位面積下限，估計會刺激用家積極入市細價上車盤，預料2022年A類單位一手成交將增加至五成。

而直至2021年11月，今年A類單位主要一手私人住宅樓盤售出6,243個，佔同期一手市場的42%，較2020年的37%，按年上升5個百分點。在新措施下，相信2022年A類單位的佔比達50%，將按年上升8個百分點。

賣地計劃2022｜中原地產料刺激細單位樓價

另一方面，中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，認同政府「居者有其屋」的方針，此舉能滿足自置需求，無疑提升香港人的歸屬感。綠置居貨尾轉讓期由2年延長到5年，將提高資助房屋的自用價值，杜絕炒風，不過同時會令盤源下降，建議政府致力提高供應，加快覓地進度。同時亦會令部份上車客由私人市場轉向資助房屋，相信對整體樓價影響屬輕微，短期內有機會出現約2至3%調整空間，但相信整體大環境及市況對樓價影響較大。

同時亦指出，單位面積下限，相信消息將令現有的「納米樓」單位奇貨可居，刺激細單位樓價上升，今年40個所推的一手新盤，當中有26個提供280呎以下單位，當中市區佔約17個，可見此類型單位集中於市區，目標客源主要是單身一族及商旅客戶，料措施實施後將令上車成本提升，相信買家將要預備更多資金入市。

賣地計劃2022｜料未來兩三年內私人土地供應充足

另外，中原地產測量師張競達表示，由於本財政年度整體私人土地供應已達標，故下季只推出一幅住宅地皮。為解決土地不足問題，政府貫徹多管齊下的覓地造地方案，料未來兩三年內私人土地供應尚算充足，料可起樓價穩定作用。而屯門青山公路－大欖段住宅地皮具規模，料落成後單位可享開揚海景，步行約10分鐘可達轉車站，交通算方便，具一定吸引力。

（資料來源：中原地產測量） 

賣地計劃2022｜美聯：本財年賣地計劃超標 

至於美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，本財年賣地計劃能夠超標，主要倚賴私人發展/重建供應。又相信隨著「北部都會區」發展，住宅官地將大幅增加，有助增加未來供應的穩定性，避免過份倚重私人發展/重建供應。

對於賣地時加入單位面積下限條款，劉嘉輝指贊成提高本港人均居住面積以改善居住空間，未來賣地計劃若然能夠延續本財年明顯超標，同時要增加住宅總樓面面積，相信將可達至「面積增、單位增」的雙贏局面。

賣地計劃2022｜星之谷按揭轉介料或影響280呎以下的按揭申請

星之谷按揭轉介行政總裁莊錦輝表示，或會影響銀行對於現有低於280呎住宅單位的按揭申請取態，估計各大銀行未來幾日將緊密商討，建議正物色這類物業的買家可繼續觀望，不宜急於入市。

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賣地計劃2022｜料400萬以下、280呎以上供應減少 有望跑贏大市

莊錦輝又表示，現時市場不乏少於300呎的「納米盤」，由於門檻較低因而有價有市，但個別銀行一直對於中小型發展商的「納米盤」即供樓花按揭持保守態度，甚至設立限額制，導致準買家申請按揭困難。他認為，有關政策杜絕市場再推出新的「納米盤」，對樓市健康發展影響正面。

這次政府破天荒推出屯門限呎地，日後或成為新常態，他估計未來400萬以下、面積280呎以上的新樓供應將會大幅減少，故此在供應斷層的情況下，這類型物業有機會跑贏大市。

賣地計劃2022｜港置：本財年土地供應已超全年目標約55%

香港置業研究部董事王品弟表示，發展局公佈2021/22財政年度賣地計劃，當中第4季(2022年1月至3月)將推出1幅住宅官地，位於屯門，可提供2,020伙；鐵路亦有1項目推出，位於百勝角的項目，可提供550伙；市區重建局於土瓜灣有2個項目，共可提供890伙；而私人發展及重建項目方面，則共有5個項目，共涉及2,220伙；第4季合共可提供5,680伙。

若連同本財年首3季提供的14,400伙計算在內，本財年合共提供20,080伙，已超全年供應目標12,900伙約55%，並創近4年新高(見圖)；不過，住宅官地供應佔比較少，僅佔約17%，當中有5幅位於新界，位於九龍及港島的各1幅，可見新界為土地供應重鎮。

王品弟表示，政府增加土地供應不遺餘力，今年《施政報告》提出的《北部都會區發展策略》，大力發展新界北部，惟發展需時，相信短期內仍需依賴私人市場、鐵路項目及市區重建局釋放私人住宅供應。

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