香港樓市2022】香港樓價似有見頂跡象?差餉物業估價署最新公布的官方樓價指數,10月按月跌 0.85%,是連續兩個月錄得跌幅;租金亦終止連續7個月的升勢!不過,萊坊預期2022年香港樓市會繼續向好,當中豪宅樓價更會跑贏一般住宅樓價!

香港樓價仍在歷史高位徘徊

香港住宅市場方面,萊坊董事及大中華區研究及諮詢部主管王兆麒先生表示,今年香港住宅樓價錄得自2019年來最大的升幅,雖然樓價在8月破頂後略為放緩,但仍在歷史高位徘徊。

萊坊預計,2022年一般住宅樓價會微升3%。考慮到香港豪宅市場購買力有部分來自內地, 如果稍後通關會對豪宅市場幫助更大,預計2022年豪宅樓價全年可升3%至5%。

香港樓市2022:料一手成交佔30%

同時,萊坊預期香港在未來12個月依然會維持低息環境,鼓勵更多買家上車或入市,但部分二手購買力將轉投一手市場。預計2022年一、二手總成交量將回落至60,000至65,000宗,其中一手成交佔30%。

「北部都會區」 概念主要增加長遠房屋供應,短期內會刺激新界西北樓價上升和更多在附近改劃住宅的項目,預計2022年補地價金額與官地拍賣金額的比例會創自2015年的新高。

可調高目前農地原有價值

香港土地供應展望方面,萊坊專業服務董事總經理陳致馨表示,鑑於近年官地供應有限,政府可將「標準金額」補地價計劃擴展至農地,並調高目前農地的原有價值以提升發展商參與的誘因。

此外,亦可延伸該補地價機制至新發展區,包括洪水橋/厦村、古洞北以及粉嶺北,以加快北部都會區的發展步伐,增加土地及房屋供應。

可考慮降低強拍門檻

另一方面,建議政府降低強拍門檻以釋出更多土地資源及加快市區重建。

政府可考慮降低現時九成門檻至八成;樓齡50年或以上的物業的八成門檻減至七成;而逾60年樓齡以及單位總數超過500伙的物業可調低至最少六成,令業主有更大動力申請重建。

香港樓市2022年預測

類別

預測變幅

一般住宅樓價

0%至+3%

一般住宅租金

0%至+2%

豪宅樓價

+3%至+5%

豪宅租金

+2%至+3%

資料來源:萊坊

料香港島甲級寫字樓租金有5%至10%升幅

香港寫字樓市場方面,就香港島市況而言,萊坊執行董事及香港區商業部主管劉柏汶表示,隨著中環寫字樓租賃需求回升,寫字樓「再中心化」的跡象愈來愈明顯和業主積極填補空置寫字樓 的決心,導致中環空置率下跌及租金水平持續上升。中環整體寫字樓租金跌幅放緩,今年首11個月的累積跌幅少於3%。

展望2022年,香港島的甲級寫字樓租金有5%至10%的升幅,當中以中環、金鐘和 灣仔的升幅最顯著。

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料九龍區寫字樓平穩且稍稍由租戶主導

九龍區寫字樓市場方面,九龍區商業部主管暨大中華區租戶顧問部主管麥健偉表示,2021年九龍區的寫字樓需求錄得輕微回升,新簽訂的寫字樓租賃個案按年大幅增加35.5%,跡象顯示租金已經見底。

很多企業永久地實行在家工作,引發不少租戶重新審視並優化其房地產策略,從而帶動搬遷需求,租賃需求溫和上升,支持租金水平。以上的因素減輕商務環境疲弱帶來的影響,因此九龍區的寫字 樓租金下跌幅度相對香港島的跌幅較輕微。

總括而言,九龍區整體寫字樓租金和空置率跟港島區的趨勢完全不同。萊坊相信九龍區的寫字樓市場在2022年將較為平穩且稍稍由租戶主導。業主將繼續爭取市場上高質素的租戶進駐,但預計租戶跟業主的議價空間相比2021年初收窄。

第三季餐飲業總收入增44%

零售物業市場方面,萊坊高級董事及商舖部主管麥海倫認為,雖然香港零售市場繼續逐步復甦,今年1月至10月的總零售銷貨價值錄得港幣2,888.9億元,較2018年新冠狀病毒前大幅下跌超過35%。

當中,以奢侈品跌幅最明顯,令香港核心區優質街舖租金失去相當的支持。表現最好的類別為餐飲業,主要是由於政府放寬社交距離的限制和本地的疫情已穩定下來。2021年第三季,餐飲業總收入按年大幅增加 44%。

料2022年零售商舖租金將保持平穩

新冠疫情和居家工作安排推動網購發展。儘管香港線上零售額依然落後於澳洲、新加坡和美國,但今年零售額已在不斷穩步上升,相信香港的網購依然有增長的空間。

展望2022年,單純零售商品已經不能夠滿足消費者,體驗式消費將會成為新零售趨勢,預計2022年零售商舖租金將會保持平穩。

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料國內發展商會因融資而出售物業

投資物業市場方面,萊坊大中華區投資部主管胡孝直表示,今年整體投資氣氛轉好,投資宗數由2020年的97宗,上升至今年年初至今的136宗。投資市場暫錄得約700億元成交,以全幢工業物業和零售物業的佔比最大。當中,酒店物業交易在今年的第三和第四季勢頭強勁。

由於寫字樓未來供應較多和回報有限,投資者對買入全幢寫字樓仍有保留。展望2022年,相信基金/私募基金、住宅、數據中心、酒店等類別將最受到投資者追捧。預計國內發展商會因融資情況而出售物業,增加市場的供應。

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