【香港樓市2022】火炭是沙田新市鎮的主要工業區，近年住宅逐漸在區內落成，邁向轉型。長江實業早前向城規會申請，擬把東火炭工業區重建為住宅，提供4,700多個住宅單位。
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火炭「工業」色彩將再褪色
若果申請獲批，意味着火炭「工業」色彩將會再褪色，逐漸轉為以住宅為主的地區。地產代理預期，若果長實重建方案落實，火炭樓價可望跑贏沙田樓價。如果想在區內置業，有四個屋苑值得留意。
長實計劃把東火炭工業區重建住宅，這個工業區位於火炭路及坳背灣街一帶，鄰近港鐵火炭站，現正發售的星凱‧堤岸位於該區旁邊。總地盤面積約106萬平方呎，計劃興建24幢住宅大廈，提供4,706個住宅單位。詳情如下：
長實火炭工業區改建住宅計劃
- 位置：鄰近港鐵火炭站、火炭路及坳背灣街一帶
- 總地盤面積：約106萬平方呎(亦連同公眾休憩用地、小學用地)
- 擬議綜合住宅發展項目地盤面積：約57.2萬平方呎
- 申請用途：「住宅（戊類）」地帶用地
- 住宅部分樓面面積：約286.1萬平方呎
- 非住用部分樓面面積：約28.6萬平方呎
- 地積比率：5.5倍
- 期數：3期
- 座數：24
- 樓層：28至38層(包括1層零售商店、1層住宅大堂、和兩層地庫)
- 擬建單位總數：4706個(1期：約300個；2期：1793個；3期：2613個)
- 平均單位面積：約608平方呎
- 特點：興建天橋貫穿整個住宅項目，並與火炭站連接
- 預計落成日期：2026至2031年
完成收購工廈時間難料
項目分三期發展，第一期重建涉及沙田屈臣氏中心，共提供約300個單位，屈臣氏中心由長實持有，重建應該不難。第二期重建涉及多幢單一業權工廈，包括大家樂中心、沙田冷倉一倉、二倉和百適一倉、二倉、稻苗學院等，提供1793個單位。第三期則涉及業權分散的工廈，當中包括中建電訊大廈、沙田工業大廈等，提供2613個單位。
正因第二、三期涉及不同業權，故需要跟業主協商收購，所需時間難以預計。中原測量師行執行董事張競達指出，收購工廈較舊住宅難，因舊住宅業主想轉環境，較願意出售物業，但工廈持份者通常做生意，或者出租予其他人，急售的意欲不強，故難以預計收購和重建何時可以完成。
項目細節或修改
美聯物業營業董事曾慶聲表示，政府活化工廈政策成效不大，有發展商把工廈改建住宅，政府會歡迎，並符合其增加供應的方向，相信批出申請的機會很高。
但曾慶聲說，未來項目的細節或會修改，因工廈不是全部由長實持有，收購涉及其他大小業主，這些業主可能各自有不同看法。
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若重建成事 火炭樓價跑贏沙田
一旦重建方案成事，火炭樓價可望跑贏沙田。曾慶聲指，如果長實方案獲批發展，火炭轉型為住宅區，正因區內有全新物業，樓價高過沙田。而沙田市中心物業樓齡較舊，近40年，而且，稍後瓏珀山推出後，未來數年沙田區內未有大型新盤供應，故火炭樓價可望高過沙田市中心樓價。
曾慶聲又說，未來長實重建項目售價會參考星凱.堤岸，目前星凱.堤岸呎價超過20,000元，部分單位呎價更達25,000至27,000元，相信長實項目呎價至少超過20,000元。
香港樓市2022：火炭樓價料升8%
利嘉閣地產沙田區區域董事郭建民則指，火炭樓價一直落後於沙田，區內如銀禧花園呎價15,000元，沙田二手市場呎價18,000至19,000元。如果大市未有變化，在新盤帶動下，市場換樓意欲強，估計2022年火炭樓價升7%至8%。相反，正因沙田樓價已處於高水，故料香港樓市2022中，沙田樓價升幅稍遜，幅度介乎2%至3%。
既然地產代理看好火炭樓價走勢，那就不妨了解一下區內情況。綜合地產代理意見，有四個屋苑值得留意，包括銀禧花園、駿景園、御龍山和晉名峰。以下是相關屋苑資料，並有代理意見。
四個火炭屋苑值得留意
1.銀禧花園
地址：樂景街2至18號
座數：9
單位總數：2259個
單位實用面積：339至848平方呎
入伙日期：1985年10月至1986年5月
發展商：港鐵、長實
配套設施：商場：銀禧薈、室外泳池、籃球場、遊樂場、網球場
校網：小學：91‧中學：沙田區
成交實用呎價：14,820元
放盤叫價：650萬至1080萬元
放盤呎價：12,745至20,175元
銀禧花園700萬元有交易
曾慶聲提出三個優點
- 景觀好，可享有馬場景和山景。
- 兩房單位面積400多平方呎，區內難揾其他類似面積的單位。
- 屋苑設有商場，購物方便。
郭建民補充多一點：
- 屋苑屬上車盤，近期有單位700萬元成交。
駿景園享馬場景
2.駿景園
地址：駿景路1號
座數：10
單位總數：2504個
單位實用面積：594至2478平方呎
入伙日期：1995年9月至1996年12月
發展商：港鐵、新鴻基
配套設施：商場駿景廣場、住客會所
校網：小學：‧中學：
成交實用呎價：13,637元
放盤叫價：940萬至4280萬元
放盤呎價：12,746至18,594元
郭建民提出三個優點：
- 屋苑樓齡雖舊，但仍設有大型住客會所。
- 享有馬場景。
- 距離工廠區遠。
御龍山鐵路上蓋交通方便
3.御龍山
地址：樂景街28號
座數：10
單位總數：1375個
單位實用面積：494至3062平方呎
入伙日期：2008年12月
發展商：港鐵、信置
配套設施：住客會所、商舖
校網：小學：91‧中學：沙田區
成交實用呎價：17,484元
放盤叫價：1000萬至1.4億元
放盤呎價：15,829至97,803元
郭建民提出兩個優點：
- 屋苑屬鐵路上蓋物業，交通方便。
- 屋苑設有住客會所。
曾慶聲再提多一點：
- 樓齡較新。
晉名峰車位充裕
4.晉名峰
地址：樂葵徑2號
座數：5座22層高住宅及8座兩層高低密度住宅
單位總數：424個
單位實用面積：568至2291平方呎
入伙日期：2006年1月
發展商：永泰、南豐
配套設施：住客會所
校網：小學：91‧中學：沙田區
成交實用呎價：12,806元11
放盤叫價：980萬至6800萬元
放盤呎價：15,380至29,681元
郭建民提出三個優點：
- 屋苑設會所設施，同區設有會所設施的屋苑不多。
- 車位充裕，每住户有一個車位。
- 屋苑提供兩房至四房單位，其他屋苑較少提供多元化選擇。
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