發展局局長黃偉綸先生曾表示:「在未來私人住宅用地在推出賣地時,會考慮訂下最細面積的限制或條款,例如將最細面積定為200呎,希望香港人能夠住大一點。」我認為這個方向是配合到市場需要的,但仍欠完整的計劃。

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房屋政策長期忽略「管理概念」

如果香港土地資源不足,就是香港政府發揮行政管治能力的時候。長期以來,房屋政策只著重「供求概念」,我同意此是必須的,但卻長期忽略了「管理概念」!所謂管理就是將眼前不足及有限的資源重新安排得到更好的效果!上星期前文說過:「假設市場有1萬宗成交,其實內裡是包含了多個不同板塊的住宅成交的,包括上車、換樓、大型單位及豪宅...其實只要政府管理得好,起碼可以用樓換樓去滿足大部份人的上車需要。」

香港的房屋結構

香港的房屋結構其實是有足夠的二手單位數量的,但為何近10年細單位好像供應不足,甚至升勢在過去大部分時間成為市場箭頭?這是因為2010年開始的樓市辣招雖然打造了成功保護到香港的金融系統,但是有個副作用,就是令到有需要換樓的業主因為換樓成本和風險高漲,都停止了換樓活動,於是購買力更加集中了在400萬或以下這個2019年10月前唯一能夠借到9成按揭的板塊!

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「林鄭Plan」按揭規限下的貢獻

當然我們應該要認同「林鄭Plan」按揭規限下的貢獻,在2019年10月推出了「林鄭Plan」之後,正正對市場有了正面的效果,有關的細單位二手放盤量在推出計劃之後不斷上升,而且樓價的升幅都是跑慢大市甚至是停頓的!

活化二手轉流製造供應有效

證明有關用活化二手轉流去製造供應是有效的。當然如果政府肯進一步放寬1000萬以上至1500萬樓價的換樓按揭成數,我們可以預見到600萬至1000萬的換樓單位對象板塊,亦會出現放盤量大增!這個板塊的樓價亦會得到很大幅的放緩。

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二手供應增加源於樓換樓

大家會發現製造二手供應增加,供應是源於樓換樓的,我們很容易想像總有一些板塊是二手供應不足的,那我們就應該將本來供應不足的一手供應去集中滿足這個只佔整體市場可能少於三分之一的板塊,供求就可以得到改善了!

政府其實是不需要干預市場

過去幾年房屋供應不理想,與我們以上所說的原理是倒轉的,發展商推出樓盤全力集中將大單位改則縮細去發售,在房屋供應結構上不單只沒有改善,而且是會更惡化的,政府其實是不需要干預市場的,而是需要在賣地條款上要求發展商配合整體面積規劃!

未來上升和回報率最高的板塊

我說完以上的原理,大家就會知道未來上升和回報率最高的板塊應該是甚麼了!

除了供求外,政府管理得宜是可以解決大部份的問題,現時我們沒有規劃地將一手樓去滿足市場上健康的需要,這方面香港是應該要向內地學習的,如果現在這種概念不轉,相信香港房屋問題將「有排搞」。

作者簡介:汪敦敬撰寫樓市評論文章20多年,於2009年金融海嘯後認為市場會出現新的秩序及邏輯,主力撰寫有關新常態(new normal)文章,更強調在機會成本的法則下「買不買樓也充滿風險」甚至「不買樓的風險更大」!同時創立的「龍市理論」準確推演到市場的變化,得到廣泛認同及高度評價。
近年汪氏提倡「平民財技」,認為在波譎雲詭的世道中一般市民也應該講究理財的技術,故撰寫普羅大眾也能掌握的財技分享。汪敦敬經營企業的格言是「上善若水」,認為營商要「追求增值不求奪財」,祥益地產高度參與社區公益及慈善活動,融為一體!

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