【消委會境外置業報告】近30年，消費者對境外物業的需求持續增長，消委會今日（10月28日）公布了名為「境外置業添保障」的研究報告，報告主力研究現行法例和監管架構是否存在漏洞，並分析業界有否出現不良營商手法。
消委會「網上精明購物王」Fb出帖就有機會贏500元現金券買電器
消費券投訴達300宗！重複扣款、設最低消費！消委會教4招免損失
消委會4年來接261宗 平均損失36.8萬港元
首先，消委會自2017年至今年8月，共接獲261宗消費者投訴，平均損失金額高達$36.8萬港元，涉及物業的平均價值接近$180萬港元。消委會接獲的投訴顯示，75% 的投訴人通過香港報章廣告獲悉境外物業項目，近 70% 的投訴人參加了展銷會或代理籌辦的講座，而93%的交易發生在香港。
消委會提出了以下5項風險，提醒消費者留意：
境外置業風險（1）無須領牌
消委會表示，近9成個案涉及地產代理，當中6成個案涉及非持牌代理。投訴種類則包括：提供不準確或具誤導性的資料、重要資料遺漏或沒有提供，或準買家難以取回留位費或訂金。
超過7成代理非持牌
疫情較穩定後，本會亦派員以神秘顧客的方式，親身走訪20個商戶，合共36個境外樓盤，涉及8個司法管轄區，以探討業界的營銷手法，並親身體驗買家在過程中面對的各種問題。
走訪的商戶分別為19個代理和1個發展商，當中15間為非持牌代理，惟只有3間代理的營業員，分別於小冊子、宣傳單張及／或名片中列出無牌聲明，其餘12間均沒有提供相關資訊，消費者根本難以辨識所面對的地產代理是否持牌或屬非持牌營業員。
境外置業風險（2）訂金和留位費缺乏冷靜期
消委會收到的投訴內容及神秘顧客訪問均顯示，香港買家業遍會在簽訂買賣合約前，向代理支付留位費以預留物業。該等留位費一般介乎10,000港元至50,000港元之間。由於目前就留位費沒有任何法例和冷靜期的規管，當買家決定不購買時，該等費用通常會被沒收。
消委會的投訴個案中，曾有投訴指代理沒有解釋有關留位費的條款及細則，導致消費者在決定不購買物業後才得悉該費用不可退還。
境外置業風險（3）廣告誇大誤導
由於買家對購買境外物業一般並不熟悉，因此非常依賴各種媒體的宣傳廣告提供的資訊。但消委會分析各類廣告內容，發現以下的問題：
- 廣告內容含糊和具誤導性，如聲稱海外置業為移民捷徑，亦有以提供不同的禮品、禮遇，甚至以免息分期貸款來利誘買家。
- 為吸引顧客，不少商戶標榜租金保證或不切實際的高租金回報為餌誘，然而其中一些項目可能屬集體投資計劃，如事先沒有取得證監會授權或認可，銷售這些產品有機會觸犯《證券及期貨條例》
無牌聲明混亂不清
另外，不少廣告就豁免令的無牌／免責聲明沒有統一的表述方式。是次研究中，接近3成半的地產代理印刷廣告，列明關於豁免的無牌聲明，即代表其為非持牌地產代理。另外，只約2成半的廣告提供了牌照號碼，惟當中逾半亦有作出無牌聲明，表示這些持牌地產代理所僱用的是非持牌營業員。
境外置業風險（4）就其他營商手法管制不足
從消委會的神秘顧客調查中發現，大部分商戶都提供了所推薦物業的基本資料和銷售文件，例如提供售樓書、小冊子或傳單，有關發展商／賣方的身份、價格和按揭貨款的資料，並協助收樓。
當中有接近9成的代理加入免責聲明，但沒有一個代理提醒神秘顧客注意這些聲。似乎加入相關聲明只為保護商戶在出現問時免於承擔責任。然而，不提醒消費者注意這些免責聲明會有損他們的知情權。
境外置業風險（5）現有《地產代理條例》有限制
消委會表示，現時的《地產代理條例》只適用於香港住宅物業和某些訂明形代的地產代理協議，意味著上述法定責任並不適用於銷售境外物業，而執業通告企限於對銷售鏡外未建成的物業的持牌代理進行監管。因此消費者要留意當中的風險。
消委會就以上事項提出以下建議：
牌照監管
由於現行規例存在漏洞，容許非持牌代理和營業員透過豁免令，獲得豁免進行境外物業買賣，一旦交易出現問題，亦難以受地監局條例規管。加上持牌代理可以聘請非持牌營業員處理境外物業銷售工作，容易對消費者造成混淆。
消委會建議修訂豁免令第 2（a）條，由原先訂明如任何人「純粹就香港以外地方的物業」作出《地產代理條例》第15或16條所提述的任何事情，則獲豁免而不受領取地產代理牌照或營業員牌照的規定規限，改為「純粹就香港以外地方的物業（除一手住宅物業外）」，令銷售境外一手住宅物業地產代理或營業員均受到《地產代理條例》的監管。
規管廣告宣傳
消委會建議根據《地產代理條例》，向從事銷售境外的一手住宅物業的地產代理加入法定責任，包括將現時僅適用於香港住宅物業，即條例中的第36及44條有關資料披露和廣告內容監管的規定和指引，進一步擴展至境外一手住宅物業。
留位費引入強制冷靜期
消委會倡議為準買家提供不少於7日的留位費冷靜期，讓消費者在作出重大承諾前，可有更多時間研究和查詢。若準買家於冷靜期內，決定不繼續交易，消費者理應可以收回全部或部分的留位費，但鑑於消費者已享受了獨家銷售特定物業的機會，地產代理或賣方亦可能因此蒙受損失，以及有成本開支，基於公平和合理的原則，消委會認為地產代理可從留位費中扣除合理而不過多的行政費用。
強制由持牌代理銷售
消委會建議可以在香港銷售境外一手住宅物業的賣方，都必須持有香港地產代理牌照，或不論本地或海外發展商均要與香港地產代理合作方可銷售，令消費者獲得更大的保障。
