消委會境外置業報告】近30年,消費者對境外物業的需求持續增長,消委會今日(10月28日)公布了名為「境外置業添保障」的研究報告,報告主力研究現行法例和監管架構是否存在漏洞,並分析業界有否出現不良營商手法。

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消費券投訴達300宗!重複扣款、設最低消費!消委會教4招免損失

消委會4年來接261宗 平均損失36.8萬港元

首先,消委會自2017年至今年8月,共接獲261宗消費者投訴,平均損失金額高達$36.8萬港元,涉及物業的平均價值接近$180萬港元。消委會接獲的投訴顯示,75% 的投訴人通過香港報章廣告獲悉境外物業項目,近 70% 的投訴人參加了展銷會或代理籌辦的講座,而93%的交易發生在香港。

消委會提出了以下5項風險,提醒消費者留意:

境外置業風險(1)無須領牌

消委會表示,近9成個案涉及地產代理,當中6成個案涉及非持牌代理。投訴種類則包括:提供不準確或具誤導性的資料、重要資料遺漏或沒有提供,或準買家難以取回留位費或訂金。

超過7成代理非持牌

疫情較穩定後,本會亦派員以神秘顧客的方式,親身走訪20個商戶,合共36個境外樓盤,涉及8個司法管轄區,以探討業界的營銷手法,並親身體驗買家在過程中面對的各種問題。

走訪的商戶分別為19個代理和1個發展商,當中15間為非持牌代理,惟只有3間代理的營業員,分別於小冊子、宣傳單張及/或名片中列出無牌聲明,其餘12間均沒有提供相關資訊,消費者根本難以辨識所面對的地產代理是否持牌或屬非持牌營業員。

境外置業風險(2)訂金和留位費缺乏冷靜期

消委會收到的投訴內容及神秘顧客訪問均顯示,香港買家業遍會在簽訂買賣合約前,向代理支付留位費以預留物業。該等留位費一般介乎10,000港元至50,000港元之間。由於目前就留位費沒有任何法例和冷靜期的規管,當買家決定不購買時,該等費用通常會被沒收。

消委會的投訴個案中,曾有投訴指代理沒有解釋有關留位費的條款及細則,導致消費者在決定不購買物業後才得悉該費用不可退還。

境外置業風險(3)廣告誇大誤導

由於買家對購買境外物業一般並不熟悉,因此非常依賴各種媒體的宣傳廣告提供的資訊。但消委會分析各類廣告內容,發現以下的問題:

  • 廣告內容含糊和具誤導性,如聲稱海外置業為移民捷徑,亦有以提供不同的禮品、禮遇,甚至以免息分期貸款來利誘買家。
  • 為吸引顧客,不少商戶標榜租金保證或不切實際的高租金回報為餌誘,然而其中一些項目可能屬集體投資計劃,如事先沒有取得證監會授權或認可,銷售這些產品有機會觸犯《證券及期貨條例》

無牌聲明混亂不清

另外,不少廣告就豁免令的無牌/免責聲明沒有統一的表述方式。是次研究中,接近3成半的地產代理印刷廣告,列明關於豁免的無牌聲明,即代表其為非持牌地產代理。另外,只約2成半的廣告提供了牌照號碼,惟當中逾半亦有作出無牌聲明,表示這些持牌地產代理所僱用的是非持牌營業員。

境外置業風險(4)就其他營商手法管制不足

消委會的神秘顧客調查中發現,大部分商戶都提供了所推薦物業的基本資料和銷售文件,例如提供售樓書、小冊子或傳單,有關發展商/賣方的身份、價格和按揭貨款的資料,並協助收樓。

當中有接近9成的代理加入免責聲明,但沒有一個代理提醒神秘顧客注意這些聲。似乎加入相關聲明只為保護商戶在出現問時免於承擔責任。然而,不提醒消費者注意這些免責聲明會有損他們的知情權。

境外置業風險(5)現有《地產代理條例》有限制

消委會表示,現時的《地產代理條例》只適用於香港住宅物業和某些訂明形代的地產代理協議,意味著上述法定責任並不適用於銷售境外物業,而執業通告企限於對銷售鏡外未建成的物業的持牌代理進行監管。因此消費者要留意當中的風險。

消委會就以上事項提出以下建議:

牌照監管

由於現行規例存在漏洞,容許非持牌代理和營業員透過豁免令,獲得豁免進行境外物業買賣,一旦交易出現問題,亦難以受地監局條例規管。加上持牌代理可以聘請非持牌營業員處理境外物業銷售工作,容易對消費者造成混淆。

消委會建議修訂豁免令第 2(a)條,由原先訂明如任何人「純粹就香港以外地方的物業」作出《地產代理條例》第15或16條所提述的任何事情,則獲豁免而不受領取地產代理牌照或營業員牌照的規定規限,改為「純粹就香港以外地方的物業(除一手住宅物業外)」,令銷售境外一手住宅物業地產代理或營業員均受到《地產代理條例》的監管。

規管廣告宣傳

消委會建議根據《地產代理條例》,向從事銷售境外的一手住宅物業的地產代理加入法定責任,包括將現時僅適用於香港住宅物業,即條例中的第36及44條有關資料披露和廣告內容監管的規定和指引,進一步擴展至境外一手住宅物業。

留位費引入強制冷靜期

消委會倡議為準買家提供不少於7日的留位費冷靜期,讓消費者在作出重大承諾前,可有更多時間研究和查詢。若準買家於冷靜期內,決定不繼續交易,消費者理應可以收回全部或部分的留位費,但鑑於消費者已享受了獨家銷售特定物業的機會,地產代理或賣方亦可能因此蒙受損失,以及有成本開支,基於公平和合理的原則,消委會認為地產代理可從留位費中扣除合理而不過多的行政費用。

強制由持牌代理銷售

消委會建議可以在香港銷售境外一手住宅物業的賣方,都必須持有香港地產代理牌照,或不論本地或海外發展商均要與香港地產代理合作方可銷售,令消費者獲得更大的保障。

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