【香港樓市・九龍城舊區重建】九龍城位於九龍塘以東，樂富以南，馬頭圍以北，範圍包括九龍寨城公園，以及賈炳達及衙前圍道一帶。九龍城是舊區，受到原先啟德機場的高度限制影響，區內較難重建。但自從1998年機場搬遷後，區內高度限制得以放寬，在近二十多年區內開始重建。
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九龍城區名校網家長至愛
九龍城區校網更是家長的最愛，小學41校網，有喇沙小學、瑪利諾修院學校（小學部）等名校。
九龍城區中學校網同樣出色，瑪利諾修院學校（中學部）、喇沙書院、香港培正中學等傳統名校。
隨着屯馬線通車後，港鐵宋皇臺站其中一個出口設在區內南角道，交通無疑較以往方便，有助九龍城舊區重建。現時九龍城已落實的重建項目如下：
九龍城舊區重建：九龍城廣場重建方案
- 地盤面積：63,735平方呎
- 住宅樓面面積：47,8011平方呎
- 商業樓面：95,602平方呎
- 單位數目：約850個
- 大廈幢數：2
- 樓層：31層
九龍城廣場重建31層高商住
九龍城廣場由百利保發展，於1993年落成，屬於商業連公眾停車場項目，於2004年售予一家外資投資基金，2008年玩具大王蔡志明斥約15億元向基金購入該物業，稍後於2017年便以逾50億元售予內地財團。
內地財團提出改為商住用途，並在2018年就項目向城規會提出申請，但礙於未能解決臨時車位安排問題，2019年遭城規會否決，其後再提申請，新增提供臨時停車場的安排，在2020年8月最終獲批，是九龍城舊區重建重點之一。
九龍城舊區重建：市建局啟德道/沙浦道發展計劃
- 地盤面積：65,724平方呎
- 總樓面面積：518,480平方呎
- 住宅樓面面積：432,067平方呎
- 商業樓面面積：86,413平方呎
- 住宅單位：約810個
- 地下停車場：420個私家車泊車位
收購建議呎價逾1.7萬
市建局於2019年公布以上項目發展，並於2020年10月訂出收購建議呎價為17,698元，此收購價是市建局委託獨立顧問公司的測量師，比較區內七年樓齡的單位而訂出。
項目將配合政府擬議興建的啟德地下購物街及其相連的行人隧道，重新規劃項目範圍內的沙浦道走線，以騰出毗鄰太子道東行人路的土地，興建一個分層地下廣場，作為新、舊區的連接點。
併購項目正進行
第一大平戴維斯估值及專業顧問董事總經理陳超國指，市建局比較七年樓齡的單位而訂出收購價，有時會較高。他說，若果是發展商提出的收購呎價，約介乎1萬至1.1萬元，是按照項目的樓面面積而計算出來。
另外，九龍城舊區重建中亦有併購項目正進行。近年有投資者收購九龍城南角道一幢舊樓，持有80%業權，申請強制拍賣，目前尚餘下一個地舖和閣樓未成功收購。項目地盤面積2286平方呎，現址為商住舊樓，樓高5層。
買舊樓博收購值博不易
由此可見，九龍城舊區重建步伐加快，未來將會有更多重建項目出籠。然而，趁勢預先購入區內舊樓博收購又是否值博呢？陳超國指，即使尚餘未收購的舊樓較難買入，因不少舊樓已由投資者或投機者持有，他們索價頗高，值博不高。
利嘉閣地產高級經理張世傑表示，未公布收購的舊樓，樓價會平一點，但若果不少人因博收購而買入，樓價不會平很多，而且未知道何時收購，可能要等一段長時間，8至10年也說不定。
其實，九龍城舊區重建下，區內已逐步變天，近年區內陸陸續續有新盤落成，以下是一些九龍城區內樓齡較新的住宅，
曉薈
地址：賈炳達道33號
座數：1
單位總數：76個
單位實用面積：181至656平方呎
入伙日期：2014年11月
發展商：恒基
配套設施：住客會所
成交實用呎價：————
放盤叫價：430萬至1200萬元
放盤呎價：23,214至27,473元
豪門
地址：沙浦道46號
座數：1
單位總數：212個
單位實用面積：545至1495平方呎
入伙日期：2006年12月
發展商：華懋
配套設施：住客會所
成交實用呎價：16,643元
放盤叫價：1050萬至6800萬元
放盤呎價：17,241至47,486元
御‧豪門
地址：沙浦道83號
座數：1
單位總數：266個
單位實用面積：856至2199平方呎
入伙日期：2010年1月
發展商：華懋
配套設施：住客會所
成交實用呎價：17,720元
放盤叫價：1488萬至2100萬元
放盤呎價：16,774至22.581元
柏德豪庭
地址：太子道西377號
座數：1
單位總數：67個
單位實用面積：570至761平方呎
入伙日期：2004年3月
發展商：九龍建業
配套設施：住客會所
成交實用呎價：————
放盤叫價：1300萬至1950萬元
放盤呎價：19,259至25,624元
AVA 55
地址：啟德道55號
座數：1
單位總數：88個
單位實用面積：166至328平方呎
入伙日期：2019年5月
發展商：MT Sisters Limited
成交實用呎價：————
放盤叫價：390萬至920萬元
放盤呎價：20,623至28,890元
成龍居
地址：福佬村道18號
座數：1
單位總數：138個
單位實用面積：313至454平方呎
入伙日期：2002年9月
發展商：樂基
配套設施：住客會所
成交實用呎價：————
放盤叫價：670萬至1150萬元
放盤呎價：20,661至25,785元
城南道10號
地址：城南這10至14號
座數：1
單位總數：36個
單位實用面積：305至330平方呎]
入伙日期：2003年11月
發展商：生記置業
成交實用呎價：————
放盤叫價：635萬至668萬元
放盤呎價：19,360至20,242元
太子匯
地址：太子道西444至450號
座數：1
單位總數：110個
單位實用面積：508至1872平方呎
入伙日期：2008年5月
發展商：新世界
配套設施：基座商場、住客會所
成交實用呎價：————
放盤叫價：1250萬至5800萬元
放盤呎價：19,082至30.999元
The Avery
地址：侯王道16號
座數：1
單位總數：78個
單位實用面積：225至316平方呎
入伙日期：2014年1月
發展商：信置
配套設施：住客會所
成交實用呎價：20,806元
放盤叫價：498萬至780萬元
放盤呎價：20,253至25,490元
首9月區內樓價升逾三成
港鐵屯馬線全線通車，增設宋皇臺站，對九龍城樓市起到一定正面作用。據中原地產網頁資料，今年9月九龍城平均呎價16,071元，首9個月累積升32%。雖然屯馬線全線於6月通車，但市場已預先消化相關消息，今年首9個月交投量大致上處於偏高水平，除了9月低於20宗外，其餘月份超過20宗，2月更曾升至95宗，是今年迄今最高宗數。
展望未來九龍城樓市走勢，張世傑指，近期整體大市放緩，預期至年底區內樓市平穩。但他續稱，目前港鐵可到達九龍城，而且市建局啟德道/沙浦道項目設有地下商場，可接駁啟德區，加上區內碧桂園新項目可望今年年底至明年初推出，故看好未來4至5年九龍城樓市。
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