施政報告2021|土地共享先導計劃】早前有報道指,本地發展商被中央召見,要求解決香港房屋問題,又大字標題指「遊戲規則已改變」。事件第二天被解讀成為,政府要向發展商徵地,還有很多「共富」言論,嚇得本地地產股於9月20日應聲下挫,單日蒸發800億元市值。

四大發展商囤積不少土地

雖然之後都有一些報道澄清,有人否認中央曾召見發展商,其中合和實業主席胡應湘已公開表示未聽聞中央向地產商施壓,一眾地產股雖已止跌,卻未見有起色。究竟此政策對發展商是否如此糟糕呢?

其實香港的房屋問題死結,一直都是不夠地,偏偏四大發展商囤積了不少土地,有指本港四大發展商合共持有逾億平方呎的農地,其中恒基有4,460萬平方呎,為本港最多農地發展商,新地有傳亦有逾3,000萬平方呎,而新世界及長實則各持有約1,000多萬平方呎。

相當於大半個明日大嶼

1億平方呎農地究竟有多少,根據政府之前建議推行的明日大嶼,總面積為1700公頃,即大約是17,000萬平方呎,換言之,只要收回發展商農地,不用填海便有大半個明日大嶼的土地可供發展,確實是慳水慳力。

有分析指,如果將當中三成農地轉為房屋用地,用2倍地積比率計,可建成12萬個500平方呎的單位,規模大於7個嘉湖山莊或9個太古城。

土地共享先導計劃早於2018年施政報告提及 

惟政府會否就此貿貿然收回農地?應該不至於如此大膽,因這樣絕對會嚇跑外國投資者,反而會用其他方法促使發展商加快發展農地,其中一個最有可能方案就是加促土地共享先導計劃。這計劃早在2018年施政報告已有提及,直至去年5月才開始推行。

細節大約是發展商可向政府申請將農地興建房屋,政府會提高私人土地的地積比,增加樓宇可建面積,同時會興建基建設施。至於發展商必需興建最少1,000個額外房屋單位,而新增住用樓面面積不少於5萬平方米。另外整個項目會撥七成單位作為公營或首置房屋,餘下三成自己出售。

南豐先啟動土地共享先導計劃

政策推出後,發展商一直按兵不動,直至今年7月才有第一宗申請,是南豐於大埔露輝路及汀角路用地,可提供1,642伙,其中公營房屋佔1,149個。其後8月再有兩宗申請,分別是新地在元朗濠洲路用地,可提供4,090伙,當中2,616伙為公營或首置房屋。另一宗則是恒基伙拍會德豐,於大埔社山路及林錦公路的用地,料可提供約12,120個單位,其中公營及首置房屋約8,484個。

其實這政策不失為一個Win Win雙贏方案,政府不費吹灰之力便可覓地起大量公營及資助房屋,而發展商又可借政府資源將荒廢的農地搞好基建,包括開發道路、排污系統和水電等公共設施,提升土地價值,其發展的私樓才可高價出售。奈何推出一年來只得三宗申請,進度相當緩慢。

施政報告2021:傳強化土地共享先導計劃

假如中央旨意真的要解決房屋問題,其中一個最大可能就是叫發展商踴躍參予這個共享土地先導計劃。事實上,10月6日特首將發表新一份《施政報告》,有傳聞會進一步強化土地共享先導計劃。

若果真如此,對發展商來說又未必完全是壞事。雖然發展商要將七成單位交予政府,表面像割了一忽肉,但卻可換來最昂貴的前期基建設施,更何況他們在發展土地前,肯定會和政府「講數」,就地積比、補地價等方面磋商,只要傾掂數,發展商計好數,設計上做好規劃,細心劃開公營房屋區及私樓區,做好成本控制,到最後還是會有賺的。

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納米上車盤有機會被唾棄

所以地產股的前景,筆者又並非看得太灰,始終公營房屋及私樓屬兩個不同市場。情況就如新加坡,即使當地有八成人入住俗稱組屋的公營房屋,亦無損私樓樓價。但有一個情況可以預料,如果公營或資助房屋大增,一些財務實力較差的市民便會轉買公營房屋,變相早幾年熱炒的納米上車盤,有機會被唾棄,大家要留意。

作者簡介:曾在財經雜誌擔任高級記者及執行編輯,訪問過多位財金界名人,現從事理財策劃及數碼媒體行業,並且是Facebook Page《理財急症室》及YouTube《Sam Sam Channel》的主理人。熟悉財經市場運作,亦對坊間的理財產品有深入分析。

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