理財個案】50歲讀者月入4萬、老公已退休!自住樓已供滿,想靠現有資產及收入投資滾存資產,3年後提早退休移居馬來西亞,在當地買樓並靠被動收入生活。

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理財個案|讀者來信:50歲月入4萬、老公已退休

Sir,文長,希望你可以比啲意見我。Sir,我係你38班學生,由半年前向你請教,跟住好認真咁上你八堂課,功課做啱晒都好開都好有滿足感,又就好似你上堂提過一樣,已經當大家好似朋友咁。再次多謝你每次好肉緊咁教導我們正確理財知識,連Break都唔休息咁解答學生疑難 (有時都擔心你操勞過度)我年紀唔細(50歲),老公已經退休,以下係我二人家庭狀況:

現有資產:

  • 現金:約有$0.8M
  • 股票:約有$0.75M
  • 基金:約有$0.65M(虧蝕中,打算明年年中免罰息後,全數取回再作投資)
  • 保險儲蓄+年金+MPF(預計10-15年後,2人共約有$3M可以購買政府年金,希望為將來基本支出補底)
  • 已供滿自住物業(兩房,樓齡20,地鐡沿線步行10,估計現值$8M)
  • 每月淨收入: $40,000 / month

本人希望3年後退休,之後用兩年時間(i.e. 第4-5年,慢慢轉晒去水桶3作長線收息. *股票profolio 草擬如下)

中長線計劃:

A) 預算3年(最長不多於5年)提早退休,移居馬來西亞 (預算2人日後生活醫療保險等開支約$18,000-$20,000 / month),

B)  希望從現有資產,及每月收入,投資滾存,達致以下兩個目的:

  1. 預留3年後退休時,動用當$1.2M在當地買一間住宅,退休用
  2. 其餘每月有被動收入最少有$18,000/month 作為二人生活開支

C) 想盡量10年內唔賣樓,原因是暫時保留自住物業給家人使用,或如租出,大部份租金作為父母養老用。

逆按揭可取嗎?

我知道太遲計劃,所以好希望老師可以幫忙,抽時間給予意見及指導:

  1. 如何運用現有流動資產#1/2/3及現時每月$30,000收入,在退休前約仍有3年時間,應如何步署以至有效達至計劃A+B i&ii?實際上是否可行?
  2. 上面草擬嘅stock portfolio,股票及比例要改進嗎?15隻會唔會太多?應如何改善 或 應該部份剔除 (現在15隻都有貨)?
  3. 由於距離我退休前仍有3年,如利用自住物業做按揭借出 eg. $2M投資收息股,3年內加大現有資產,又是否可行加快達成目標?你認為這個想法如何?風險會很大嗎?
  4. 其實亦有想過趁現在樓價高,將單位先出售吐現$7-8M(反正已經住咗22年,物業亦升值咗$5M),改為租住地方等。不過,我又擔心持太多股票會造其他成風險. 你意見如何?
  5. 保留物業將來可做逆按揭,以每月收到款項作為夫婦二人年老時,應付大部份日常開支,你認為做逆按揭可取嗎?

重覆中長缐計劃,啲points清楚啲

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龔成老師分析︰資金最少要500萬才足夠

1. 你現時計劃操作模式,大致都可以。但金額上未必足夠,有些地方要再調整一下。如果你希望3年後每月有1.8萬蚊現金流,以股息率6%計,你需要本金360萬。再加上你置業,和一些置業上雜費,相信最少要500萬才足夠。以你現時資產2.2M(現金,持股,基金),再每月月供$20,000,3年後估計都只會增值至350萬左右,故實行上有點困難。

現有資產和月供累積360萬

我可以考慮,現有資產和月供,就主力去累積這個360萬,以換取每月$18,000現金流。而你移居後的新物業資金,就透過賣出現有香港物業去獲得。由於你和你先生已移居,你家人可以搬去較細單位,從而空出這120萬,作你們新居住地置業之用。

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現持股都有質素

2. 以你組合金額計,15隻都勉強可以。現持股都係有質素,但緊記由於你將近退休,你要將水桶1和2慢慢轉去水桶3﹐去為自己創造現金流。

收息股難確保不會「賺息蝕價」

3. 透過借貸投資,從中賺取息差,是可以。但你要留意,現時按息不高,這策略是可行的。但當未來按息口上升,令息差收窄,就會影響到你回報。另外,就是虧損的可能,股價是會升跌的,若然買入後股價下跌,你就會出現「賺息蝕價」的情況,那你的計劃就會得不償失。

總負債不要高於總資產50%

但現時大市只在合理區,大致收息股在「不處於平宜區」的價位,較難確保不會「賺息蝕價」。而且,這樣做都會增加你負債水平,而造成風險,你要自己從風險與回報中,作出一個平衡。以你年紀,總負債不要高於總資產50%,會係較安全。

建議原有物業 暫時不動

4. 這個都可以,但我在答案 1. 的建議,相信會較為穏當。因為畢竟3年唔係一個長時間,再優質股票都會有機會波動,令回報不確定性增加。而且你咁做,這3年所有資產都會偏晒係股票類。若股市出問題,你成盤計劃就會大受影響。故建議原有物業,暫時不動,令組合較平衡會比較好。

逆按揭是個可取方法

5. 逆按揭都係一個可取方法,只要你物業在你家人居住後,再沒有傳傳承需要,逆按揭都係一個提取穏定現金流的好方法。

作者簡介:作者龔成是財經書作者,至今出版超過10本財經書,包括《股票勝經》、《選股勝經》、《50優質潛力股》、《50穩健收息股》、《50值博倍升股》、《大富翁致富藍圖》、《80後百萬富翁》、《80後2百萬富翁》、《80後3百萬富翁》、《財務自由行》等,過往曾以萬元月薪滾出數百萬,現為股票班導師,身家過千萬元。

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