讀者來信 Anthony Sir你好!最近見你分享賣樓心得,你睇淡樓市嗎?身邊不 少朋友說物業是好的資產,買咗唔好賣,長線持有,就好似股票的價 值投資法,有甚麼長線投資的推介啊?

回覆讀者來信:賣樓…不等如睇淡樓市!

買樓的人很多,講賣樓的人很少對吧!哈哈!坊間講到買樓,每每都連帶負面訊息,甚麼睇淡樓市啦、撤資啦等等 ,其實在整個物業投資的策略上,賣樓是很重要的一環。

十多年前借按揭也不用壓力測試

十多年前並非這樣,那時候沒有辣招,借按揭也不用壓力測試,租金回報也高,可以抵銷按揭供款有多,可以買完又按,按完又再買,所 謂儲樓年代,的而且確可以只買不賣。今時唔同往日了! 現在投資物業,必須要學會賣樓!

第一,辣招多多!

在現時制度下,如果你已經有住宅物業,再買住宅就要付15% 辣稅,600萬的單位,就要付90萬,隨時賺錢變蝕錢,點買?如果只買不賣,豈不是成世揸住同一層樓?市場上有些買賣技巧,可以合情合理合法地到第二、第三層樓。

買三層或以上唔使諗

但問題是即使你買得到,都好難做到按揭,一般人要,買一層樓要過壓力測試已經不容易;買兩層已經好叻仔叻女,月入隨時要六位數;買三層或以上直頭唔使諗;如果只買樓唔賣樓,又點可以再借到按揭再買呢?

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第二,不同物業,不同時間,升跌有快有慢!

即是我們經常講到的快車、慢車,就講政策,過去十多年由於限住400萬才可以借9成,600萬才可以借8成,所以細價樓大幅跑贏;但林鄭Plan出台後,800萬可借9成,1,000萬可借8成,中價樓急升,反而細價樓跑輸,如果想提 高回報,點可以唔跟住變?

不同地區有不同的發展

不同地區有不同的發展,例如我上車的港島西,過去十多年大幅跑贏 ,但地鐵通車後,高位反覆徘徊,跑輸!好在走得快,與學員們轉戰大西北及將軍澳康城等,又再跑贏!如果持有港島西物業不放,每個單位賺少兩三百萬,幾個單位就賺少逾千萬了!

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第三,長升長有年代已經過去!

以前揸住同一層樓冇問題,例如我在2005年上車的港島西單位,380呎兩房海景僅106萬,往後十多年長升長有,到2018年高位突破600萬,期間可以不斷加按再買,單就這個單位已經幫我變出幾層樓了。現在呢?還可以長升長有嗎?還可以倍數上升嗎?

近年樓市以大漲小回趨勢走

近年的樓市都以大漲小回的趨勢走,長揸唔放其實回報不多,如果能夠捕捉樓市起跌,低買高賣,資產就可以不斷倍增了!大家可以參考最近筆者在Youtube頻道上的一條收樓片:

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80後換樓賺錢個案

講述80後同事Cola的家人,2015年在觀塘3百多萬買了一個舊樓上車盤,用心增值後2018年高位5百多萬賣出賺了百多萬,然後在2018年底樓市下跌時換入凱匯,至今又再賺多百多萬,合共賺了三、四百萬,如果長揸唔放?那個舊樓單位經過社運及疫情,至今還未重返5百萬,賺少近2百萬!

所以唔好再講甚麼價值投資法、長線持有、唔睇升跌了,香港樓市唔Work!

作者簡介:作者為1% Anthony( 第一桶金)、一巴仙(1%)投資培訓學院創辦人,TVB有樓萬事足、BenSir睇樓團II等顧問,多年來協助無數年青人成功上車,無數小業主倍增資產,財務自由!除了住宅,亦活躍於大陸樓、工商廈活化重建等,團隊是市場上最活躍的新晉發展商之一。

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