港股分析】陽光房地產基金(陽光房產)是2006年成立的房地產信託基金(REIT),並在同年於聯交所上市,發行機構為恆基地產。陽光房產每年都將最少90% 可分派盈利用於派息,因此是一個不錯的收息工具。 

陽光房地產投資信託基金

SUNLIGHT REAL ESTATE INVESTMENT TRUST

  • 股票代號:0435.HK
  • 股息率:5.8%
  • 每股股息:$0.27
  • 業務類別:地產業
  • 集團主席:歐肇基
  • 主要股東:李兆基(21.7%)

陽光房地產基金5年業績

  • 年度:2016/2017/2018/2019/2020
  • 收益(億):7.70/7.88/8.17/8.50/8.55
  • 可分派收入(億):4.15/4.34/4.51/4.67/4.67
  • 資產淨值(億):8.26/8.49/9.03/9.68/8.89
  • 每單位派息:0.24/0.33/0.27/0.27/0.27

(截至30/6為一個財政年度)

陽光房地產基金企業簡介

陽光房地產基金(陽光房產)是2006年成立的房地產信託基金(REIT),並在同年於聯交所上市,發行機構為恆基地產。陽光房產每年都將最少90% 可分派盈利用於派息,因此是一個不錯的收息工具。

持有房託就如同持有物業收租一樣,而內裡包含著一個多元化的物業組合。

投資香港寫字樓及零售物業

陽光房產投資於香港的寫字樓及零售物業,寫字樓分布於中環、灣仔、上環、尖沙咀等地,而零售物業則位於上水、將軍澳、元朗等。寫字樓與零售物業所佔的比例,以估值計大約各半。

陽光房產各類型物業組成-香港財經時報-HKBT
圖片:作者提供
陽光房產各類型物業組成

陽光房地產基金物業長期增值

香港地少人多,所以土地必然是有價值的資產,長期持有物業已經有不錯的回報,而包裝成房託的物業組合,往往都有一定的投資價值。

但要注意的是,不少房託在上市時都會定較高的價位,令投資價值減低。不過,只要不在上市時的首兩年投資,房託的股價漸漸就會返回真實價值,價格會較為合理。

寫字樓有甲級及乙級

陽光房產的物業組合包括寫字樓及零售,寫字樓有甲級及乙級:

  • 甲級有灣仔的陽光中心
  • 乙級則包括北角、上環、尖沙咀、旺角等地的寫字樓。

零售物業屬中等的優質程度

零售物業方面,包括市區如北角、紅磡、尖沙咀,以及新市鎮如上水、將軍澳、元朗等地的商場。綜合來說,物業的質素雖然不是最優質,但都算是中等的優質程度。

雖然陽光房產的物業組合並非最優質,但回報都不差。自2006年上市,陽光房產有物業收入淨額的複合增長,每年為8%,而資產淨值的複合增長,每年則為9%,兩個數字均處於高水平。

商業區不斷擴展

這反映香港的商業區不斷擴展,而由於市場供不應求,乙級寫字樓租金亦有相當增長,而擁有甲級及乙級寫字樓的陽光房產,回報自然不俗。

陽光中心財務數據

整個房託由多個物業組成,陽光中心佔比最大,貢獻了收入約4分1,物業為一個甲級寫字樓,位處灣仔,地點絕對不錯,多年來的租用率都處極高水平。

陽光中心財務數據-香港財經時報-HKBT
圖片:作者提供
陽光中心財務數據

租金每年有理想的上升

從上圖可見,租金每年都有理想的上升,除了反映大環境帶動外,亦反映物業質素不差。同時,就算不斷加租也沒有影響出租率,反映市場能承受租金水平。加上約有30%的收入貢獻,來自政府及相關機構,能提供穩定的租金收入,都是這物業加分的地方。

陽光房產質素提升

陽光房產多項數據都能持續增長,無論是租金收入及可分派的股息,都有不錯的增長,而資產淨額同樣有理想的升幅。

成本對收入比率則能保持下降,2011年的比率為23.5%,近年已降至21.0%。資產負債比率方面,多年來持續下跌,由2011 年的30.6% 跌至近年的21.8%,財務情況健康,可見陽光房產質素不差,並且在提升中。

陽光房產估值及物業收入

陽光房產的租用率甚高,多年都保持在98%,處於甚高的水平。可見在市場需求,以及物業地點不差、管理不錯的因素下,租金回報理想。

不過投資者要明白,房託的增長主要源於內部,而向外擴展的能力則有限,這令升值的潛力不會太大,因為難以創造出再投資的效果。

陽光房產估值及物業收入-香港財經時報-HKBT
圖片:作者提供
陽光房產估值及物業收入

逾九成可分派收入作股息派出

由於陽光房產將逾九成的可分派收入作股息派出,因此保留的資金很少,所以發展有限,這亦是房託的特點。雖然陽光房產都會買賣物業,但最主要的回報都是現有物業組合,而當中核心物業的變動不大,故往後若要提升收入,很大程度依賴組合內的租金提升。

物業組合數據

陽光房地產基金-物業組合數據-香港財經時報-HKBT
圖片:作者提供
陽光房地產基金物業組合數據

陽光房地產基金投資策略

從長遠及超長遠的角度看,香港的寫字樓及零售市場仍有一定的需求,雖然近年興起在家工作,但無法完全取代傳統寫字樓,最多只能成為輔助角色。因此,在家工作會影響需求的增長,令租金不會如過往般大升,但長遠仍會平穩向上。

陽光房地產基金前景

綜合上述的各項財務數據,以及陽光房產所持有的資產,都反映其資產質素保持上升,雖然其中的資產質素不是最高級,但都是有質素的。而隨著香港的商業區不斷擴展,擁有乙級寫字樓的陽光房產反而更有增長的動力,令此房託有穩中求勝的效果。

陽光房地產基金收息為先 

投資策略方面,會以收息為先,股價增值為輔,雖然預期股價在長遠都會平穩上升,但投資者最好以收息的角度來評估此房託,始終這房託都不會有很大的升幅,因此較適合中低風險程度、追求股息的投資者。

陽光房地產基金股價增值為輔

由於房託的市場估值基於租金及物業市場,中短期必定有上落,因而會令陽光房產的股價有上落,投資者要避免在過高的價位買入,因這會拉低股息的回報。因此,若股息回報少於5%,反映股價過高、回報率有限,投資者可利用這作為其中一個評估平貴的指標。

陽光房地產基金股息 

現時股息率約5%、6%,反映這房託處合理水平,對追求收息的投資者,已經可以分注投資,長期持有。

(本人為證券業持牌人士,未持有上述股票)

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作者簡介:作者龔成是財經書作者,至今出版超過10本財經書,包括《股票勝經》、《選股勝經》、《50優質潛力股》、《50穩健收息股》、《50值博倍升股》、《大富翁致富藍圖》、《80後百萬富翁》、《80後2百萬富翁》、《80後3百萬富翁》、《財務自由行》等,過往曾以萬元月薪滾出數百萬,現為股票班導師,身家過千萬元。

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