【物業加按套現懶人包2021】近年香港樓價上升，有不少人因急需資金，願意把自己物業「加按套現」。究竟加按是甚麼？申請程序和要求怎樣？申請時有甚麼地方要留意？好處和風險是甚麼？以上問題會逐一拆解。
加按是甚麼？
「加按」是樓宇按揭的其中一種，就是把原先已抵押給銀行作物業按揭的物業，重新向同一間銀行申請按揭，藉此增加按揭貸款額。對申請這類按揭的人士而言，「加按」許多時是在樓市上升時採用，因物業樓價上升，從而令貸款額亦增加，多了額外款額。
舉例說，若果先前購入500萬元物業，承做六成按揭，貸款額300萬元，現時尚餘280萬元按揭未供。但後來樓價上升，物業升值至600萬元，同樣承做六成按揭，新貸款額為360萬元，於是額外貸款額為80萬元(360萬元-280萬元=80萬元)。業主透過這種方式提取額外貸款額，手頭上便多了現金週轉。
加按與二按有何分別？
不過，有人會將「加按」和「二按」混淆，以為加按是向財務公司借錢，但其實兩者有分別。加按由始至終的放貸人只是原先提供按揭的公司，通常是銀行，申請人只是向同一間銀行申請多一次按揭貸款。
但二按是在原有的按揭貸款以外，另外再向另一間財務公司申請多一次按揭貸款，涉及兩間不同的財務機構。正因承接兩份按揭申請的風險增加，故銀行通常不會承做二按，二按會由發展商和財務公司承做。
加按要通過壓力測試嗎？
加按是按揭貸款的其中一種，故申請手續、要求和程序跟申請普通樓宇按揭相若，同樣要符合金融管理局和銀行指引。當業主決定為物業申請加按時，需要向銀行提交相關的個人資料、入息證明，讓銀行重新審核。在申請時，亦需要通過供款壓力測試才能加按。
加按貸款年期跟一般按揭相若，可以長達25至30年。經絡按揭轉介首席副總裁曹德明說，這要視乎物業樓齡和申請人年齡而定，若果物業樓齡50年或以上，還款年期未必達到30年。而申請人年齡50歲或以上，年期亦未必達到30年。
加按的利息如何計算？
在利息方面，現時市場上普遍選用P按(最優惠利率)或H按(同業拆息利率)，加按利率跟隨市場做法。但曹德明提醒，若果物業的樓齡太高，如唐樓，本身樓價不算高，貸款額亦不會多，採用P按機會較高；若果物業樓齡較新，本身樓價高，貸款額會多些，採用H按機會較高。
曹德明又說，加按批出的按揭成數，通常最高五至六成。他續稱，在壓力測試的要求上，同樣是加3厘計算，供款與入息比率不超過50%。
50歲或以下人士適合申請
在審批時間上，若果樓契已被贖回，由業主持有，被稱為「現契樓」，業主重新申請按揭貸款套現，需時大約一至兩個星期。但若果樓契仍然由銀行持有，業主想向銀行申請加按，可能較申請普通按揭為長。
那類人士適合申請加按？曹德明說，申請人年齡最好不要特別大，50歲或以下較好，本身工作收入穩定。
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收入未符壓測申請被拒
甚麽情況下申請加按會被拒？曹德明提出以下兩點：
- 申請人兩、三年前買入物業，償還給銀行的貸款額較小，期間樓價升幅不多，加按的貸款額未能高過舊有未供完的貸款額，故銀行不批出新的貸款額。
- 先前申請舊有按揭時，申請人收入符合壓力測試的要求。雖然後來樓價上升，但申請人收入未有相應增加，於是反而未能符合壓力測試的要求，申請加按被拒。
新按保不接受加按申請
另外，2019年政府推出新的按揭保險計劃，購買800萬元或以下物業的首置人士，最高可申請九成按揭，非首置人士最高可申請八成按揭。
不過，若果申請人先前在舊例下申請到六成按揭，想透過加按申請政府新的按揭保險計劃，提高按揭成數，但這種想法行不通，因按揭保險計劃不接受加按申請。
加按需要留意以下三點
- 購入物業後，若果在供款期間物業價格只是輕微上升，即使申請加按，銀行對物業估價未必會調高很多，加按套現可能很少，所以申請前最好計清計楚。
- 一旦市場利率上升，加按利率高過原先利率，借貸成本提高，業主好好地盤算才決定，以免長期負擔較高息口。
- 如果樓價上升，但申請人收入無增加，未能通過壓力測試，而且申請人逾時還款，銀行未必批加按揭申請。因此，申請人有見收入未有很大進帳時，最好考慮清楚是否申請加按。
加按可獲得銀行現金回贈
當然，加按有好處，才吸引人去申請，有以下數點：
- 如果樓價上升，可套現多些現金，用作其他用途，跟賣樓套現相比亦不遑多讓。
- 成功申請加按後，可獲得銀行的現金回贈，若果直接發放至按揭户口，即變相多一筆現金收入。
- 銀行會提供按揭存款掛勾户口，存款息率跟按揭利率相等，但會有最高存款額，同時亦安排還款人家庭成員的存款享有高息，以抵銷部分利息支出。
小心負資產風險
不過，加按亦有以下風險，需要考慮：
- 一旦樓市急跌時，銀行可能下調對物業的估值，有機會隨時收回貸款(call loan)，向借貸人追回先前多借出的貸款。
- 承接上一點，樓價急跌，貸款人可能變為負資產，但如果本身工作穩定，有收入，問題不大。
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